Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации.
На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.
Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка – способы
Здесь три основных пути (метода) организации сделки:
- Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
- Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
- Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.
Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.
1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа
Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?
Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 100-300 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка.
Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.
Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю.
Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит. Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки
Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга).
В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.
Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.
Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).
Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).
После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.
3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается
Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?
Тут могут быть две ситуации:
- Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
- Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.
В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка. В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.
Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается.
Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира. Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.
Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций.
При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.
В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.
Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры
Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:
- Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
- Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
- Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
- Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
- Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.
Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.
Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.
И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства.
На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.
Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).
К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.
Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.
Как купить квартиру с обременением
Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.
Что это значит: квартира в ипотеке?
Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.
Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.
Значит, купить квартиру в залоге нельзя?
Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».
В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.
А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?
Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам. Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.
Нужно подать заявку на ипотеку онлайн или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.
Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.
У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.
Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.
Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.
Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?
Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?
– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер. То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.
В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.
После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.
Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.
Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.
У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.
К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.
Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.
Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.
– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.
Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи
Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.
При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.
После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи. Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.
Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.
Покупка квартиры через смену залогодателя
Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.
– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.
Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.
Как правильно подойти к покупке залоговой квартиры
Число сделок «с обременением» сегодня доходит до 10%. Однако по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости существенно отличается от обычной. Как избежать проблем в будущем при покупке залоговых квартир, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Мало кто в наше время живет в одной и той же квартире по двадцать лет: кто-то желает увеличить жилплощадь, другие из-за финансовых трудностей — уменьшить, третьи — переехать в другой город. В силу разных причин собственники продают свое жилье, в том числе, купленное в кредит.
Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет определенную особенность, а именно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Число сделок «с обременением» сегодня доходит до 10%. Однако по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости существенно отличается от обычной.
Особенности сделки
У покупки залоговой квартиры есть некоторые особенности. Во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка. Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту.
В-третьих, банк часто оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением.
«Вместе с тем, существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя 100% чистоту сделки гарантировать невозможно даже по ипотечному жилью», — рассказывает адвокат Олег Сухов.
Мошенники. Как избежать обмана?
Схемы мошенничества при таких сделках аферистами отработаны. Например, стороны купли-продажи залоговой недвижимости договариваются о предоплате, с помощью которой продавец обязуется погасить долг банку, а затем не обремененную квартиру передать новому владельцу.
Однако с момента уплаты аванса и до регистрации права собственности проходит несколько дней. В подобной ситуации существует риск того, что продавец «передумает», а взыскание назад уже оплаченной суммы станет проблемой покупателя.
Нередки случаи, когда под предлогом хранения правоустанавливающих документов у кредитной организации продавец предоставляет только их копии, что дает ему большие возможности для мошеннических действий. При этом покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры.
Потом ему придется выяснять отношения с банком и другими пострадавшими покупателями исчезнувшего афериста.
Избежать обмана возможно, утверждает адвокат Олег Сухов: «Во-первых, следует изучить оригиналы документов продавца, даже если для этого придется посетить банк, тем более подобное посещение потребуется для получения согласия на совершение сделки. Во-вторых, ни при каких условиях не стоит соглашаться на предоплату. Надежнее купить квартиру с обременением (соответственно, за гораздо меньшие деньги) и затем самому выплатить остаток по кредиту».
Другой вариант — оплата договора через две банковские ячейки: одна арендуется для продавца, другая — для банка. В ячейку, предназначенную для финансового учреждения, закладывается сумма в размере оставшейся задолженности. При этом доступ к деньгам стороны получают после регистрации права собственности на квартиру в пользу покупателя.
При возникновении финансовых трудностей собственник залогового жилья обычно старается его продать. Однако встречаются случаи, когда проблема затянута, и недвижимость выставляется на торги. Покупка такой квартиры выгодна, т.к. ее цена, как правило, на 20-30% ниже рыночной стоимости.
«Вместе с тем, зачастую нет возможности заранее посмотреть жилье ввиду требования о ее 100% предоплате. Кроме того, в квартире может быть кто-то прописан и придется заниматься выселением зарегистрированных в ней лиц. Посоветовать здесь можно только одно, тщательно изучать документы на предполагаемую к покупке недвижимость.
Залог успеха любой сделки — правильное ее оформление на этапе согласования», — комментирует адвокат Олег Сухов.
Выгода с риском: как купить залоговую квартиру у банка
В распоряжении банков есть не только деньги, но и залоговое имущество, в том числе и квартиры, которые может выкупить любой желающий. Цена такого жилья зачастую ниже похожих вариантов той же площади и в том же районе. Журналист выяснил, как приобрести залоговую квартиру и в чём особенности такой покупки.
Залоговая недвижимость вызывает интерес у покупателей потому, что такие квартиры редко бывают «убитыми» и зачастую располагаются в новостройках. К тому же история жилья уже тщательно проверена банком при оформлении ипотеки.
Квартира с молотка
После того как суд вынес решение о продаже залоговой недвижимости, он определяет её цену. Обычно стоимость квартиры устанавливается двумя способами: либо по соглашению банка и заёмщика, либо определяется оценщиком. Средства от реализации жилья должны погасить долг заёмщика перед банком.
Обычно сумма задолженности складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.
Если ипотечный договор не расторгнут, он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты будут начисляться до момента реализации квартиры и погашения за счёт её стоимости основного долга.
Продажей залогового жилья занимается либо заёмщик, либо банк, который организует публичные торги. По правилам аукциона, банк обязан анонсировать торги не ранее чем за десять дней до их старта. Обычно покупателям удаётся получить объекты по заявленной цене либо чуть дороже: на 20–150 тысяч рублей.
«Пару лет назад я столкнулась с такой ситуацией: ко мне обратились люди с просьбой продать квартиру. Объект был выставлен по рыночной цене, несмотря на то, что владельцы торопились с продажей.
При проверке документов я отправила запрос в Росреестр, и позже выяснилось, что квартира уже принадлежит банку, а бывшие хозяева участвуют в судебных тяжбах. Я связалась с банком, но мне не позволили заниматься продажей квартиры. Через несколько месяцев этот объект всплывал в базе.
Как оказалось, квартиру продавал уже банк, через своих риелторов», — рассказывает эксперт центра жилой недвижимости агентства недвижимости.
От чего зависит цена
Чётких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке недвижимости, не существует. К тому же в объявлениях никак не отображается особый статус, клиент может узнать все подробности о квартире только в процессе общения с представителями продавца. Залоговая квартира может быть продана тремя способами:
- если в качестве продавца выступает заёмщик, который продаёт квартиру после соглашения с банком, недвижимость можно приобрести по среднерыночной цене.
Стоимость может быть снижена на 10–15 %, если продажа срочная (обычно заёмщику необходимо рассчитаться с банком в течение трёх месяцев). Процесс и условия сделки такие же, как и при покупке обычной квартиры.
Однако необходимо помнить, что обременение с недвижимости снимается после полного погашения долга по кредиту;
- если продавцом выступает банк, интересы которого представляет риелтор. В этом случае должник передаёт банку права на залоговое имущество, квартиру продают, погашают долг и штрафы, а остаток средств достаётся заёмщику.
Зачастую хорошие квартиры по заниженной цене уходят «своим», на открытый рынок попадают менее привлекательные варианты.
Возможен вариант, когда банк продаёт залоговую квартиру своему клиенту, обратившемуся за ипотекой (в таких случаях ипотечная ставка может быть снижена на 1–2 %).
- также банк может выставить квартиру на аукцион. Самая существенная выгода для покупателя именно при таком варианте продажи залоговой недвижимости.
Квартира может попасть на торги только по решению суда. Стартовую цену «лота» определяет также суд, с помощью оценочной комиссии и банка-кредитора. При такой продаже цена квартиры может быть снижена на 25–30 % по сравнению с рыночной стоимостью.
Как попасть на торги
Федеральный закон «Об ипотеке» определяет порядок и основные правила проведения публичных торгов. Аукцион должен обязательно проходить в том городе, где расположены залоговые квартиры.
Сообщения о проведении публичных аукционов по реализации залогового имущества публикуются на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов, на сайтах банков, крупных риелторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.
Участвовать в торгах могут частные лица, индивидуальные предприниматели и компании. Сначала необходимо отправить в банк заявку, копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе.
Затем нужно внести на счёт банка задаток, который составляет примерно 10 % от стоимости лота. Также для участия в электронном аукционе следует получить электронную подпись в одном из центров Минкомсвязи.
«Есть специальные источники, в которых можно отслеживать все факты о продаже имущества с помощью публичных торгов. Существует определённая группа людей, которая на этом зарабатывает.
Они отслеживают имущество, которое продаётся на торгах. В силу своего опыта они понимают, какая недвижимость продаётся по заниженной стоимости, скупают её, а потом перепродают», — резюмирует юрист коллегии юристов.
Чтобы торги считались состоявшимися, нужно, чтобы была предложена стартовая цена и аукцион посетили не менее двух участников. Если аукцион считается несостоявшимся, то через месяц проводятся повторные торги, и цена лота снижается ещё на 15 %. Это как раз тот случай, когда можно приобрести залоговую квартиру по заниженной цене.
Подводные камни
Даже если вы участвуете в аукционе, не факт, что у вас получится купить объект. Например, существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.
Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья. Также предыдущий владелец в течение трёх лет может оспорить в суде передачу недвижимости в собственность банку либо процедуру аукциона. Если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придётся возвращать жильё.
«Иногда после приобретения залоговой квартиры прежние жильцы отказываются съезжать, могут забаррикадироваться. В такой ситуации необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о выселении данных лиц из жилого помещения. Эта процедура может длиться до нескольких месяцев.
Бывают случаи, когда прежний собственник приводит квартиру в ненадлежащее состояние: вывозится сантехника, вырывается проводка, на стенах даже проклятия иногда пишут. Соответственно, одна и та же квартира на стадии торгов и на стадии въезда в неё может значительно различаться в цене. За счёт ремонта вся прибыль «съедается», и покупатели уходят в минус», — рассказывает Даниил Бычин.
К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Во избежание таких проблем нужно заранее обратиться в ЖЭУ и убедиться, что в квартире никто не прописан. Также необходимо удостовериться, что имущество конфисковали у прежнего владельца по решению суда и что он не собирается оспаривать это решение.
Загрузка...
