Как подтвердить дееспособность при продаже квартиры?

Сделка по купле-продаже всегда влечет за собой некоторые риски. В самый неподходящий момент (уже после заключения договора) может внезапно выясниться, что продавец недееспособен – и, следовательно, сделка считается недействительной, а покупатель теряет деньги.

Чтобы выйти из сложной ситуации (а еще лучше – не попасть в нее вообще), следует иметь в виду некоторые вещи относительно дееспособности. Об этом мы и поговорим.

Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью?

Дееспособность при продаже квартиры, справки НД и ПНД

Кого и почему признают недееспособным?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются.

Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза.

Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

При каких случаях рекомендовано получить справку?

Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс.

Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

  • продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • продавец ранее лечился от психических расстройств;
  • добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
  • продавец – человек пожилого возраста;
  • продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
  • параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
  • нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме.

Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском).

Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Где получить справку?

Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца.

Читайте также:  Как составить передаточный акт на квартиру?

Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин.

В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно.

Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).

В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения.

Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной.

Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

Как еще можно проверить дееспособность?

Дееспособность при продаже квартиры, справки НД и ПНД

Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:

  • Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
  • Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
  • Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
  • Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.

Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость.

Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего.

Читайте также:  Что означает экспликация квартиры?

Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег.

  Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю.

Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.

Дееспособность продавца при покупке квартиры — как проверить

Планируя приобретение жилья, каждый покупатель в определенной степени рискует, поскольку со стороны продавца внезапно может последовать инициатива о расторжении договора.

Чтобы минимизировать риск того, что купля-продажа может быть оспорена, приобретателю рекомендуется заручиться доказательствами дееспособности продавца квартиры. Как подготовиться к этому документально и в какие учреждения следует обратиться, рассмотрим в данном материале.

Дееспособность продавца языком закона

Понятие о дееспособности граждан описано в ст. 21 Гражданского кодекса РФ — по достижении 18-летия наступает полная гражданская дееспособность.

Что касается медицинской проверки статуса продавца недвижимого имущества, то в этом случае рассматривается не сам факт дееспособности.

Устанавливается отсутствие признаков недееспособности, которые могут повлечь за собой признание сделки купли продажи квартиры недействительной.

Механизм проверки дееспособности

Как проверить дееспособность продавца квартиры? Это в большинстве случаев несложно. Нужно попросить его предоставить справки об успешно пройденной медицинской экспертизе из:

  • ПНД (психоневрологического диспансера);
  • НД (наркологического диспансера).

Заменить данные документы могут водительские права или разрешение на ношение оружия, которые выдаются только после необходимого освидетельствования.

Следует подчеркнуть, что по закону продавец не обязан предъявлять покупателю справки от психиатра и нарколога. Более того, данные документы Росреестр не требует. Однако актуальность проблемы давно уже перевела запрос на подтверждение дееспособности в разряд нормальных, поэтому добросовестный продавец поступает разумно, предоставляя нужные справки по своей инициативе.

Получить справку из диспансера нельзя по доверенности — за ней собственнику, продающему жилье, придется отправиться самому.

Запрос о проверке дееспособности продавца квартиры может вызвать непонимание со стороны врачей, которые, во-первых, обязаны скрывать от посторонних конфиденциальную информацию, а во-вторых, знают о необязательности предоставления подобных справок при регистрации сделок с недвижимостью.

Читайте также:  Что нужно для приватизации дома?

Личная оценка

На самом деле медицинские справки лишь снижают, но не устраняют риск недееспособности продавца при покупке квартиры.

Даже факт нахождения гражданина на учете в одном из указанных медучреждений не говорит о его невменяемости — такое решение может принять только суд с последующим уведомлением соответствующих надзорных органов.

С другой стороны, и абсолютно здоровый человек на момент заключения сделки может находиться в состоянии аффекта (но и это может установить только суд).

Можно попробовать дополнительно произвести личную оценку. Определить наличие скрытых отклонений в психике самостоятельно не удастся, однако элементарно оценить степень адекватности человека при личном общении вполне возможно. Кроме того, полезно пообщаться с его коллегами, соседями, посмотреть социальные сети.

Медработник на сделке

Некоторые покупатели, особенно если оппонентом на сделке является лицо преклонного возраста, предпочитают приглашать врача-психиатра, который присутствует при подписании договора. Положительное письменное заключение психиатра для любого суда станет доказательством того, что недвижимость приобреталась у дееспособного гражданина.

Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры

Сотрудник нотариальной конторы располагает полномочиями и может оперативно запросить любые необходимые ему сведения из Росреестра. По закону нотариус обязан удостовериться в дееспособности сторон на момент сделки. Кроме того, он несет ответственность, в том числе, материальную за свои действия.

Однако при нотариальной сделке все же остаются пробелы в части проверки истории квартиры, Нотариус не проверяет, есть ли в квартире перепланировка, кто был прописан в ней до приватизации, не посылает запросов о наличии судебных разбирательств в отношении собственника — словом, не делает многое из того, что обязательно предпринимают сотрудники профессионального агентства в рамках риэлторского обслуживания.

Кейс

В наш Центр обратился клиент, желающий продать две квартиры — отцовскую «двушку» на окраине Москвы и собственную «трешку» в Подмосковье, а взамен приобрести хорошее жилье в  центре, чтобы проживать с престарелым отцом под одной крышей.

Заключили договор на сопровождение альтернативной сделки. Подготовили документы, собрали необходимые справки, составили договора купли-продажи, подобрали альтернативу по хорошей цене из собственной базы недвижимости.

Чтобы исключить возможные риски, сделка заключалась у нотариуса в присутствии практикующего врача-психиатра.

Проверка дееспособности продавца квартиры дает понимание сути — целесообразна ли сделка и нет ли необходимости страхования риска потери собственности на случай, если кто-то из родственников вдруг решит впоследствии ее оспорить.

Собираясь совершить покупку квартиры на вторичке Москвы, воспользуйтесь помощью профессионалов рынка недвижимости из ЦН «Белый дом». Наши клиенты получают гарантии безопасности сделок, потому что все риски агентство берет на себя.

Мы проведем тщательную юридическую экспертизу, предупредим о возможных острых углах, рекомендуем оптимальное решение для каждого конкретного случая и закроем честную сделку с нотариальным удостоверением договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector