Передача денег при покупке квартиры – важный и ответственный этап сделки. Поскольку речь идет о крупных суммах, важно учесть все детали, чтобы не остаться у разбитого корыта. Даже самые безопасные варианты могут таить в себе уязвимые места. Разберем все способы передачи денег, которые существуют, в нашем материале.
Вам понравилась квартира и после нескольких просмотров, вы решили ее купить. Часто, чтобы забронировать жилье, продавцы просят внести предоплату. Это гарантия для покупателя, что квартира будет за ним, а для владельца, что квартиру точно купят. Разберем способы внесения предоплаты.
Способы внесения предоплаты
Покупатель и продавец заключают договор задатка. Указывают свои ФИО, данные паспортов, размер предоплаты и условия возврата в случае, если сделка не состоится. По закону есть несколько вариантов развития событий:
- Если в срыве виноват покупатель, то предоплата остается у продавца;
- Если владелец жилья отказывается от сделки, то он возвращает покупателю деньги в двойном размере;
- Если никто не виноват, а возникают форс-мажорные обстоятельства, то деньги возвращаются покупателю.
Важно! В договоре обязательно должно стоять слово «задаток» и тогда будут действовать правила, указанные выше. В противном случае предоплата превращается в аванс.
Аванс
Несмотря на то, что задаток несет определенные гарантии, чаще всего на рынке недвижимости встречается аванс, который выполняет только платежную функцию. По данным риелторов, он используется почти в 90% случаев. При этом самого термина нет ни в одной статье гражданского законодательства.
- Если продавец отказывается от сделки, то предоплату он должен вернуть покупателю;
- Если разрывается сделка, то деньги остаются у того, кто продавал.
Аванс практически не защищен на законодательном уровне. И если встретить недобросовестного продавца, то можно остаться без денег. Аванс никого ни к чему не обязывает. Даже если составить письменный договор.
Обеспечительный платеж
Этот вариант внесения предоплаты появился несколько лет назад и уже плотно вошел на рынок недвижимости. Риэлторы называют его гибридом аванса и задатка.
Сам термин «обеспечительный платеж» говорит о том, что он должен обеспечить прохождение сделки. Там нет обязанности возвращать деньги в двойном размере, но при этом, если сделка не состоялась, вернуть деньги может любая из сторон.
- Если по вине продавца, то покупатель возвращает сумму;
- Если наоборот, то деньги остаются у владельца.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Способы передачи денег
Специалисты по недвижимости выделяют четыре основных способа передачи денег, которые действуют на рынке.
Покупка квартиры за наличные
Продавец и покупатель встречаются, подписывают документы и передают деньги. Лучше всего сделать это в банке, в переговорной комнате.
Важно! Передавать наличные деньги стоит после перехода прав собственности. То есть после того, как вы официально станете собственником и получите выписку из ЕГРН на руки.
Обязательно составьте расписку, она будет подтверждением того, что вы отдали деньги и больше ничего не должны продавцу. В документе пропишите сумму, данные всех сторон, опишите объект недвижимости и его точный адрес.
По словам риелторов, передача денег наличными была популярна в 90-е годы, сейчас все реже используется на сделках. Поскольку продавцы и покупатели не считают этот способ удобным. Ходить с большой суммой денег опасно, их нужно правильно посчитать и не ошибиться.
Безналичный расчет при покупке квартиры
Когда покупатель переводит деньги на счет продавца. Здесь важно прописать назначение платежа: указать, что средства переведены по договору купли-продажи, а также адрес объекта недвижимости, который участвует в сделке.
После вы можете в любое время запросить выписку-подтверждение о том, что вы действительно переводили деньги. В отличие от наличной передачи и расписки, этот способ дает больше гарантий, что никто никого не обманет.
Переводить деньги можно по соглашению сторон. Но для вас, как для покупателя, чем позднее, тем лучше. То есть после перехода прав собственности. Но зачастую, если продавцу срочно нужны деньги, он может попросить отправить их заранее, так как переводы могут проходить до пяти рабочих дней. После этого сразу попросите выписку из банка, она станет вашей гарантией.
Деньги могут зависнуть еще на более долгий срок, если неправильно указать реквизиты продавца. Или, например, банк может заблокировать счет, если человек совершил какую-подозрительную операцию.
Банковская ячейка при покупке квартиры
Стороны берут те же самые наличные и закладывают в ячейку на хранение в банке. Продавец и покупатель еще на берегу должны договориться, что они будут использовать этот способ. Дальше стороны заключают с банком договор аренды ячейки.
Там прописывают сумму оплаты услуги, она начинается примерно от 300 рублей в зависимости от финансовой организации. Указывается то, у кого будут ключи, кто будет платить и какой документ нужен для раскрытия сейфа.
Следом стороны должны подписать договор купли-продажи. Затем деньги пересчитывают, упаковывают в вакуумные пакеты и закладывают в ячейку. Как только переход прав состоялся, продавец может открыть сейф и забрать деньги. Он должен прийти со своим ключом и зарегистрированным договором купли-продажи.
Важно! Банк несет ответственность только за сохранность ячейки. А что вы туда положили, кредитора не касается. Тем более сотрудники финансовой организации не будут пересчитывать сумму, это головная боль покупателя и продавца.
Аккредитив при покупке квартиры
Это способ все больше набирает популярность. Суть его почти такая же, как и с банковской ячейкой. Только вам не нужно вкладывать наличные. Средства идут на специальный обезличенный счет, который не принадлежит ни продавцу, ни покупателю.
Стороны также заключают договор с банком и прописывают в нем все нюансы. Стоимость услуги обойдется максимум в две тысячи рублей. Некоторые финансовые организации предоставляют эту услугу бесплатно, но при этом они прописывают в договоре определенный срок хранения денег.
Если даты не указаны, то деньги будут лежать на специальном счете, пока покупатель не станет собственником квартиры. Как только переход права состоится, средства уйдут продавцу автоматически. Либо его уведомят об окончании регистрации и ему лично нужно будет прийти в банк, показать документы.
В отличие от банковской ячейки, при аккредитиве финансовая организация несет полную ответственность за то, как и какую сумму покупатель переведет продавцу. Какой способ выбрать, решать вам. Соотнесите все «за» и «против» и подумайте, что вам удобнее. Обсудите этот момент заранее с продавцом, чтобы не было недопонимания. И, главное, не совершайте ошибок.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Поэтому проверяйте документы до того, как соберетесь что-то подписывать и тем более передавать деньги. Посмотрите паспорт продавца, сверьте его с бумагами на квартиру: договором купли-продажи или свидетельством о наследовании, если квартира ему досталась от родственников. Кроме того, изучите документ о праве собственности.
Это может быть бумажное свидетельство или выписка из ЕГРН. По ней можно понять, кто настоящий владелец, изучить реальные характеристики квартиры и наличие ограничений на жилье.
Чтобы быть уверенным наверняка, закажите отчет на базе выписки ЕГРН из Росреестра заранее и самостоятельно. Воспользуйтесь сервисом Н.Реестр. В этот же день у вас на почте будут самые актуальные и достоверные данные по объекту недвижимости, который вы собрались покупать.
Способы передачи денег при ипотеке
Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.
Способы передачи денежных средств при ипотеке
Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:
- Первый взнос, который вносит клиент
- Кредитные средства, которые перечисляет банк.
В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.
Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:
- Лично в руки наличными.
- Безналичным переводом на счет.
- В банковской депозитной ячейке.
- Через аккредитивный счет.
Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре.
Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект. В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем.
Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.
Наличными «из рук в руки»
Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр.
Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.
Безналичный перевод на счет
Это делается через отделение банка. Деньги могут вноситься наличными в кассу или переводится со счета. Здесь продавец указывается свой текущий счет (если это физлицо) или расчетный счет (если это юрлицо).
Покупателю передаются реквизиты, по которым нужно перечислить сумму. Факт передачи денег фиксируется на приходном чеке или платежном поручении. Продавец также может предоставить расписку в получении денег или выписку со счета.
Из рисков здесь можно выделить риск также остаться без первого взноса: клиент вносит деньги, право собственности в госрегистратуре по каким-то причинам не зарегистрировано, например, квартира находится под обременением, или есть еще какие-то собственники, банк отказывается перечислять ипотечные средства продавцу, сделка не состоялась, клиент остался без своих денег и квартиры.
Конечно, в суде это можно будет все исправить, но придется раскошелиться на судебные издержки и получить кучу переживаний, потратив нервы и время. Комиссия за перевод на счет другому лицу составит около 3% от суммы.
Банковская ячейка
О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности.
Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует. Преимуществами этого метода расчета является уверенность продавца, что деньги уже точно в ячейке, и он получит их после завершения процедуры оформления, и спокойствие покупателя за свои накопления.
Аккредитив
Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе).
Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий.
Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.
Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.
Сравнительная таблица
| Способ | Стоимость комиссии |
| Наличными | 0% |
| Ячейка | 100 -400 р./сутки |
| Безналичный перевод | До 3% от суммы (в зависимости к который банк и кому (физлицо или юрлицо) |
| Аккредитив | 10-40 т.р. |
Основные ошибки при передаче денег за квартиру
Расплачиваясь наличными, покупатель рискует суммой в несколько миллионов рублей, поэтому стоит помнить основные правила безопасности.
Существует несколько способов расплатиться за квартиру. Можно использовать банковскую ячейку – это безопасно и прозрачно. Договор в этом случае считается выполненным после государственной регистрации права собственности. Стороны подписывают специальное соглашение, где оговариваются все нюансы: доступ, условия получения средств, оплата услуг банка и прочее.
Другим способом является аккредитив. При этом используется безналичный расчет. После завершения сделки и подтверждения ее факта банк переводит со специального счета деньги продавцу. Для получения средств бывший собственник должен предоставить в банк нужные документы. Аккредитив стоит дороже, так как банк несет больше издержек: открывает счет, переводит и обналичивает деньги.
Мы же расскажем об оплате наличными. Данный способ еще не ушел в прошлое, как кажется многим, он часто используется в регионах. И, конечно, здесь существует огромное количество рисков. Потерять миллионы во время сделки – крайне нежелательно.
Если наличными, то как?
С самого начала при покупке недвижимости стоит задуматься о посреднике: лицо (организация), через которое пойдут деньги, должно иметь хорошую репутацию. Различные аферисты действуют под видом риэлторов и нотариусов.
Ставка здесь большая – миллионы, поэтому недостатка в мошенниках в этой сфере не предвидится. Лучше не экономить на комиссии и работать с известным и зарекомендовавшим себя агентством недвижимости, которое дорожит своей репутацией.
Можно ли расплатиться за квартиру сразу же? Уж очень хочется почувствовать себя собственником нового жилья
До регистрации права собственности риск потерять деньги очень высок. Риэлторы говорят, что в Москве таким образом почти уже не расплачиваются. Сама сделка происходит так: покупатель и продавец встречаются, подписывают договор, рассчитываются, а уже после отправляют все документы в Росреестр.
После чего покупателю остается лишь ждать, пока пройдет регистрация, чтобы стать законным владельцем недвижимости. Важно понимать, что в Росреестре могут остановить оформление сделки, если окажется, что квартира находится под арестом или в залоге. Чтобы вернуть деньги в данной ситуации, придется потратить, как минимум, время и нервы.
Остается и еще один существенный момент – нет гарантий перехода прав к новому владельцу. За время, пока происходит регистрация, продавец может «передумать» и изменить решение. Закон не запрещает это делать. Стоит отметить, что здесь есть лазейка для мошенников.
Многие продавцы квартир просят занизить в бумагах стоимость, для того чтобы заплатить меньше налогов. Обычно мошенники планируют следующую ситуацию: допустим, семейная пара покупает двухкомнатную квартиру за 8 млн рублей, а ее собственник просит в договоре указать 6 млн – это для него важный момент, так как удается экономить на налоге.
Покупатели соглашаются, подписывают договор и сдают бумаги на регистрацию. Сразу после этого продавец подает заявление и отказывается от регистрации. Уже через суд он добивается признания сделки недействительной, возвращает свою квартиру и отдает покупателям только ту сумму, которая прописана в договоре.
В результате мошенник прикарманит себе 2 млн рублей, а у покупателей шансов доказать свою версию крайне мало.
Продавец просит сразу внести значительную часть платежа, говорит – ему очень нужны деньги. Стоит ли идти навстречу?
Стоит относиться к таким просьбам с настороженностью. Если продавец просит большую предоплату (от половины суммы), то с большой долей вероятности занимается мошенничеством.
Злоумышленники снимают квартиру, документы на нее подделывают и публикуют объявление о продаже квартиры значительно ниже рыночной цены. Скидку они мотивируют «сложной жизненной ситуацией» или скорым отъездом хозяев за границу.
Покупателю при таком варианте предлагается заключить предварительный договор и внести задаток. Ну а после того, как продавец получает деньги, найти его уже не представляется возможным.
При нормальной же ситуации продавец просит внести небольшие деньги, например, 5% стоимости, для того чтобы в случае срыва сделки получить компенсацию морального ущерба.
Хорошо, ну а что дальше? Просто передать деньги?
Лучше вносить деньги при свидетелях и составить при этом расписку. Юристы советуют во всех случаях, связанных с передачей наличных (аванс, задаток, основной платеж), когда деньги передаются от покупателя к продавцу, подкреплять оформлением расписки.
Без этой бумаги жулик-продавец может отправиться в суд и попытаться вернуть жилье, сообщив всем, что он не получил ни копейки. С подобными аферами юристы часто встречаются в своей практике.
Например, кто-то из покупателей может понадеяться на честность продавца либо аферисты специально втираются в доверие к покупателю. Чем вы будете подтверждать факт оплаты?
Расписка является доказательством оплаты и исполнения обязательств. Также ею удостоверяется исполнение всех условий сделки и суммы. Нужно написать, что передается, кем и за что, также надо обозначить конкретную сумму. Неплохо поставить на этой бумаге подпись свидетеля, а лучше – двух. Эти люди будут подтверждать подлинность расписки в случае судебного разбирательства.
Где лучше провести сделку?Имея на руках большую сумму денег, вы подвергаетесь дополнительному риску. Это только кажется, что бандитские налеты, как и «черные риэлторы», остались в 90-х.
Криминальная хроника регулярно пополняется новостями о жертвах разбойных нападений. Преступники могут напасть и днем. Известны нападения рядом с офисами агентств недвижимости, когда жертв избивают бейсбольными битами.
Сумку с деньгами легко вырвать из рук жертвы, убежать и скрыться в людном потоке в центре города. Также стоит добавить, что мошенники могут действовать и при передаче денег через банковскую ячейку.
Чаще всего главным условием доступа к ней является предъявление банковскому служащему выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает сам факт сделки. Эту бумагу опытные мошенники могут подделать.
Чтобы не попадать в подобные ситуации (при этом, не прибегая к безналичным способам платы) лучше:
- рассказывать о времени и месте сделки только проверенным людям;
- договариваться о встрече в охраняемых офисах или прочих проверенных местах в светлое время суток;
- для посредничества или за консультациями обращаться только в известные и проверенные агентства недвижимости.
Загрузка...
