Какие минусы покупки квартиры в новостройке?

Покупка новой квартиры на первый взгляд выглядит делом несложным, но на практике пайщики периодически теряют деньги по вине недобросовестных застройщиков, из-за экономических кризисов и т. д. У кого лучше покупать жилье в новостройке и как не стать жертвой мошенников

Просто, на первый взгляд. Однако время от времени всплывают скандальные истории с обманутыми пайщиками, потерянными деньгами, продажами новых квартир сразу нескольким хозяевам и т. п.

Кто продает квартиры в новостройке

Покупка квартиры по векселю Застройщика, новостройка и вексельная схема

Люди годами не могут добиться не только оплаченных ими квартир, но и собственных денег. Что необходимо предпринять, чтобы избежать таких приключений?

Как правильно оформлять документы, каковы права и обязанности сторон в сделках по приобретению недвижимости, каковы особенности оформления договоров, какие обстоятельства должны насторожить покупателя – далеко не полный перечень вопросов, ответы на которые нужно знать, чтобы спокойно инвестировать в собственное жилье. Ответим на главные из них в этой статье.

Продавать квартиры в новостройке могут:

  • застройщик;
  • инвестор (соинвестор);
  • организации, представляющие муниципалитет;
  • агентства недвижимости.

Каждый из потенциальных продавцов имеет преимуществ и недостатки. Обращаясь за квартирой к застройщику, например, вы вправе рассчитывать на самые низкие цены на квартиры эконом-класса в спальный районах.

Сделка с муниципалитетом окажется самой спокойной, поскольку обмана или последствий рыночных катаклизмов ожидать от городской администрации ожидать нельзя.

Агентство недвижимости возьмет с вас комиссионные, но возьмет на себя полное сопровождение сделки, в т.ч. и юридическое, чем оградит вас от потраченного времени и нервов.

Договор на покупку квартиры в «новострое»

Итак, квартира выбрана, компания-продавец определена, и покупатель направляется в офис для заключения договора.

Покупка квартиры во вновь строящемся доме может быть оформлена:

  • участием в долевом строительстве;
  • инвестиционным вкладом;
  • паевым взносом;
  • вступлением в товарищество (кооператив);
  • переуступкой прав требования.

Однако на практике нередко используются схемы «на грани» закона, позволяющие уводить деньги в тень – вексельные схемы или предварительная оплата.

Договор купли-продажи квартиры по векселям

По такой схеме продавец продает покупателю вексель (долговое обязательство), по стоимости равный сумме стоимости продаваемой квартиры. В срок погашения вексель обменивается на квартиру. Вариант не имеет никаких гарантий получения покупателем именно жилья.

В договоре фигурируют сумма векселя, наименования сторон и срок погашения. Никакой связи между финансовыми обязательствами продавца по векселю и квартирой нет, поэтому компания может просто выплатить деньги. Юридически обязать ее рассчитаться при этом квартирой невозможно.

Договор купли-продажи квартиры по предварительной оплате

По такому договору покупатель в полном объеме оплачивает квартиру до окончания строительства. После окончания строительства застройщик оформляет квартиру, как свою собственность, а затем передает по договору, заключенному ранее, покупателю.

Как и в случае продажи векселя, у покупателя нет юридического гарантии на получение оплаченной квартиры. Перед подписанием договора купли-продажи и передачей денег нужно обязательно убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на построенное жилье. В пакет должны входить:

  • решение местных органов власти;
  • инвестиционный контракт;
  • правоустанавливающие документы на землю участка строительства (право собственности или договор аренды);
  • протокол распределения квартир;
  • разрешения на строительство жилья;
  • договор финансирования строительства.

В зависимости от условий содержание договора и его структура может меняться. Можно выделить три основных группы условий договора: существенные, случайные и дополнительные.

К существенным условиям относятся те, которых достаточно для заключения договора и без которых его заключение невозможно.

К таким условиям можно отнести правовой статус договора, описание участников договора, предмет договора, стоимость (цена) договора, место, время, способ исполнения договора, права и обязанности участников. Отсутствие одного из перечисленных условий делает договор юридически неправомочным.

Как не стать жертвой квартирных мошенников?

Главное правило любого покупателя – бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Покупателя должны насторожить:

  • отсутствие конкретного адреса строящегося дома и подробного плана квартиры;
  • очень низкий процент за рассрочку расчетов при покупке;
  • просьба сделать первые взносы без договора и финансовых документов о принятии денег и пр.
  • требование продавца рассчитываться только наличными;
  • компания-продавец неизвестна на строительном рынке, а ее представители не могут назвать адресов и наименований построенных ей объектов.

Если есть сомнения относительно надежности застройщика, не стесняйтесь попросить все документы, которые вас интересуют. Это могут быть учредительные документы, свидетельства о регистрации, устав и пр.

Читайте также:  Как произвести отмену доверенности?

Поинтересуйтесь численностью компании, количеством объектов на стадии строительства, адресами этих строек. В отделе капитального строительства городского или районного органа власти наведите справки о компании, ее профессиональном уровне и надежности.

Если есть сомнения в серьезности застройщика, не рискуйте: на рынке достаточно компаний, которые зарекомендовали надежными контрагентами. Во всяком случае, не передавайте деньги до тех пор, пока окончательно не убедитесь в легальности деятельности застройщика и пока надлежащим образом не будет подписан договор и не будут оформлены документы о передаче средств.

В противном случае ваши деньги могут оказаться в руках мошенников, открывших фирмы для «заработка» на доверчивых клиентах.

Мошеннические схемы с построенными и сданными квартирами

После окончания строительства в полном объеме, выполнения благоустройства и озеленения придомовой территории, дом должен быть слан Государственной комиссии. Недобросовестные застройщики на этом этапе стараются получить с покупателей непредусмотренные договором деньги. Один из самых распространенных способов заставить платить дополнительно – обмеры построенных площадей БТИ.

Договор предусматривает продажу квартиру проектной площади. Если фактическая площадь превышена или уменьшена, то условиями договора предусмотрены дополнительная оплата или возврат средств в объемах, рассчитанных по фактическому отклонению площади.

Нетрудно догадаться, что «удивительным» образом инспекторы БТИ фиксируют увеличение площади на 2-3% от проектной, т.е. платить приходится покупателям. Иногда взаиморасчеты, напротив, не производятся в случаях, когда фактическая площадь оказывается на несколько процентов меньше проектной.

Фантазия мошенников неуемна. Деньги, к примеру, могут потребовать на согласование проекта подключения электропитания квартиры к щиту, находящемуся на этаже.

Пользуясь некомпетентностью клиентов, застройщики иногда также требуют деньги на нотариальное оформление договоров долевого участия, переуступки прав или инвестирования. На самом деле, такие договора не требуют такого заверения нотариусом.

  • Банк продавца не имеет права снимать проценты с покупателей, объясняя это расчетно-кассовым обслуживанием.
  • Часто, пользуясь некомпетентностью покупателей, застройщики начисляют квартплату с момента приемки дома Госкомиссией, тогда как квартплата и оплата прочих услуг взимается только с момента заключения договора с организациями, предоставляющими услуги.
  • Иногда в договор включается требование вступления покупателей в Товарищество Собственников Жилья после окончания строительства и выплаты членских взносов.

Законом предусмотрено только добровольное вступление граждан в ТСЖ после юридического наступления прав собственности на жилье. Для этого после окончания строительства и приемки дома Государственной комиссией покупателю с застройщиком следует подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Оформление прав собственности на квартиру в новостройке

Документальное оформление права собственности на квартиру завершает покупку ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец или другая посредническая фирма могут взять на себя сбор и подготовку необходимых документов и получение свидетельства на право собственности. Покупателю нужно будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.

Документы можно оформить и самостоятельно. Для получения свидетельства на право собственности на квартиру вам понадобятся следующие документы:

  • оригинал договора купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
  • акт об отсутствии финансовых претензий между покупателем и продавцом»;
  • акт приемки-передачи квартиры;
  • договор об уступке прав (если имел место);
  • экспликация и поэтажный план БТИ;
  • копия решения собрания инвесторов о распределении квартир;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
  • паспорт (оригинал) и ксерокопия;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор имеет право обратиться в соответствующие органы для проверки.

Отказ в регистрации может основываться только на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, однако, в этом случае, у обладателя жилья есть право судебного обжалования отказа.

Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин является собственником квартиры и имеет право владеть и распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Риски покупки новостроек и апартаментов. Незаконные и «серые» схемы в практике застройщиков

Приобретение жилья на стадии котлована позволяет сэкономить покупателям до 30% от его стоимости. Но плата за такую дешевизну квартиры — это риски, связанные с ожиданием завершения строительства и непредвиденных событий, множество «подводных камней» и заманчивых, но незаконных способов продаж.

Читайте также:  Как осуществить покупку квартиры в залоге?

Большинство сделок совершается из-за непонимания или желания «быстро и дешево» заполучить квартиру в новостройке. Давайте ознакомимся с наиболее распространенными вариантами покупки квартир в новостройках, которые представляют собой повышенные риски для дольщиков.

Изменения в законодательстве: гарантии по ДДУ и ужесточение ответственности

Основным законодательным актом, регулирующим отношения долевого строительство, является Федеральный Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который с начала 2017 года претерпел существенные изменения и нововведения.

Такие изменения призваны обеспечить максимальную защиту участников ДДУ от мошеннических действий застройщиков и прозрачность взаиморасчетов. Кроме этого, застройщиков могут обязать платить взносы в компенсационный фонд.

Ключевые изменения в законе

Для защиты прав участников долевого строительства с 01.01.2017г. действуют следующие нововведения:

  • ужесточение требований к застройщику в отношении минимума уставного капитала, предоставляемой документации и отчетности;
  • введение Единого реестра застройщиков (теперь сомнительная компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей не сможет получить права на возведение многоквартирного дома);
  • обязательность хранения средств дольщиков на специальных эскроу-счетах в крупнейших банках страны;
  • установление определенных норм по приобретаемым жилым объектам (по лимиту отклонений по площади квартиры, поэтажной фиксации).

Направлять деньги участников ДДУ на финансирование сторонних объектов теперь будет нельзя.

Законными схемами покупки квартиры в новом доме являются:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • выпуск жилищных сертификатов;
  • организация ЖСК (жилищно-строительного кооператива).

Остальные схемы и способы являются незаконными и имеют множество рисков для потенциальных покупателей.

В частности, вводится ответственность:

  • в виде лишения свободы до 1 года, или принудительных работ до 2-х лет, или обязательных работ до 360 часов, или исправительных работ до 1 года при привлечении средств дольщиков в крупном размере (более 3 миллионов рублей);
  • в виде лишения свободы до 2-х лет, или обязательных работ до 480 часов, или исправительных работ до 2-х лет, или принудительных работ до 5 лет при наличии сговора группы лиц и привлечении средств участников ДДУ в особо крупном размере (свыше 5 миллионов рублей).

Если деньги по результату реализации преступных схем продажи квартир были возмещены покупателям в полном размере, то фирма-застройщик от ответственности будет освобождена.

Черные схемы продажи новостроек

Если с вас берут полную оплату за квартиру, а в обмен предлагают подписать один из нижеперечисленных договоров, то значит, велик шанс нарваться на обман и оказаться «кинутым». К «черным» схемам привлечения средств дольщиков для продажи новостроек относятся:

Суть такого способа покупки заключается в том, что покупатель получает вексель, который как бы обязывает застройщика после завершения строительства дома в указанный срок продать жилой объект по цене, совпадающей с суммой векселя.

Важным обстоятельством является тот факт, что обязанность застройщика предоставить квартиру покупателю и сам вексель никоим образом не связаны. Вексель – ценная бумага, по которой указанная в ней сумма должна быть выплачена держателю в установленный срок.

И нет никаких гарантий права гражданина на передачу в собственность квартиры, так как формальное привлечение средств для целей долевого строительства отсутствует.

В случае возникновения проблем у застройщика покупатель сможет вернуть свои деньги только после наступления срока выплаты по векселю. Подача иска в судебные органы о заключении основного договора имеет множество препятствий и трудностей, так как отсутствует положительная судебная практика и существуют юридические изъяны схем.

Доказать тот факт, что заключенный участвующими сторонами договор является притворной сделкой, а на практике заключался договор с целью покупки квартиры, будет достаточно сложно по указанным выше причинам.

Взыскание убытков тоже станет для покупателя проблемой, так как формально средства еще не внесены. Зачисление денег производится путем зачета долга по векселю после заключения договора купли-продажи.

Использовать такую схему продажи новостройки можно только при уверенности в надежности продавца и того, что дом будет достроен.

Предложение застройщика подписать предварительный, а не основной, договор долевого участия на квартиру, должно насторожить покупателя, так такая форма предполагает заключение сделки в будущем и не является договором фактического приобретения.

Застройщик заключает с покупателем договор, по которому он обязуется заключить с ним договор долевого участия по 214-ФЗ (с госрегистрацией в реестре ЕГРН). Средства, уплаченные дольщиком, в таком случае, являются лишь обеспечительным платежом, а не платой за конкретные квадратные метры.

Читайте также:  Какие условия ипотеки для бюджетников?

Такой договор порождает высокий риск двойных продаж недвижимости третьим лицам и не регистрируется в Росреестре. В случае нарушения условий договора или конфликтной ситуации с застройщиком, дольщик должен будет доказывать факт инвестирования и сможет претендовать только на возмещение внесенной суммы, но не на получение квартиры.

Однако, следует отметить наличие положительной судебной практики для взыскания процентов за задержку строительства (неустойки по 214-ФЗ с застройщика) в случае последующего заключения договора долевого участия, а именно, неустойку возможно рассчитывать с плановой даты завершения строительства, указанной еще в предварительном договоре.

Такая схема продажи квартир используется на самом начальном этапе строительства, когда у застройщика нет никакой разрешительной документации и дом еще на начали строить.

В соответствие с этим документом, покупатель бронирует квартиру и вносит аванс в размере 10-20% от ее общей стоимости. При этом существует риск многочисленного бронирования одного и тоже объекта и, как следствие — потеря и квартиры и аванса.

Суть заключается в кредитовании покупателем квартиры фирмы-застройщика. По договору займа гражданин сможет потребовать только сумму займа с начисленными процентами, но не квартиру.

В соответствии с таким договором, покупатель становится партнером застройщика по строительству дома, а значит, разделяет с ним все потенциальные риски. К тому же, на такой договор не распространяется действие нормативных актов об отношениях сторон долевого строительства.

Подобная схема продажи недвижимости предполагает, что участник коммандитного общества становится участников юридического лица (товарищества) на правах вкладчика, который также разделяет все риски строительства в пределах суммы своего вклада. Эта организационно-правовая форма юрлица используется очень-очень редко и называется «товарищество на вере». Для коммерческих отношений и строительства дома она не подходит – максимум, для семейного бизнеса.

По закону, потребительское общество не имеет права заниматься строительной деятельностью и привлекать средства граждан на эти цели. Следовательно, такая схема продажи новостроек наиболее рискованна для граждан.

Форма договора аналогична предварительному ДДУ, но в данном договоре застройщик обязуется продать покупателю жилой объект по основному договору, когда дом будет достроен (то есть заключить договор купли-продажи готового объекта в будущем).

Если стороны не заключат основной договор, то при возникновении форс-мажорных обстоятельств и неприятностей, например, банкротства застройщика, свои права придется отстаивать в суде, что подразумевает под собой огромные риски ввиду отсутствия имущества и средств у ответчика.

Покупатели, желающие стать владельцами новых квартир по сниженной стоимости, чаще всего оказывались в неоднозначной ситуации, более того, теряли все. Эксперты, анализируя подобные случаи, советуют руководствоваться проверенными и верными решениями.

Серые схемы

«Серые» схемы реализации квартир довольно часто применяются наряду с законными. К ним вряд ли можно применить уголовное законодательство, поскольку формально они законны, но, в то же время, имеют существенные отличия и минусы по сравнению с классическим ДДУ.

Рассмотрим наиболее популярные из них.

Реализация квартир-студий

В последнее время сайты объявлений в Интернете наводнили объявления о продаже квартир-студий с подозрительно дешевыми ценами.

На практике, после выяснения деталей, студии оказываются не индивидуальными квартирами, а долями в объекте недвижимости изначально индивидуального назначения, например – часть квартиры или таунхауса.

Фактически, путем деления многокомнатных квартир и таунхаусов, из них делают многоквартирное жилье, но без изменения их статуса. То есть, на самом деле это доля в общей долевой собственности.
Покупка подобного жилья имеет множество рисков, а именно:

  • Солидарная ответственность с остальными участниками (соседями) за поддержание надлежащего состояния технических и инженерных систем и коммуникаций (гл. 16 ГК РФ).
  • Солидарная ответственность с соседями за оплату квартплаты и за коммунальные услуги (водо-, газоснабжение, электричество) из-за наличия единых приборов учета.
  • В случае деления студий из индивидуального жилого дома или таунхауса возникают риски неопределенного правового статуса земельного участка. Ни ИЖС, ни тем более СНТ, не подразумевают строительства многоквартирных домов. Поэтому, есть реальная опасность сноса здания.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector