Продавец квартиры может представляться собственником, но таковым не являться. Выдавать себя за владельца недвижимости может родственник собственника или вовсе мошенник.
Юридическую проверку квартиру проводят перед покупкой. Обычно этим занимаются риэлторы и юристы в агентствах недвижимости. Но если покупаете квартиру без посредников, то часть документов можно проверить самостоятельно.
Проверка личности продавца
Чтобы потом суд не признал сделку незаконной и не лишиться денег и квартиры, нужно установить личность продавца.
Запросите у собственника паспорт. Это нужно, чтобы:
- Убедиться в подлинности паспорта с помощью сервиса МВД. Это бесплатно.
- Проверить семейное положение. Если продавец в браке, нужно запросить нотариальное согласие на продажу от бывшего супруга. Если владелец недвижимости в разводе — решение суда о разделе совместного имущества. По закону квартира, купленная в браке, — это совместная собственность, даже если жилье оформлено только на одного супруга. И если супруги давно развелись, живут в разных городах, все равно они оба имеют равные права на собственность.
Проводить сделку купли-продажи можно только с собственником. Если кто-то действует по доверенности, то ее тоже нужно проверить. Убедиться, что документ действующий и не отозван собственником, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Проверка дееспособности продавца
Бывает, что продавец на момент сделки считался недееспособным, и позже сделка оспаривается и признается ничтожной.
Чтобы минимизировать риски, нужно запросить у владельца квартиры справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
В справке должно быть указано, что собственник жилья не стоит на учете в НД и ПНД. А также, что человек может совершать сделки с недвижимостью.
Проверка прав собственности продавца
У владельца недвижимости нужно запросить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН — чтобы убедиться, что он продает свое жилье.
Документ можно получить и самостоятельно, если обратиться в МФЦ или сделать запрос на сайте Росреестра.
Выписку может заказать любой человек на любой объект недвижимости. Но услуга эта платная, ее стоимость 350 рублей. Информация в выписке Росреестра должна совпадать с паспортными данными владельца квартиры.
В выписке должно быть указано, что продавец — единственный собственник квартиры. Если недвижимость в долевой или совместной собственности, то на продажу потребуется согласие всех совладельцев.
Проверка задолженности у продавца
Бывает, что у владельца жилья имеются непогашенные задолженности по кредитам, займам или налогам. Чтобы сделка не сорвалась или на нее не наложили арест, нужно проверить продавца на долги.
Это можно сделать через сайт судебных приставов. Здесь будут указаны все действующие задолженности и штрафы продавца.
Еще может быть такое, что судебное постановление о взыскании долгов с владельца квартиры уже вынесено, но исполнительное производство не возбуждено. В таком случае найти нужную информацию о продавце квартиры на сайте ФСС не удастся.
Тогда нужно проверить суды общей юрисдикции. В Москве это Мосгорсуд, а в Московской области — Мособлсуд. Достаточно указать Ф. И. О. продавца, чтобы посмотреть, есть ли судебное производство.
Также нужно проверить владельца квартиры, не является ли он банкротом. По закону суд может признать сделку недействительной в течение одного года до и после принятия заявления о признании должника банкротом. Это произойдет, если сделка будет подозрительной, например недвижимость продается по цене ниже рыночной: вместо 10 млн рублей стоит 4 млн и т. п.
Кроме того, сомнительно будет выглядеть сделка, если она, например, произошла между родственниками. Такую сделку можно оспорить в течение трех лет до момента возбуждения банкротства.
Проверить, не подал ли владелец квартиры заявление на банкротство, можно через Картотеку арбитражных дел. А вот на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве можно найти информацию признан ли продавец недвижимости банкротом.
До покупки квартиры стоит проверить, нет ли у продавца недвижимости задолженности по коммунальным платежам и взносам за капремонт.
Запросите у продавца квартиры выписку с финансового личного счета. Это нужно сделать, чтобы потом УК не отключила воду или не повесила на доску позора номер квартиры с суммой долга.
Проверяем квартиру
Проверять нужно не только продавца, но и саму квартиру. Например, на квартире может быть обременение или в ней могли сделать незаконную перепланировку Все это становится причиной дополнительных расходов или проблем при вступлении в право собственности.
Смотрим, есть ли обременения
Если квартира с обременением, значит, права ее владельца ограничены. Продавать такое жилье нельзя, пока обременение не будет снято.
Обременение может возникнуть, если квартира в ипотеке, находится под залогом или арестом, по ней ведутся судебные споры или она в ренте. Проверить, есть ли обременения, можно в выписке из ЕГРН.
Также в ЕГРН можно заказать выписку о переходе прав на квартиру. Документ расскажет, кто был собственником и какие проходили сделки начиная с 1998 года по настоящее время.
Смотрим, кто прописан в квартире
Чтобы проверить, есть ли права на квартиру еще у кого-то, кроме собственника, нужно попросить расширенную выписку — архивную справку из домовой книги.
Домовая книга — это документ, где фиксируются все, кто когда-либо был прописан и выписан из квартиры. В архивной справке будут указаны: Ф. И. О. человека, его паспортные данные, на каком основании он выписан из квартиры.
Также справка расскажет о людях, зарегистрированных в квартире, но отказавшихся от приватизации. По закону они имеют право проживания в квартире. Кроме того, в выписке будут указаны временно выписанные, например отбывающие наказание в местах лишения свободы, но сохраняющие за собой проживание в квартире.
Выписка должна быть со свежей датой, а получать ее лучше вместе с владельцем квартиры в паспортном столе или МФЦ.
Альтернативой выписки из домовой книги могут служить справки о регистрации по форме 9, где указаны прописанные в квартире, а справка по форме 12 расскажет о том, кто был снят с учета.
Смотрим, были ли перепланировки
При покупке квартиры у собственника обязательно нужно узнать, были ли перепланировки: где, какие и законны ли они. Даже если продавец квартиры говорит, что перепланировок не было, нужно все равно проверить технические документы квартиры.
Убедиться в отсутствии перепланировок можно в БТИ или МФЦ, если запросить план квартиры. Сделать это может только собственник или его доверенный. Если перепланировка была, в техническом паспорте будут указаны все соответствующие изменения.
За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, а еще по решению суда могут заставить восстановить вид квартиры, прописанный в плане БТИ, или вовсе лишить жилья.
Запомнить
- Проверить паспорт продавца на подлинность.
- Проверить семейное положение и запросить дополнительные документы при необходимости.
- Попросить справки из НД и ПНД о дееспособности продавца.
- Проверить количество собственников из выписки ЕГРН.
- Проверить задолженности по кредитам, займам и оплате по ЖКУ.
- Убедиться, что продавец квартиры не объявил себя банкротом.
- Уточнить, есть ли обременения на квартиру.
- Уточнить историю прописок в квартире и нет ли зарегистрированных людей.
- Узнать, была ли сделана перепланировка. Если да — законна ли она.
Как доказать дееспособность продавца квартиры?
Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?
В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.
Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение».
По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.
«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.
По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки. Но доступ к таким сведениям закрыт.
В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности. В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Дееспособность продавца квартиры: как проверить
Прежде чем покупать жильё, следует убедиться в том, что продавец квартиры совершает сделку в трезвом уме, здравой памяти, не имеет за собой сомнительных сделок. Не всегда это можно сделать «на глаз». Тут на помощь приходят простые правила и сервисы, которые помогут выяснить, насколько человеку можно доверять.
Очень часто в интернете на вопрос — как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры — пишут, что необходимо получить информацию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах (НД и ПНД) и ограничиться этим. Хотя реальный перечень причин недееспособности или финансовой нечистоплотности человека может быть намного шире.
Рекомендуем проверять следующие данные:
1) Справки из НД и ПНД
В них должно быть сказано, что человек, продающий нам жильё, не состоит на учёте в этих заведениях. Внешне справка для разных диспансеров может отличаться, но на ней обязательно должны стоять реквизиты регистратуры и самого диспансера — подписи и печати. Этот вид документов вам должны выдать бесплатно.
Важно: Дополнительно можно затребовать медицинское освидетельствование дееспособности физлица у психиатра. За эту процедуру необходимо будет заплатить. Точные расценки можно получить в ПНД.
2) Реестр банкротств
Заходим на сайт bankrot.fedresurs, вводим там данные на человека. В ответ узнаём, является ли он сейчас банкротом. Если есть данные его ближайших родственников — их также можно проверить через этот реестр.
3) Судебные тяжбы
В первую очередь стоит посмотреть данные на портале sudrf.ru. Во вторую — проверьте тот районный суд вашего города, к которому относится собственник квартиры по месту своей регистрации. Если в его отношении ведутся любые судебные разбирательства, сделку с недвижимостью не стоит проводить.
4) Проверяем паспорт
Введите на сайте сервисы.гувм.мвд.рф номер, дату выдачи и серию того паспорта, который хотите проверить. В ответ получите информацию о его достоверности.
Важно: Если у физлица недавно происходила смена документа — обязательно требуйте подтверждённую справку об этой смене.
5) Исполнительные производства
Сайт fssp.gov в помощь. Ищите, есть ли у человека просроченные обязательства на сумму свыше полумиллиона рублей. Если да — существует большой риск скорого банкротства физлица.
6) Принадлежность к юридическим лицам (ЮЛ)
Существует понятие субсидиарной ответственности по долговым обязательствам ЮЛ. В этом случае, если сама компания испытывает финансовые затруднения, то гендиректор и учредитель по закону обязаны возместить эти убытки. Запросите эту информацию у самого продавца, а также воспользуйтесь сервисом egrul.nalog.
Дополнительно можно выяснить:
- Есть ли госрегистрация ранее заключённого брака? Обращайтесь в местный ЗАГС.
- Был ли затрачен маткапитал для покупки жилья или погашения кредита за недвижимость? Такие справки выдаёт Пенсионный фонд.
- Справка о составе семьи. Следует запросить, если покупаете квартиру, полученную по наследству. Или если на сделку пришёл молодой и общительный человек/девушка и привёл с собой пожилого, плохо соображающего и глухого дедушку — якобы своего родственника. У последнего в собственности имеется квартира, но он поддался уговорам мошенников о её продаже. Такие случаи есть в судебной практике.
- Справка из Бюро кредитных историй (БКИ). Есть непогашенные кредиты? Большая сумма просроченной задолженности часто становится причиной банкротства.
- Справка об отсутствии судимости. Её следует спросить у самого продавца. Но стоит помнить, что само по себе наличие судимости не всегда является 100%-ным признаком финансовой нечистоплотности человека. Выясните, по какой статье судили лицо.
Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры?
Не по всем перечисленным пунктам. Но в любом случае сделку с недвижимостью лучше проводить в присутствии нотариуса.
Нотариус сможет выяснить:
- Личность участников сделки.
- Его/их волю, дееспособность.
- Ограничения в реестре недвижимости, которые препятствуют продаже жилья.
После этого нотариус может заверить сделку купли-продажи.
Что не должен проверять нотариус:
Страдает ли продавец от зависимостей (азартные игры, наркотики, алкоголь), есть сейчас в его жизни (жизни родственников) тяжёлые обстоятельства или перенёс недавно тяжёлый недуг.
Важно: В идеале это необходимо выяснить. Причём не всегда можно найти официальные документы, подтверждающие эти факты. Лучшее, что можно сделать — обстоятельно и подробно пообщаться с продавцом квартиры и его знакомыми.
Где получить справку о дееспособности при продаже квартиры
Добираясь совершить покупку жилья, покупатель всегда идёт на определённый риск, не окажется ли продавец инициатором неожиданного расторжения контракта, иными словами – оспаривания сделки.
В таком случае больше уверенности придаст истребованная с продавца справка о дееспособности при продаже квартиры, а точнее: справка из наркологического диспансера (НД) и справка из психоневрологического диспансера (ПНД).
Эти документы не обязательны для ДКП (договора купли-продажи), но при наличии могут дать покупателю больше уверенности в надёжности второй стороны, снизят риск её недееспособности, однако даже в этом случае надеяться на полное закрытие риска не стоит.
В случае разбирательства суд будет интересовать только вменяемость человека конкретно во время совершения сделки – состояние аффекта и любая другая невменяемость могут проявиться даже при наличии вышеуказанных справок.
Гражданская правоспособность и дееспособность физического лица
Каждый гражданин на протяжении всей жизни обладает способностью иметь гражданские права и нести определённые гражданские обязанности, от которых не вправе отказаться.
Срок неограничен – это пожизненное обладание, однако оно не объединяется с субъективным правом, а являет собой лишь предпосылку для обладания различными гражданскими правами (право собственности на квартиру, машину, земельный участок и другие).
- Гражданская правоспособность или юридическая возможность иметь обязанности и нести ответственность, быть субъектом права согласно ст. 17 ГК Российской Федерации. Для продавца это наличие юридических прав владеть использовать и вообще распоряжаться определённым жильём (например, квартирой).
- Дееспособность – понимание человеком значения своих действий и их последовательности, способность действовать в соответствии с правоспособностью.
Нужна ли справка о дееспособности при продаже квартиры
Справка о дееспособности не обязательна, но являясь своеобразной защитой покупателя, иногда требуется риэлтером. Нужна она для того, чтобы убедиться в полной вменяемости продающей стороны, выяснить его надёжность и максимально исключить риски неожиданного срыва сделки.
Справка из накрокогического диспансера (НД)
Данная справка выдаётся в наркологическом диспансере по месту жительства и призвана подтверждать факт того, что продавец не числится на учёте. В противоположном случае, дееспособность его подвергается сомнению.
Справка из психоневрологического диспансера (ПНД)
Настоящая справка также выдаётся по месту жительства гражданина, в психоневрологическом диспансере, и подтверждает, что лицо не числится на учёте и не имеет психические отклонения. В случае, если числится – его вменяемость под вопросом.
Выписка из ЕГРП с данными о дееспособности
В случае, когда лицо признаётся недееспособным или ограниченно дееспособным, то Органами опеки и попечительства по месту жительства передаётся информация в Управление Рос реестра (УФРС) для внесения сведений в единую базу данных о правах на имущество. Эти данные содержатся в Выписке из ЕГРП и предоставляются только правообладателю или нотариусу, который в праве подать запрос на получение справки о дееспособности.
Как ещё на практике проверяют дееспособность продавца квартиры
Если справка о дееспособности не предоставляется, проверить надёжность и вменяемость продавца квартиры можно следующими способами:
- Путём личной оценки продавца, не для выявления явных психических отклонений, а для определения его общей адекватности: знакомство с родственниками, соседями; данные с текущего места работы; страницы в социальных сетях.
- Наличие водительского удостоверения
- Приглашение медицинского работника в день совершения ДКП для официального освидетельствования продавца и подтверждения заключения в момент подписания документов.
- Нотариальное заверение договора: нотариус имеет права испросить любую необходимую информацию в ЕГРП, и несёт ответственность (и материальные тоже!) за все свои действия.
Нотариальное удостоверение правоспособности и дееспособности
Заверение договора нотариально убирает любой риск признания сделки купли и продажи недействительной. Нотариус является официальным свидетелем того, что обе стороны в момент подписания документа находились во вменяемом состоянии.
Если продавец оказался недееспособным
Недееспособность лица подтверждает исключительно решение суда о недееспособности, ст. 29 ГК РФ, на основании результатов судебно-медицинской экспертизы, и выявления серьёзного расстройства психики или полного непонимания совершаемых действий. Суд в праве установить опекуна, совершающего действия и принимающего решения за недееспособное лицо.
Если ограничен в дееспособности
Гражданином, ограниченным в дееспособности (например, по причине алкоголизма, наркомании) лицо считается также по решению суда о недееспособности, и предполагает назначение попечителя. За гражданином с ограниченной дееспособностью остаётся право на принятие самостоятельных решений в совершении мелких бытовых сделок, а крупные совершаются только с согласия попечителя.
Вспомогательной базой для выяснения правовых тонкостей в вопросе получения справки о дееспособности может послужить следующий перечень законов:
Статья 29. Признание гражданина недееспособным ГК РФ:
- Взаимосвязанные положения пунктов 1 и 2 статьи 29, пункта 2 статьи 31 и статьи 32 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.06.2012 N 15-П (направлены на защиту прав и законных интересов граждан, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими, а также на обеспечение прав и свобод других лиц и охрану иных конституционно значимых ценностей, не соответствующими Конституции Российской Федерации)
- ст. 29, п. 3 ст. 30 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями главы 31 Гражданского процессуального кодекса суд при подготовке дела к рассмотрению разрешает вопрос о назначении судебно-психиатрической экспертизы.
Статья 30. Ограничение дееспособности гражданина ГК РФ:
- Над гражданином, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, устанавливается попечительство.
- Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного в порядке, предусмотренном статьей 37 ГК РФ.
- Гражданин, над которым устанавливается попечительство, совершает сделки, за исключением сделок, предусмотренных подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, с письменного согласия попечителя.
- Сделки, предусмотренные подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, такой гражданин вправе совершать самостоятельно.
- Гражданин, может распоряжаться выплачиваемыми на него алиментами, социальной пенсией, возмещением вреда здоровью и в связи со смертью кормильца и иными предоставляемыми на его содержание выплатами с письменного согласия попечителя, за исключением выплат, которые указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 26 ГК РФ и которыми он вправе распоряжаться самостоятельно.
- При наличии достаточных оснований суд по ходатайству попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить такого гражданина права самостоятельно распоряжаться своими доходами, указанными в подпункте 1 пункта 2 статьи 26 ГК РФ.
- Гражданин, дееспособность которого ограничена вследствие психического расстройства, самостоятельно несет имущественную ответственность по сделкам, совершенным им в соответствии с настоящей статьей. За причиненный им вред такой гражданин несет ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.
- П. 3: Если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, суд отменяет ограничение его дееспособности. На основании решения суда отменяется установленное над гражданином попечительство. Если психическое состояние гражданина, который вследствие психического расстройства был в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи ограничен в дееспособности, изменилось, суд признает его недееспособным в соответствии со статьей 29 ГК РФ или отменяет ограничение его дееспособности. Дееспособность не влияет на саму возможность быть наследником, но имеет значение при решении вопросов, связанных с наследованием (абз.3 п.1 ст. 1153 ГК РФ, п.4 ст. 1157 ГК РФ). Для принятия наследства опекуном не требуется доверенность (абз.3 п.1 ст. 1153 ГК РФ, ст.32 ГК РФ).
Загрузка...
