Сегодня пойдет речь о настоящем коте Шредингера из мира финансов – это инвестиционный договор строительства объекта недвижимости. Дело в том, что понятия «инвестиционный договор» не существует.
Тем любопытнее! Тема может показаться сложной на первый взгляд, однако даже такие парадоксальные ситуации, как эта, требуют всего лишь немного внимательности.
Понятие и содержание договора инвестирования
Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически.
Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно. В первую очередь – статьи 420 и 421 ГК РФ, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.
Из чего он должен состоять? На этот вопрос я отвечу, используя Федеральный закон от 25 февраля 1998 года № 39. Мой инвестиционный договор должен:
- быть физическим документом;
- содержать описание объекта инвестиций;
- описывать форму инвестиций;
- перечислять обязательства и права сторон;
- определять порядок управления собственностью;
- фиксировать порядок взаиморасчета;
- описывать порядок эксплуатации объекта;
- определять ответственность сторон;
- устанавливать сроки реализации.
Важны также признаки, указывающие на договор как на форму инвестиций:
- Инвестиционный проект – отправная точка заключения инвестиционного соглашения.
- Свидетельства о том, что эти отношения будут долгосрочными.
- Коммерческий интерес, выражаемый возмездностью соглашения.
- Целевое применение средств инвестора в соответствии с соглашением о строительстве.
- Общая долевая собственность на имущество.
Отличия от участия в долевом строительстве
Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.
Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:
- инвесторов;
- заказчиков;
- подрядчиков;
- пользователей объектов капиталовложений.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:
- Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
- Доля упомянутой площади.
- Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
- Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
- Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.
Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора. При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:
- инвестором (осуществляет капиталовложение);
- заказчиком (реализует инвестиционный проект);
- подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
- пользователем объектов капитальных вложений.
Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.
Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект. Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.
Государственная регистрация права собственности
Для объекта недвижимости, построенного по инвестиционному договору до 1 января 2011 года, требуется регистрация с учетом распределения долей (которые я упоминал в главе про существенные положения). При этом незавершенные объекты не требуют регистрации – закон № 427-ФЗ.
Риски инвестора
Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:
- низкая ликвидность;
- большие затраты денег и времени на совершение сделок;
- необходимость качественного управления.
Это несистематические риски, ими можно управлять.
Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:
- по типу недвижимости;
- местоположения;
- арендный;
- износа объектов;
- инфляции;
- изменения налогообложения;
- реинвестирования и др.
Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.
Заключение
В этой статье я постарался дать умеренный обзор различных сторон, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До встречи, уважаемый читатель. Рекомендую подписываться на статьи и делиться ими в соцсетях.
Порядок заключения инвестиционного договора
Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.
Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли.
Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.
Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:
- юридические лица;
- государственные и муниципальные предприятия;
- физические лица;
- иностранные юридические лица.
Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения. Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует.
Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме.
Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.
Особенности инвестиционного договора
Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?
Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:
- целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
- особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
Инвестор или потребитель: ВС разбирался с подсудностью — новости Право.ру
В июле 2016 года Оксана Никитина* приобрела у ООО «Инвестиционная строительная компания «ВСК-Инвест» апартаменты в туристическом комплексе, который планировалось построить на участке с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание».
Стороны оформили отношения договором инвестирования в строительство. По нему Никитина заплатила застройщику 1,36 млн руб., а тот должен был не позднее второго квартала 2018 года окончить строительство и передать в собственность женщины апартаменты — нежилое помещение, пригодное для проживания.
Свои обязательства в оговоренный срок застройщик не выполнил. Тогда Никитина обратилась в суд, потребовав взыскать с «ВСК-Инвест» 440 000 руб. неустойки, 50 000 руб. компенсации морального вреда, потребительский штраф и 41 800 руб. расходов на нотариальные и юридические услуги.
Женщина отнесла себя к потребителям, ведь она приобрела недвижимость для нужд, не связанных с предпринимательством. Об этом, в частности, говорилось в п. 3.2 договора инвестирования.
Учитывая это, Никитина решила, что общее правило территориальной подсудности не применяется, и она может подать иск не только по месту нахождения ответчика (ч. 7 ст. 29 ГПК). В итоге женщина захотела судиться по месту своего жительства в Ельнинском райсуде Смоленской области.
Но он отказался рассматривать ее иск и передал дело по подсудности в Киевский райсуд Симферополя, где располагается фирма «ВСК-Инвест». Такое решение Ельнинский райсуд принял, потому что не признал Никитину потребителем.
Из договора не следует, что женщина приобрела апартаменты для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, посчитала первая инстанция. С ее выводами согласились апелляция и кассация.
После чего Никитина пожаловалась в Верховный суд.
Правда, пока женщина оспаривала передачу дела, Киевский райсуд Симферополя уже успел его рассмотреть и отказать заявительнице. Первая инстанция указала, что к спорным правоотношениям должны применяться федеральный закон об инвестиционный деятельности в РФ и закон РСФСР об инвестиционный деятельности, которые не предусматривают неустойку за просрочку сдачи объекта (дело № 2-2625/2021).
Определить договор
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения между потребителями и исполнителями, изготовителями, импортерами, продавцами, напомнил ВС.
Потребителями, в частности, являются граждане, которые приобретают товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
В свою очередь, исполнители — это организации и ИП, которые выполняют работы или оказывают услуги потребителям по возмездным договорам.
Посчитав, что в случае Никитиной закон о защите прав потребителей не применим, нижестоящие инстанции не указали, какая норма действующего законодательства запрещает использовать апартаменты для личных, семейных, домашних и иных нужд. Кроме того, суды неверно истолковали условия заключенного договора, заметила «тройка» судей под председательством Сергея Асташова.
«Наименование договора как инвестиционного, само по себе не свидетельствует, что при заключении названной сделки действительная общая воля сторон была направлена на возникновение правоотношений по профессиональному инвестированию», — подчеркнули судьи.
То, что апартаменты находятся в туристическом комплексе, построенном на участке с видом разрешенного использование «гостиничное обслуживание», также не свидетельствует о намерении Никитиной заниматься предпринимательской деятельностью. Более того, суды не учли п. 3.2 договора, в котором прямо говорится, что инвестор участвует в строительстве объекта в целях приобретения апартаментов для нужд, не связанных с предпринимательством, указал Верховный суд.
Нижестоящим инстанциям следовало, прежде всего, определить, какое соглашение на самом деле имели в виду стороны, разъяснил ВС.
Был ли это договор участия в долевом строительстве, по которому гражданин приобретает апартаменты для личного пользования, или нет? Только ответив на этот вопрос, суды могли понять, на нормы какого закона нужно опираться в спорном случае: об участии в долевом строительстве или о защите прав потребителей.
Судьи ВС отменил акты трех нижестоящих инстанций и решение Киевского райсуда Симферополя, направив спор на рассмотрение в Ельнинский райсуд Смоленской области (дело № 36-КГ21-5-К2). Пока оно еще не рассмотрено.
Инвестиционные услуги: инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
До введения существующего порядка предоставления земельных участков под строительство на торгах инвестиционные контракты, заключаемые с государственными или муниципальными органами являлись одним из основных способов реализации крупных строительных проектов.
Инвестиционные контракты
Но и в настоящее время практика заключения инвестиционных контрактов с государственным либо муниципальным участием сохраняется.
Условия подобных контрактов, как правило, предусматривают передачу в государственную или муниципальную собственность части построенных площадей общего назначения (жилых, административных и т.д.) и/или различных объектов инфраструктуры – образовательных учреждений, инженерных коммуникаций и т.д.
- При этом во многих случаях собственно предоставление участка под строительство инвестиционным контрактом не охватывается, а осуществляется по заключаемому отдельно договору аренды, или же на момент заключения контракта участок уже находится во владении застройщика.
- В таком случае обязанности государственного или муниципального органа фактически сводятся к надлежащему исполнению функций, которые он и так обязан исполнить в силу закрепления за ним соответствующих полномочий земельным и градостроительным законодательством.
- Соответственно, такой инвестиционный контракт становится похожим на договор дарения, по которому частный инвестор передает государству или муниципалитету часть площадей, не получая взамен ничего сверх того, что уполномоченные органы были обязаны сделать в силу норм закона.
Суды признают подобные инвестиционные контракты действительными в силу принципа свободы договора. Но в подобной ситуации нередко возникают вопросы налогового характера. А именно – в части отнесения стоимости переданной государству либо муниципалитету доли к обоснованным расходам при исчислении налога на прибыль.
В отличие от договоров о комплексном освоении территории, по которым обязанность передать имущество возникает в силу закона и соответствующие расходы безусловно являются обоснованными, по инвестиционным контрактам налоговые органы в ряде случаев приходят к выводу, что такие расходы должны осуществляться за счет налогооблагаемой прибыли.
Еще одним проблемным моментом исполнения подобных инвестиционных контрактов является раздел площадей построенного объекта – подписание «акта о реализации» или «акта о частичной реализации» инвестиционного контракта. Во многих случаях вопрос о разделе инвестиционного объекта разрешается в суде.
При этом спецификой инвестирования в строительство с государственным (муниципальным) участием является возможность инвесторов привлекать иных лиц в качестве соинвесторов. В свою очередь, данные соинвесторы также имеют возможность привлекать новых участников инвестиционного проекта по договорам соинвестирования.
В результате во многих случаях сформировались «цепочки» из трех-четырех, а иногда и более уровней соинвесторов.
При этом соинвесторы, привлечённые первоначальным инвестором, приобретают права требования только к такому инвестору, но не к другим сторонам «первоначального» инвестиционного контракта.
Соответственно, возможность получить причитающиеся площади для таких соинвесторов зависит от добросовестности и финансовой состоятельности первоначального инвестора.
В связи с этим вхождение в инвестиционные проекты подобного рода на правах соинвестора является крайне рискованным. Соинвестор рискует потерять все вложенное в случае банкротства первоначального инвестора или срыва реализации инвестиционного проекта по иным причинам.
К заключенным до 1 января 2011г. инвестиционным контрактам применяются специальные правила, касающиеся:
- возникновения общей долевой собственности сторон такого контракта на созданное в ходе его реализации имущество.
- расторжения инвестиционного контракта по инициативе публичного субъекта.
Специфика возникновения и регистрации права собственности
Так, в случае, если инвестиционный контракт был заключён между органом государственной власти, местного самоуправления, либо учреждением или унитарным предприятием и частным инвестором до 1 января 2011 г.
, созданный в соответствии с ним объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект. При этом доли определяются с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется
После же завершения строительства (реконструкции) право собственности регистрируется сразу за всеми сторонами инвестиционного контракта в соответствующих долях, вопреки общему порядку, когда первоначально право собственности оформляется за лицом, которому принадлежит земельный участок.
Инвестиционный договор
При регистрации права собственности необходимо предъявить подписанный сторонами инвестиционного договора документ (акт о результатах инвестиционной деятельности), подтверждающий исполнение ими обязательств по данному договору. Регистрация права собственности осуществляется в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим актом.
В случае, если акт не будет подписан в добровольном порядке, распределение площадей осуществляется судом. Судебное решение при этом заменяет собой подписание акта между сторонами и является основанием для государственной регистрации права собственности.
Специфика расторжения инвестиционного контракта
Такие контракты могут быть расторгнуты во внесудебном порядке в случае если:
- строительство не завершено в срок, предусмотренный договором или, если в договоре такой срок не указан, до истечения срока разрешения на строительство и строительная готовность объекта, на момент окончания такого срока составляет менее 40%.
- договором не предусмотрен срок окончания строительства и по истечении 5 лет со дня заключения такого договора разрешение на строительство отсутствует.
- при невозможности исполнения обязательств по осуществлению строительства в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.
Кроме того, возможно обращение Правительства г. Москвы в суд с иском о расторжении инвестиционного контракта по иным основаниям, следующим из законодательства или предусмотренным самим контрактом. В таких случаях защита прав застройщика возможна путем:
- оспаривания неправомерных действий органов власти по расторжению инвестиционного контракта.
- оформления права собственности на построенный к моменту расторжения инвестиционного контракта объект незавершенного строительства Второй вариант возможен, если были начаты строительные работы и построен, как минимум, фундамент.
При оспаривании правомерности расторжения инвестиционного контракта необходимо доказать, что несоблюдение его условий произошло по независящим от инвестора причинам, при отсутствии его вины.
К примеру — разрешение на строительство не получено или строительные работы не завершены в срок по причинам, связанным с неисполнением государственными органами Москвы своих обязанностей, предусмотренных положениями инвестиционного контракта или действующим законодательством.
В таком случае необходимо проанализировать действия сторон инвестиционного контракта в течение всего срока его действия, доказать в суде, что инвестором предприняты все необходимые с его стороны действия по надлежащему исполнению инвестиционного контракта, обосновать, какие именно действия государственных органов привели к затягиванию сроков проектирования и строительства.
В настоящее время судебная практика по подобным спорам складывается в пользу инвестора. Арбитражные суды зачастую расценивают действия по досрочному расторжению договоров аренды как злоупотребление правом со стороны государственных органов.
Инвестиционные услуги
Но исход каждого подобного спора зависит от предшествующих его возникновению действия сторон, от того, удастся ли инвестору в ходе судебного разбирательства правильно расставить акценты на обстоятельства, свидетельствующие в его пользу.
Специалисты Правового центра «Два М» готовы оказать следующие услуги в области заключения и сопровождения инвестиционных договоров с участием публичных субъектов:
- экспертиза рисков, которые могут возникать при реализации инвестиционного проекта с точки зрения как статуса земельного участка, на котором планируется реализация такого проекта и прав на него, так и предполагаемой схемы взаимоотношений между участниками инвестиционной деятельности;
- подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация инвестиционного проекта с участием публичных субъектов в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы;
- консультирование по налоговым вопросам, вопросам корпоративного права, возникающим в процессе подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере строительства;
- составление документов (договоров, протоколов, писем, претензий и прочее), необходимых для реализации инвестиционного проекта;
- представление интересов Заказчика в органах государственной власти и местного самоуправления по всем вопросам, возникающим в ходе реализации инвестиционного проекта;
- участие в переговорах с контрагентами и прочими лицами по всем вопросам, связанным с реализацией инвестиционного проекта;
- представление интересов Заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции и третейских судах по делам, возбуждаемым в связи с реализацией инвестиционного проекта.
Загрузка...
