Для получения разрешения на возведение, реконструкцию, снос капитального строения на земельном участке его собственник или технический заказчик (обычно это деволопер/застройщик) должен подать в государственные исполнительные органы власти заявление и внушительный комплект документов.
Данный пакет называется исходно-разрешительной документацией для проектирования — в сокращенном варианте ИРД. Без ИРД невозможны будут разработка технического плана проекта (ТПП) и ввод объекта в эксплуатацию. То есть это важный исходный этап для любого инвестора в области строительства.
Исходно-разрешительная документация: зачем и кому она нужна
Итак, рассмотрим подробнее:
- что такое разрешительная документация;
- кому необходима ИРД;
- что входит в пакет документов;
- куда подавать ИРД;
- сколько стоит оформление ИРД.
ИРД нужна в первую очередь для получения разрешения на строительство или реконструкцию ОКС (объектов капитального строения), которое может быть выдано, только в случае соответствия технического проекта:
- требованиям градостроительного кодекса (ГрК РФ), кроме линейных объектов и ОКС на участках, расположенных вне градостроительных зон;
- проектам планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ), в том случае, если они необходимы (ст. 51 ГрК РФ).
План межевания не нужен для линейных объектов, строительство или реконструкция которых не требует образования нового ЗУ.
Земельные участки (ЗУ), на которые не распространяются действия ГрК, перечислены в ст. 36 ГрК РФ, ст. 4). Правила их использования регламентируются исполнительными органами федеральной власти, субъектов РФ и ОМСУ. Основные требования при этом:
- использование земельного участка по назначению;
- соответствие ОКС всем технических параметрам.
Нужна ли ИРД для ИЖС
Новость для тех, кто приобрел земельный надел, чтобы построить на нем свой собственный жилой дом. Им разрешение, на основании постановления №340 — ФЗ от 3 марта 2018 г. об индивидуальном строительстве, брать не надо. А значит нет нужды и подготавливать ИРД на стадии подготовки строительства.
Но это возможно, если дом будет возведен на землях населенных пунктов. Строительство или реконструкция жилого дома на землях сельскохозяйственного значения, особо охраняемых территорий и других категорий требует оформления ИРД. По окончанию этапа строительства подготавливается документ о вводе жилого дома в эксплуатацию.
Требуется ли ИРД на строительство и реконструкции МКД
Да, главный заказчик или компания-застройщик обязательно должны подготовить исходно-разрешительную документацию при стр-ве многоквартирного дома, но при условиях:
- ЗУ сдан в целевую аренду для освоения территории;
- для строительства выделен надел, в соответствии с ППТ и ПМТ, то есть если существует план территории и межевой план (п.3, пп. 3.1, ст. 51 ГрК).
Только после выдела участка под строительство и межевания можно приступать к сбору ИРД. При реконструкции МКД требуется согласие общего собрания жильцов. А если реконструкция приведет к уменьшению общего имущества МКД, то нужно согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома и машиномест.
В каких случаях и куда подается разрешительная документация
ИРД для получения разрешения на стр-во (или реконструкцию) ОКС:
- для разработки или использования недр — подается в федеральный орган управления недр;
- объектов атомной и космической отраслей — в госкорпорации “Росатом” и “Роскосмос”;
- гидротехнических сооружений 1 и 2 класса, которые необходимы для безопасного функционирования объектов инфраструктуры воздушного и ж/д транспорта, защиты Государственной границы РФ, засекреченных объектов, строительстве на континентальном шельфе, внутренних и территориальных водах — уполномоченные фед. органы исполнительной власти;
- объектов, строящихся в границах ООПТ — исполнительные федеральные органы, органы субъектов РФ или ОМСУ (в зависимости от того, в чьем фонде находится территория).
При реконструкции объектов культурного наследия, в случае изменений их характеристик, влияющих на безопасность и надежность конструкции, разрешительная документация подается в исполнительные государственные органы ОМСУ, отвечающие за сохранность памятников культуры.
Если земельный надел, предназначенный для ведения строительства или реконструкции ОКС, занимает территорию двух МО, то ИРД нужно подать в исполнительные органы субъекта РФ. Если строительство или реконструкция объекта будет вестись на территории двух и более субъектов — в федеральные органы.
Кому не нужна разрешительная документация
Разрешение не нужно, и ИРД не подается при реконструкции или строительстве:
- ИЖД (индивидуальных жилых домов);
- садовых домов и хозпостроек на участках под садоводство и огородничество или гаража на ЗУ, предназначенном для личных нужд физических лиц, но не для предпринимательской деятельности;
- построек, не являющихся капитальными;
- вспомогательных строений;
- реконструкции, не затрагивающей важных конструктивных элементов и безопасности объекта;
- капитального ремонта ОКС;
- объектов для бурения скважин и транспортировки газа;
- зданий посольств, консульств, представительств РФ за границей;
- в других случаях, согласно ГрК РФ, законов и НПА, принятых правительством или субъектами РФ.
Состав ИРД, сроки рассмотрения, стоимость
Исходно-разрешительная документация для проектирования включает в себя следующие документы:
- заявление, поданное в соответствующую структуру, в зависимости от типа ОКС и расположения ЗУ, на котором будет вестись строительство или реконструкция;
- правоустанавливающие документы на ЗУ:
- прав собственности правообладателя;
- договор аренды;
- договор о передаче в постоянное или безвозмездного пользования;
- закон или акт о наложении сервитута;
- соглашение о передаче полномочий заказчика (госорганов, ОМСУ, корпораций “Росатом”, “Роскосмос”) строительным организациям;
- градостроительный план, выданный не менее, чем за 3 года до подачи заявления на получение разрешения на стр-во (реконструкцию) или реквизиты ППТ (ПМТ);
- проектная документация:
- разъяснение;
- схема планировки ЗУ с размещениями объектов, подъездами и проходами, зонами сервитута, в границах красных линий;
- генеральный план;
- архитектурное решение;
- описание инженерного оборудования и план инженерных сетей со схемой их подключения к ОКС;
- проекты организации изыскательных и строительных работ;
- проект сноса ОКС или его частей;
- для объектов здравоохранения, образования, культуры, социального, бытового, финансового, религиозного, административного значения должны быть указаны места свободного доступа инвалидов;
- экспертиза проектной документации (при поэтапном строительстве — экспертиза для отдельных этапов), кроме объектов, указанных в ст. 49 ГрК РФ: ИЖД, садовых домов, блочных жилых домов с кол-вом этажей не более 3, и блоков — не более 10 и т.д.;
- согласие на реконструкцию ОКС со стороны всех его правообладателей (кроме МКД);
- если реконструкция проводится заказчиком в лице государственных (муниципальных) органов или вышеназванных госкорпораций, то соглашение между заказчиком и исполнителем;
- реквизиты юридического лица, проведшего экспертизу проектной документации, если данная экспертиза проводится не государственными органами;
- при планировании строительстве в зонах исторических поселений — заключение гос. и мун. органов о соответствии архитектурного проекта ОКС типичным требованиям, предъявляемым для объектов культурного наследия данной территории, в соответствии с ФЗ №73;
- при отсутствии подобного заключения застройщик в заявлении должен указать архитектурное решение самостоятельно;
- решение органов власти об установлении зоны с особым режимом управления, если это требуется при возведении или реконструкции ОКС.
Разрешительными документами также являются:
- заключение о соответствии реально возведенного объекта техническому проекту;
- разрешение о вводе ОКС в эксплуатацию.
Однако их нельзя назвать в полной мере исходной документацией, так как они оформляются на этапе, когда объект уже построен.
Обязанности и права органов власти при приеме ИРД
Органы федеральной власти, субъектов РФ и МО, госкорпорации не должны требовать ИРД в тех случаях, когда разрешение на строительство/реконструкцию не нужно и с бОльшим количеством документов, чем это необходимо по закону.
После принятия заявления в течение семи дней производится проверка наличия необходимой документации и ее соответствия стандартам стр-ва и реконструкции. Затем по результатам проверки выдается разрешение или отказ.
В случае строительства или реконструкции нелинейных объектов, расположенных на территории исторических поселений, либо отсутствия типового архитектурного решения, срок рассмотрения, проверки ИРД и выдачи разрешения может затянуться до месяца. Отказать в разрешении властные структуры могут:
- при отсутствии необходимых документов;
- несоответствии проекта требованиям ГрК РФ;
- несоответствии архитектурного решения типу объектов культурного наследия на территории исторических поселений;
- невыполнении условий, необходимых для особой зоны и т.д.
Сколько стоит ИРД
Исходно-разрешительная документация для проектирования содержит очень много документов, которые собрать непросто.
Услуги по сбору и подготовке ИРД для основного заказчика оказывают сами девелоперы (технические заказчики). Так как они же являются и застройщиками, то есть реализаторами проекта, у них огромный опыт в оформлении документации в соответствии со всеми требованиями.
Стоимость услуги от 0.04 до 0.5% от сметной стоимости строительных услуг. Цена зависит от типа и параметров ОКС, региона где будет вестись строительство. Так, для Москвы исходно-разрешительная документация обычно дороже, чем в других регионах.
Исходно-разрешительная документация на строительство: состав, нюансы оформления
В этой статье мы расскажем:
- Сведения, содержащиеся в исходно-разрешительной документации на строительство
- Перечень исходно-разрешительной документации для строительства
- Нюансы оформления исходно-разрешительной документации
- Действия после получения исходно-разрешительной документации для строительства
Исходно-разрешительная документация на строительство – это пакет документов, на основании которого начинается проектирование объекта. ИРД собирается для объектов капительного строительства коммерческой и жилой недвижимости (многоквартирные дома), реконструкции. В зависимости от типа здания и условий строительства пакет документов может отличаться.
В нашей статье мы собрали ответы на самые распространенные вопросы, касающиеся ИРД. Прочитав, вы узнаете, какие нормативные акты регулируют процесс оформления этой документации, что входит в ее состав, а также другие нюансы, касающиеся сбора и оформления важных бумаг.
Сведения, содержащиеся в исходно-разрешительной документации на строительство
Приступить к строительству или реконструкции на законных основаниях невозможно без получения исходно-разрешительной документации (ИРД), сбор и комплектование которой осуществляют до начала проектирования либо в процессе оформления проектных документов, а также перед вводом объекта в эксплуатацию. Перечень документов, входящих в ИРД, определен в Градостроительном кодексе РФ и соответствующих нормативных актах.
В первую очередь при сборе и подготовке пакета документов необходимо учитывать требования Градостроительного кодекса РФ, как основного нормативного акта.
Статьи с 45-й по 51-ю ГрК РФ содержат полный список правил, касающихся выполнения всех стадий строительства, от изыскательских и проектных работ до возведения и сдачи объекта. Кроме того, исходно-разрешительная документация на строительство собирается с учетом следующих законодательных актов:
- Жилищного кодекса РФ;
- Постановления Правительства РФ № 87;
- Приказа Минстроя РФ № 117/пр;
- Постановления Правительства РФ № 272;
- Постановления Правительства РФ № 145.
Если говорить о процессе согласования разрешительных документов, то в каждом субъекте РФ действуют также собственные нормативные акты, которые необходимо соблюдать. К примеру, столичные строители должны осуществлять свою деятельность в соответствии с Постановлением Правительства Москвы.
Пакет ИРД обычно содержит:
- подтверждение прав на участок земли под строительство;
- определение характеристик, целевого назначения участка, видов разрешенного землепользования;
- обоснование возможностей для присоединения проектируемого объекта к существующим коммуникациям с определением мест и условий подключения;
- справку, подтверждающую соответствие возведенного объекта требованиям безопасности, утвержденным техническим заданием и нормативными актами;
- подтверждение соответствия возведенного здания (строения, конструкции, объекта) тому, что определено проектом, ТЗ и правовыми актами.
Компания-заказчик может сама собирать всю необходимую документацию. Но также надо учитывать, что к разработке строительного проекта допускают только профессиональную проектную организацию, имеющую членство в СРО.
Поэтому зачастую полномочия по полной или частичной подготовке ИРД переходят компании, занимающейся проектом. Кроме того, застройщик или собственник территории может поручить сбор документов техническому заказчику при наличии соответствующего договора.
Перечень исходно-разрешительной документации для строительства
Законодательные акты только косвенно обозначают смысл термина «исходно-разрешительная документация». Обычно в этот перечень входят бумаги (справки, подтверждения), имеющие отношение:
- к техническому заданию и заключению договора на создание проекта;
- к проведению изыскательских работ на территории будущего строительства;
- к разработке и оформлению проектных документов на строительные и ремонтные работы;
- к выполнению экспертной проверки в государственной или негосударственной организации;
- к получению допуска на строительство;
- к получению разрешения на ввод здания или объекта в эксплуатацию.
Проектные документы (графики, схемы, описания) с формальной точки зрения не являются частью ИРД. Но специалисты при создании проекта пользуются информацией и данными, содержащимися в исходно-разрешительной документации, а после его оформления весь пакет (проект и ИРД) передают для получения экспертного заключения и разрешения на строительство. Список документов, входящих в ИРД, включает:
- Схему планировочной организации земельного участка или СПОЗУ.
- Технические условия, обязательные к выполнению, перед подключением объекта к коммуникациям (теплотрассам, канализационным сетям, водоводам).
- Экспертная оценка (заключение) проекта, составленная специалистами государственной или негосударственной организации.
- Разрешение, необходимое для начала работ по строительству или реконструкции объекта.
- Часть Градостроительного плана с обозначенным участком под строительство.
- Бумаги с разного рода постановлениями или рекомендациями, получаемые застройщиком в муниципальном органе власти.
- Если застройщиком здания (сооружения, объекта) выступает непосредственно муниципалитет, то сотрудники, занимающиеся этими вопросами, должны иметь в ИРД поручение от руководителя муниципального органа власти. Если застройщик (заказчик) – группа частных лиц или компания, пакет документов для отправки на согласование в муниципалитет дополняется заявлением о намерениях.
Самое важное значение в перечне ИРД придается градостроительному плану участка, где будет проходить строительство, поэтому поговорим об этом более подробно. Этот документ не что иное, как топографическая съемка места масштабом 1:2000, на которой схематично представлены:
- существующие объекты, а также те строения, которые планируют возвести на участке;
- автомобильные дороги, тротуары, инженерные коммуникации;
- природные объекты, находящиеся под защитой государства;
- здания, сооружения или объекты культурного и исторического наследия;
- территории общего пользования.
Градостроительный план участка важно дополнить обоснованием, составленным с учетом генплана, согласно которому муниципальные органы управления планируют обустраивать территорию, принадлежащую данному населенному пункту.
Также во избежание предъявления претензий или судебных исков надо согласовать возникающие вопросы с владельцами соседних участков земли. После этого заказчик должен обратиться в совет по градостроительству за заключением, утверждающим статус документа.
Получить допуск к началу строительных работ можно только, если территория, определенная под возведение объекта, может быть использована в этих целях. Чиновники администрации муниципалитета после проверки исходно-разрешительной документации принимают решение о соответствии строения градостроительному плану.
От заказчика могут потребовать представления документов, касающихся подключения к инженерным сетям, но только в случае, если при строительстве планируется задействовать существующие общие коммуникации.
На состав исходно-разрешительной документации для строительства влияют характеристики и назначение будущего здания, целевое и разрешенное использование земли, особенности расположения участка относительно других строений и объектов. При необходимости могут потребоваться дополнительные бумаги, подтверждающие соответствие санитарным, противопожарным и природоохранным нормам.
Помимо этого, региональные власти могут выдвигать свои требования. Главное, чтобы они не вступали в противоречие с приведенными выше статьями Градостроительного Кодекса РФ.
Нюансы оформления исходно-разрешительной документации
Документы, входящие в ИРД, не считаются плодами интеллектуального труда разработчиков. Поэтому их использование не подпадает под юрисдикцию закона об авторских правах.
Уполномоченный орган или организация обязаны после оплаты их услуг предоставить заявителю требующуюся ему исходно-разрешительную документацию, соблюдая при этом требования нормативных актов.
Подготовка ИРД дает старт началу процесса инвестирования. На этой стадии происходит определение финансово-экономических показателей и качественных характеристик здания или объекта.
Исходно-разрешительная документация, предваряющая проектирование будущего объекта, разрабатывается на основе проекта планировки территории. ППТ утверждают в соответствии с установленными правилами.
Если Градостроительный план отсутствует или не утвержден (не согласован), то организация подготовительных работ перед проектированием строительного объекта ложится на плечи технического заказчика.
Все, что относится к вопросам градостроительства, определяется федеральным и региональным законодательством совместно. Единый документ, регламентирующий порядок сбора и перечень ИРД, разработать не представляется возможным.
Нормативно-правовые акты, в настоящее время действующие в разных регионах, например, если взять Москву и область, существенно отличаются. Предположим, заказчик планирует строить тепличный комплекс. В этом случае предстоит собрать множество документов. И пакет будет считаться неполным без:
- Правоустанавливающих документов на землю.
- Постановления главы администрации, касающегося согласования участка под размещение здания/дома/объекта, а также выполнения изысканий на территории.
- Ситуационного плана.
- Актов выбора участка, определения сервитутов.
- Заключения экспертов, подтверждающего отсутствие или наличие месторождений полезных ископаемых на данном участке.
- Санитарно-эпидемиологического заключения, касающегося создания защитных зон.
- Заключения, выдаваемого Управлением по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
- Технических условий на подсоединение к инженерным коммуникациям и ЛЭП.
- Исходных данных и условий ГУ ГО и ЧС.
- Градостроительного заключения на размещение объекта.
- ГПЗУ.
- Справки об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
- Заключения на отвод ливневой воды.
- Гидрогеологического заключения.
- Данных о средних климатических показателях в регионе застройки и о розе ветров.
Кроме того, в состав ИРД включают документы, выданные Росавтодором, о согласовании установки дорожных знаков, светофорных объектов, расположения пешеходных переходов.
Довольно часто новички путают исходно-разрешительную документацию с исходно-производственной. Однако по составу они сильно отличаются. В первом пакете, в основном, представлены разрешения, выдаваемые уполномоченными органами.
А во втором – документы, определяющие стройматериалы, необходимые для начала работ. Это означает, что в составе исполнительно-производственной документации содержатся описания и графические материалы, необходимые для понимания сути каждого принятого проектного решения.
Выполнение такой работы является прерогативой специальных лицензированных бюро.
Если исполнительно-производственные бумаги оформлены верно, то потом намного проще вести работы по сооружению объекта, так и производить эксплуатацию. Составленные документы содержат точные сведения о всех выполненных работах и лицах, отвечающих за то или иное направление.
Действия после получения исходно-разрешительной документации для строительства
Когда формирование пакета исходно-разрешительной документации закончено, и можно приступать к проектированию, заказчик отправляет все данные вместе с подробным техническим заданием своим проектировщикам или договаривается со сторонней компанией.
Итогом работы специалистов должна стать папка с проектной документацией. Этот этап работ чрезвычайно важен, так как от качества выполнения проекта зависит получение допуска к началу строительных работ.
Прежде, чем приступить непосредственно к строительству, девелоперской компании необходимо собрать пакет ИРД и согласовать в инстанциях всю разрешительную документацию. Этап согласований заключается в прохождении следующих шагов:
- Обращение в градостроительный совет за официальным одобрением.
- Получение в администрации муниципалитета постановления о возможности начать проектирование строительного объекта.
- При необходимости представить свои планы на обсуждение общественности.
Приходится констатировать, что сами строительные работы хоть и не являются простым делом, но их организация больше связана с решением технических вопросов – это материальное обеспечение строительства, подбор квалифицированных кадров, контроль выполнения работ.
Гораздо сложнее порой пройти этап оформления, согласования и утверждения ИРД и проекта во всевозможных инстанциях, когда требуется доказывать и отстаивать свою позицию перед чиновниками разного уровня.
Сократить время подготовительного этапа можно с помощью четкого плана действий в отношении контролирующих органов, государственных организаций, институтов и комитетов. Обычно приступить к проектированию и строительству крупного объекта удается после одного-двух лет подготовки.
После сбора всех бумаг, входящих в ИРД, можно приступать к получению разрешения на строительство, которое и позволяет инвестору в дальнейшем воплотить, как говорится, в жизнь задуманный план.
Состав исходно-разрешительной документации на строительство
Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень. Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:
- правоустанавливающие бумаги – договор аренды ЗУ, подтверждение права собственности;
- кадастровый паспорт ЗУ;
- кадастровый паспорт строения (если планируется ремонт или реконструкция);
- акт выбора трассы прохождения коммуникации.
Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми. Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:
- акт о выделении ЗУ;
- инвестиционный контракт;
- разрешение на снос тех или иных объектов;
- порубочный билет;
- распоряжение на формирование ППТ.
Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:
Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ. В исходно разрешительный пакет входят:
- ситуационный план;
- геоподоснова;
- топосъемка;
- заключение, вынесенное по итогам проведения инженерно-экологических исследований;
- выводы по инженерно-геологическим изысканиям;
- результаты инженерно-гидрологических работ;
- акт обмера имеющихся сооружений;
- подтверждение обследования состояния зданий.
Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным. Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства:
- на подключение к инженерным сетям на период возведения объекта и после введения его в эксплуатацию;
- по пожарной безопасности;
- на примыкание к дорожной сети;
- на подключение к телефонной сети.
Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.
Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.
Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов.