Российское законодательство постоянно совершенствуется и обновляется, одним из таких изменений стали меры по защите прав покупателей недвижимости и участников долевого строительства. Одной из мер стало создание в 2017 году Единого реестра застройщиков.
Для чего нужно проверять девелопера, зачем нужна информация о нем и как ее использовать? Ответ один – риски, чтобы снизить, а лучше вообще исключить их.
Для чего необходимо проверять строительную компанию?
Процедура проверки застройщика должна начинаться до момента заключения договора долевого участия!
К примеру, девелопер обязан сдавать отчетность в контролирующий орган для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Москвы – Мосстройинвест. В предоставленных документах должна содержаться информация о всех, сданных застройщиком объектах, а также о полноте исполнения обязательств перед дольщиками, согласно договоров.
У застройщика есть перечень обязательств перед дольщиками, заключившими с ним договор долевого строительства. Например, к обязанностям застройщика относится:
- строго соблюдать сроки сдачи объекта;
- сданный объект должен соответствовать характеристикам, которые оговаривались в договоре;
- у сданного объекта не должно быть дефектов и неисправностей, а в случае их выявления, они должны быть устранены за счет застройщика и его силами.
Застройщик, дорожащий своей репутацией, имеет прямую заинтересованность в отсутствии нарушений, влияющих на его репутацию и требующих дополнительных финансовых затрат.
Случается, что застройщик не успевает сдать объект вовремя или он не соответствует требованиям и нормам, приемная комиссия не подписывает акт, тогда есть большая вероятность, что и в дальнейшем этот застройщик станет проблемой для дольщиков.
В случае срывов сроков сдачи, застройщик должен выплатить неустойку дольщикам. В том случае, если общая сумма финансовых претензий дольщиков, превышает финансовые возможности застройщика и он не может расплатиться – наступает банкротство.
Именно поэтому очень серьезно нужно отнестись к выбору строительной компании, у нее должна быть не только хорошая репутация, но и надежная «финансовая подушка» на случай непредвиденных обстоятельств, при которых потребуется покрывать свои обязательства.
Что такое реестр застройщиков по 214-ФЗ
Единый реестр застройщиков – это систематизированный информационный ресурс, содержащий перечень юридических лиц, со сроком работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее 3 лет и имеющих опыт сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов в качестве застройщика.
В реестре также содержится информация, касающаяся наличия в собственности или в аренде земельных участков у участников долевого строительства, привлекающих денежные средства для возведения многоквартирных домов.
Единый реестр – это электронный документ, формируемый в единой информационной системе жилищного строительства, на основании информации, размещенной самими застройщиками и контролирующими их органами. Информация, содержащаяся в реестре является открытой, общедоступной, кроме тех случаев, когда законодательство РФ предполагает ограничение доступа к каким-либо сведениям.
Правительством Российской Федерации принято Постановление №319 от 26.03.2019г, которое оговаривает определенные Правила, согласно их застройщики должны размещать в реестре максимально полную и достоверную информацию о себе и своих реализованных объектах.
Если застройщик допускает нарушения или сообщает о себе недостоверную информацию – это влечет возникновение административной ответственности. Если выясняется, что застройщик нарушил требование Правил и разместил недостоверную информацию или вообще не разместил ее, то прокуратура начинает процесс принуждения к размещению необходимых сведений, только уже в судебном порядке.
Так как вся необходимая информации находится постоянно в свободном доступе, то каждый потенциальный дольщик может проверить своего застройщика и получить максимально полную и развернутую информацию о нем.
Перечень информации, содержащейся в реестре:
- полное наименование застройщика;
- регион, в котором он осуществляет свою деятельность (область, край, республика);
- реквизиты (ИНН/ОГРН, КПП);
- юридический адрес;
- фактический адрес местонахождения;
- сайт компании;
- адрес электронной почты;
- контактный телефон;
- руководитель компании;
- количество, находящихся в процессе строительства, объектов на данный момент;
- сведения о проблемных объектах застройщика (в случае, если имеются);
- информация о владельце или учредителе;
- сведения о банке застройщика;
- проектная декларация;
- заключение аудитора.
Это тот минимум информации, который может пригодиться будущему покупателю.
Указанная выше информация обязательно будет к месту при заключении договора, если вдруг, реквизиты в договоре не совпадают с указанными в реестре, то это повод насторожиться и, возможно, изменить свой выбор застройщика и договор с ним не заключать.
Как проверить застройщика?
Единый реестра застройщиков дает возможность гражданину проверить любого девелопера. На этом ресурсе находится информация о всех застройщиках, работающих на рынке, занимающихся строительством многоквартирных домов с привлечением денег дольщиков.
В реестре содержится информация не только о самих девелоперах, но и о их подрядчиках, контролируемых ими, во владении которых находятся земельные участки и которые привлекают средства будущих клиентов.
В реестре действует балльная система, она основывается на анализе соблюдения сроков сдачи объектов, рейтинг бывает от 0,5 до 5 баллов. Соответственно, чем более высокий рейтинг, тем меньше шансов нарваться на ненадежного девелопера, который будет постоянно переносить сроки сдачи объекта.
Если у застройщика рейтинг 0,5, значит, что он уже допускал ранее переносы сдачи проектов, а это уже повод более пристально присмотреться к этому девелоперу. Только федеральный закон №214 ФЗ регламентирует деятельность компаний, привлекающих для строительства недвижимости денежные средства дольщиков.
Как узнать работает ли девелопер по 214 ФЗ? Для этого нужно воспользоваться сайтом, ввести информацию о девелопере и проверить по Реестру компанию.
Результатом поиска станет полная информация о застройщике, которая оговаривается законом. Если, вдруг, вам не удалось в Реестре обнаружить своего застройщика, то заключать с ним договор долевого участия не стоит. Такой договор, не может быть зарегистрирован в Реестре. Тем более, ни в коем случае, нельзя передавать застройщику никакие денежные средства, каким бы уговорам вас не предавали.
Информацию о застройщике можно найти на следующих ресурсах:
- единый реестр застройщиков (на нем информация согласно Федеральному закону №214-ФЗ);
- интернет сайты федеральных арбитражных судов (содержит сведения о банкротстве застройщика);
- официальный сайт ФНС;
- Единый ресурс застройщиков (ведется рейтинг девелоперов по качеству жилья и срокам ввода объектов в эксплуатацию);
- сайт комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (включает информацию об объектах, строительство которых задерживается);
- портал Мосстройинвест (выполняет контроль за соблюдением долевого строительства).
Единый реестр проблемных объектов
Систематизированный перечень, единый реестр, в котором находится вся информация о проблемных объектах. Что подразумевается под понятием «проблемный объект»? К этому понятию относится недвижимость (многоквартирные дома):
- по отношению к которым, девелопером была допущена просрочка сдачи объекта более, чем на 6 месяцев, были нарушены сроки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве;
- застройщик, которой был признан банкротом и в его отношении было открыто производство в соответствии с законом «127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Единый реестр застройщиков позволяет самостоятельно осуществить проверку строительной компании, выявить все те моменты, которые застройщик хотел бы утаить, скрыть и тем самым избежать.
Таким образом, в будущем потенциальный дольщик сможет избежать неприятных ситуаций и исключить возможные риски. на что распространяется гарантия застройщика на многоквартирный дом.
Реестр проблемных застройщиков в Московской области и регионах
Проблема обманутых дольщиков в России становится не так актуальна, как ранее. Так, законодатель изменил основный нормативный документ отрасли, ввел компенсационный фонд долевого строительства и массу других способов сохранить свои деньги при инвестировании их в долевое строительство.
Одним из способов помочь себе не попасться на уловки мошенников и не пожертвовать деньгами – узнать недобросовестного застройщика заранее. Сделать это можно, в том числе, изучив реестр проблемных застройщиков. Давайте разбираться, как это может помочь будущим дольщикам.
Особенности реестра
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
Само понятие реестра проблемных застройщиков появилось недавно, после изменений, внесенных в начале 2017 года в Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». По идее, работать это должно так:
- Граждан собирается покупать квартиру в новостройке
- Он изучает список застройщиков, предлагающих купить квартиру на рынке жилье его региона
- Находит специальный список – реестр проблемных застройщиков – и ищет заинтересовавшего его девелопера в этом списке
- Если его там нет – можно брать
Виды проблемных застройщиков
На деле же все не так просто. Нужно понимать, что список проблемных застройщиков – это те девелоперы, которые уже фактически, по своей воле или не по своей воле, уже обманули имеющихся дольщиков.
Сейчас дома этих девелоперов достраиваются с помощью поддержки министерства строительства вашей области. Но бывает так, что проблемные застройщики – не обычные застройщики, а попавшие в незавидное положение организации. Которые все еще не теряют надежды доделать свое дело.
Вот они и привлекают деньги дольщиков в надежде достроить дом. В общем, ситуация сложная. Давайте проще:
| Мошенники | Проблемы с разрешениями | Плохие бизнесмены |
| Такие застройщики оказываются в списке проблемных из-за обмана нескольких граждан.
По статусу они могут быть как подозреваемыми в мошенничестве, так и уже признанными судами преступниками. Не нужно связываться с домами, которые строят такие организации |
Назвать застройщиков, которые начали строить дом, но внезапно попали в опалу местной администрации, мошенниками нельзя.
Часто такое бывает из-за нарушений застройщиками зон объектов культурного значения или иного законодательства. Но при этом стройка заморожена, ведутся суды, и покупка квартиры в такой новостройке будет ошибкой. |
Если в первых двух случаях есть нарушения закона, с умыслом или без, то в третьем случае никаких нарушений может и не быть.
Представьте ситуацию – организация начала возведение дома, предлагает квартиры по выгодной цене. Но тут инфляция, кирпич подорожал. Приходится поднимать ценник. Квартиры никто не покупает, стройка застревает на начальном этапе, денег нет. Раз срок, указанный в договорах долевого участия, закончился, то застройщика также можно отнести к проблемным |
Причина появления реестра
Итак, мы договорились о том, что девелопера в любом случае придется проверять через реестр проблемных застройщиков. Но зачем он вообще нужен, в чем смысл?
Изначально власти не планировали делать этакую подсказку для будущих покупателей. Основной смысл – составить реестр граждан, пострадавших от инвестирования денег в многоквартирное строительства. Так называемый реестр обманутых дольщиков. На его основе составить реестр проблемных застройщиков. И оказывать домам адресную, целевую помощь в достройке.
Признаки проблемного застройщика
Давайте разбираться, как же правильно опознать проблемного застройщика еще на этапе поиска жилья и не ждать признания его проблемным с помощью реестра дольщиков и прочих инструментов минстроя.
Интернет
Начинать следует с сайта застройщика. Во-первых, с 2017 года такой ресурс должен быть обязательно. На него должно быть можно попасть без предварительных регистраций и прочих возможных блоков
- На самом сайте обязательно должны быть размещены необходимые документы. В частности, нас интересует разрешение на строительство
- Не меньше интереса должны вызвать права собственности на земельный участок. Или документы о праве аренды
- На самом сайте изучаем проектные декларации – должны быть опубликованы все версии, со всеми изменениями. (здесь все требования к застройщику).
Также стоит ознакомиться с объектами, который девелопер внес в список в качестве построенных. Промониторить местные СМИ, уточнить, не является ли директор компании застройщика одновременно директором другой организации, которая как раз и является проблемным застройщиком.
Наконец, действительно, поискать реестр проблемных застройщиков вашего региона – обычно он найдется на портале министерства строительства субъекта Российской федерации. Или еще проще – заглянуть на интерактивную карту, опубликованную на сайте Минстроя РФ.
Там есть фильтр по регионам.
Лично
Да, при проверке застройщика недостаточно посидеть в интернете. Лучше всего приехать на стройку. На заборе вокруг возводимой новостройки должен быть строительный щит со всеми данными организации.
Стоит найти местных жителей и спросить – давно ли началось строительство. Иногда застройщик меняет юридическое лицо, чтобы не платить пени и прочие штрафы, и начинает продажу под другим наименованием.
Бывает, что застройщик обманывает, и на самом деле строительство ведется уже лет пять, а не полгода, как утверждают его менеджеры по продажам.
Если вас ничего не смутило, стоит съездить к застройщику в офис и ознакомиться с документами лично. Кроме того, стоит попросить договор долевого участия или договор покупки пая в ЖСК. В этих бумагах должны быть:
- Полное наименование застройщика как юридического лица
- Внятные сроки сдачи дома и передачи вам ключей
- Общее описание дома – его этажность, план, наличие или отсутствие прочих построек, наличие лифтов, лоджий, балконов и прочая информация
Убедитесь, что застройщик предлагает вам изучить документацию именно по обсуждаемому дому, а не соседнему в комплексном строительстве микрорайона.
Где найти реестр
Как мы уже озвучили выше, найти общий реестр проблемных домов можно на портале министерства строительства Российской Федерации. Но интерактивная карта обновляется не так быстро, как хотелось. Поэтому в некоторых регионах информацию предоставляют практически ежемесячно.
Московская область
Проблемные застройщики московской области собраны в данных министерства строительного комплекса региона. Но отдельной страницы с реестром найти на момент написания статьи не удалось, поэтому придется либо лично обращаться в министерство, либо пользоваться данными интерактивной карты.
Изучить реестр проблемных домов самой Москвы можно на специальной странице комплекса градостроительной политике Москвы.
Санкт-Петербург
Проблемные застройщики СПБ по данным на 2017 год сосредоточены на странице Комитета государственного строительного надзора Ленинградской области. И, разумеется, на интерактивной карте.
Кстати, Госстройнадзор опубликовал план решения проблемы обманутых дольщиков. В основном в первую очередь будут решаться проблемы долгостроев Всеволжского района. В целом же проблему планируют решить до конца 2020 года. Возможно, скоро искать проблемных застройщиков Санкт-Петербурга не придется.
Краснодар
В Краснодаре реестр проблемных застройщиков опубликован на портале городской администрации. При этом чиновники предупреждают, что перечень не является полным и несет только информационную ценность. Для уточнения подробностей по каждому застройщику необходимо обращаться в суды.
Реестр обманутых дольщиков
Участие в долевом строительстве это привлекательные цены на недвижимость и настораживающие риски. Причем никто не может гарантировать участнику долевого строительства полную защиту от наступления негативных последствий. Самое страшное, что может себе представить дольщик – банкротство строительной компании и заморозка стройки.
К счастью, с каждым годом в законе появляется все больше мер, направленных на защиту участников долевого строительства. На сегодняшний день действует масштабная программа по учету проблемных объектов долевого строительства. Каждый участник ДДУ может самостоятельно подать информацию о проблемном объекте, а также заявить свои требования к застройщику.
Реестр обманутых дольщиков в 2022 году
До июля 2019 года каждый регион вел отдельно реестр обманутых дольщиков, который содержал информацию об участниках долевого строительства. Необходимо было подавать информацию в реестр, причем региональные показали не отражали общего масштаба проблемы.
С 01.07.2019 года включение в реестр обманутых дольщиков на региональном уровне отменено. Вместо этого действует общероссийский Реестр проблемных объектов.
При этом, понятие «обманутый дольщик» не утратило свою актуальность. Обманутым, признается гражданин, который вложил деньги в строительство объекта, но так и не получил недвижимость от компании. Важно, чтобы такой объект строительства был внесен в реестр проблемных объектов.
Хотя на самом деле «обманутых» участников ДДУ намного больше, ведь формально к ним можно причислить всех лиц, которые пострадали в результате неисполнения условий договора девелопером. Яркий пример тому – несвоевременная передача квартиры.
Допустим, застройщик нарушил срок и превысил его на 30 дней. С одной стороны это не является основанием для включения объекта в перечень «проблемных», а с другой стороны участник ДДУ был обманут застройщиком и у него возникло право на взыскание неустойки.
И если до июля 2019 года участник, сталкиваясь с проблемой, в первую очередь был заинтересован в том, как вступить в реестр обманутых дольщиков, то сейчас такая необходимость отпала. Теперь обманутым участникам ДДУ не нужно самостоятельно подавать информацию в Реестр, т.к. сведения обновляются автоматически.
Когда застройщик признается банкротом, все, что нужно сделать участнику ДДУ – подать свои требования с помощью заявления в реестр кредиторов. Только в этом случае дольщик может вернуть деньги или получить жилье, если объект будут достраивать. На этапе подачи заявления о включении требований в реестр могут понадобиться юридические услуги специалистов.
Почему? В случае некорректно поданного заявления, участник рискует получить отказ и требования не будут учтены в соответствующем реестре.
Что такое Реестр проблемных объектов
Самым емким и наиболее важным источником информации является Реестр проблемных объектов строительства. Именно в нем содержатся актуальные сведения. Это один из механизмов восстановления прав участников ДДУ. Что участник ДДУ может найти в Реестре проблемных объектов московской области:
- Адрес объекта строительства, его площадь;
- Сведения о строительной компании;
- Основание для включения объекта в указанный перечень.
Итак, когда объект признается проблемным и подлежит учету в Реестре проблемных объектов РФ:
- Если застройщик более чем на 6 месяцев превышает срок окончания строительства дома;
- Если застройщик нарушил срок передачи квартиры и ключей участнику ДДУ более чем на 6 месяцев;
- Если застройщик признан банкротом;
- В отношении девелопера-банкрота уже введена процедура в соответствии с ФЗ №127, например, конкурсное производство.
Если наступило хотя бы одно из перечисленных оснований, все сведения (т.е. и об объекте и девелопере) попадают в реестр проблемных объектов долевого строительства.
Как только объект регистрируется в перечне по одному из оснований, т.е. официально получает статус “проблемного”, у участника возникает право на государственную поддержку.
Как подать сведения о проблемном объекте ДДУ
Участник долевого строительства может самостоятельно сообщить информацию о проблемном объекте, при наличии оснований. Для этого есть специальная форма обратной связи, в которой участник указывает:
- Свои персональные данные;
- Тему по которой он обращается (например, единый реестр проблемных объектов);
- Тип проблемы, с которой участник столкнулся (т.е. основание для отнесения дома к проблемному объекту).
Но большая часть информации поступает в реестр не от участников ДДУ. Во-первых, застройщики обязаны самостоятельно подавать актуальную информацию о ходе строительства своих объектов.
Во-вторых, если застройщик подает заявление на банкротство, то сведения в Единый реестр проблемных объектов жилищного строительства автоматически загружаются из Федерального реестра сведений о банкротстве. Еще один источник информации – Реестр застройщиков.
Это база данных, которая в соответствии с требованиями закона содержит информацию:
- О наименовании застройщика;
- Его ИНН и ОГРН;
- Юридическом и фактическом адресе строительной компании;
- Контактные данные компании;
- Количество строящихся в данный момент объектов и общее количество реализованных объектов по ДДУ.
Реестр застройщиков поможет оценить строительную компанию с помощью информации о реализованных и строящихся объектах, т.к. справочная система показывает наличие среди них проблемных объектов недвижимости.
Участник ДДУ может посмотреть какие именно дома строил девелопер, почитать отзывы покупателей квартир в таком доме, т.е. узнать реальное мнение жильцов дома. Включение в реестр проблемных объектов даже одного проекта застройщика считается весомым поводом не заключать с ним договор.
Застройщик банкрот – что делать участнику
Как только девелопер признается Арбитражным судом банкротом, сведения о компании и всех ее объектах строительства попадают в Единый реестр проблемных объектов РФ. А это означает, что конкурсный управляющий начинает процедуру. Участник ДДУ, который не расторгнул договор становится кредитором третьей очереди застройщика-банкрота.
Участник имеет право выбора:
- Получить обратно вложенные средства;
- Дождаться окончания объекта строительства и получить заветную квартиру.
Для этого участнику нужно подать заявление о включении требований реестр кредиторов на имя арбитражного управляющего.
В каждом регионе есть фонд защиты права участников ДДУ, который курирует вопросы восстановления прав участников, в случае банкротства девелопера или признания объекта строительства проблемным.
Именно фонд принимает решение о целесообразности достраивания объекта, находящегося в стадии «заморозки». Фонды оказывают софинансирование объектов по ДДУ, что снижает количество проблемных строительных площадок. Основная цель фонда – восстановление прав участников долевого строительства.
Получается, что статус обманутого дольщика дает возможность вернуть денежные средства в полном объеме. Но, это не единственный случай, когда участник может вернуть денежные средства. При наличии оснований, предусмотренных ст.9 закона №214-ФЗ участник может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть денежные средства в 100% размере.
Загрузка...
