Как оформить договор субаренды нежилого помещения?

Сегодня аренда и субаренда нежилых зданий стала распространённым явлением. Такие договоры, в большинстве своем, оформляют юр. лица и ИП, арендуя офисы или прочие здания для осуществления коммерческой деятельности.

Договор субаренды (ДСА) нежилого здания является соглашением, по которому арендатор воспринимает себя арендодателем, передавая объект во временную аренду стороннему лицу. О том, как оформить такой договор, будет рассмотрено в предлагаемой статье.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Субаренда является переуступкой аренды стороннему субъекту после разрешения собственника нежилого здания. При этом, арендатор, выступая в качестве арендодателя вправе передать в субаренду часть занимаемой площади или все здание.

Для передачи недвижимости в субаренду понадобиться оформить соглашение между арендатором и сторонним субъектом. Подобную практику нередко используют агентства недвижимости, арендующие целые офисы и сдающие комнаты по завышенным ценам в субаренду.

ДСА обладает некоторыми особенностями:

  1. Арендатор вправе оформить ДСА лишь при разрешении владельца недвижимости. Это непременное требование ГК РФ.
  2. Длительность действия ДСА не может быть продолжительнее периода действия первоначального договора аренды (ДА).
  3. Правоотношения по ДСА регулируются правилами ДА, если, другое не установлено законодательными нормами РФ.
  4. При досрочном расторжении ДА субаренда также расторгается, если другое не отображено в ДА. Законодательными нормами РФ предоставлено право субарендатору переоформить ДА с непосредственным владельцем здания на срок, который остался до завершения действия ДСА.
  5. Если ДА признан недействительным, то эта же участь ожидает ДСА.

Что говорит закон?

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Договор субаренды основывается на ГК РФ в соответствии со ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ. В большей части при субаренде используются следующие законодательные акты:

  • Ст. 432 ГК РФ, регулирующая правила оформления субаренды.
  • Ст. 615.2 ГК РФ, предоставляющая право передачи недвижимости в субаренду с одобрения собственника.
  • Ст. 608 ГК РФ, отображающая, кто вправе быть арендатором.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор недвижимого объекта обладает правом:

  1. Передавать объект в использование безвозмездно.
  2. Сдавать недвижимость в субаренду полностью или частично.
  3. Передавать права арендатора сторонним субъектам.

При этом, в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что для передачи недвижимости в субаренду требуется непременное разрешение собственника. При отсутствии такого разрешения ДСА не будет признан действительным и, следовательно, его не смогут зарегистрировать в Росреестре. Для получения разрешения передачи имущества в субаренду достаточно будет включить такой пункт в ДА.

Примечание. Если владельцем нежилого здания является муниципалитет, понадобиться письменное согласие на передачу недвижимости в субаренду от местной администрации.

Как составить договор субаренды нежилого помещения?

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

ДСА ничем не отличается от ДА. Стандартной формы такого документа законодательными нормами не предусмотрено, поэтому такое соглашение можно оформить в самостоятельном порядке и подписать участниками сделки.

Перед составлением ДСА понадобиться обговорить все условия субаренды устно с последующим фиксированием договоренностей в письменном виде. ДСА могут оформляться, как между физлицами, так и между юр. лицом и физлицом, и между юр. лицами.

В ДСА нежилого здания понадобиться отобразить следующие существенные условия:

  1. Место и дату его формирования, а также срок его действия.
  2. Реквизиты каждой стороны.
  3. Детальное описание предмета договора, чтобы его можно было идентифицировать.
  4. Стоимость субаренды, сроки и способы расчетов.
  5. Права и обязанности контрагентов.
  6. Договор непременно обязан быть подписан участниками сделки с расшифровкой фамилий.
  7. В качестве приложения к ДСА можно прикрепить разрешение владельца здания на субаренду.

Заключая ДСА важно обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • Все договора, оформленные на период более 12 месяцев обязаны регистрироваться в Росреестре.
  • Срок действия ДСА не может быть продолжительнее периода действия ДА.
  • ДСА не может автоматически продлеваться по завершению срока действия. Договор обязан быть перезаключен.

Содержание документа

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Учитывая, что утвержденного шаблона ДСА нет, такой документ можно сформировать самостоятельно, соблюдая правила делопроизводства.

В то же время, такое соглашение непременно обязано содержать следующие разделы:

  1. Место и дата его оформления.
  2. Данные каждого участника.
  3. Общие положения, где отображается предмет договора, с отображением его почтового адреса, а также подробной характеристики объекта.
  4. Обязанности сторон.
  5. Платежи и расчеты по сделке.
  6. Ответственность участников соглашения.
  7. Срок действия ДСА.
  8. Форс-мажорные обстоятельства.
  9. Расторжение субаренды.
  10. Заключительные положения.
  11. Юридические адреса сторон и банковские реквизиты.
  12. Подписи участников субаренды.

Приступать к заполнению договора нужно с отображения первых двух пунктов, где отображается:

  • Заголовок документа.
  • Место и дата его заполнения.
  • Реквизиты сторон:
  • Для физлиц:
  • Ф.И.О.
  • Паспортные данные.
  • Адреса проживания.
  • Для юр. лиц:
  • Название фирмы.
  • Ф.И.О. представителя.
  • Основание для полномочий.
  • Юридический адрес.

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Далее рассмотрим более подробно порядок заполнения остальных разделов договора.

Общие положения

По ДА арендодатель обязуется передать арендатору нежилое здание во временное использование за определенную плату. В соответствии с общими положениями к ДСА применяются аналогичные требования, как и к ДА. В разделе нужно отметить характеристики предаваемого нежилого здания с указанием:

  1. Его названия.
  2. Почтового адреса нахождения.
  3. Общей площади с перечислением комнат (при их наличии).
  4. Ссылки на ДА с обозначением его реквизитов.

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Права и обязанности сторон

В данном разделе документа необходимо описать нормы и правила, которые обязаны соблюдать контрагенты. Кроме этого, здесь понадобиться обозначить права сторон, с изложением что разрешено делать участникам сделки. В разделе надо будет отдельно отметить права и обязательства каждой стороны, с отображением обязанностей по соблюдению:

  1. Бытовых условий.
  2. Пожарной безопасности.
  3. Охраны труда.
  4. Режима работы.
  5. Текущего ремонта, смене лампочек, затрат на ЖКУ, воду и электроэнергию, и т.д.
Читайте также:  Рекомендации о том, как продать земельный участок

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Платежи по договору

Раздел служит для отображения величины арендной платы и сроков оплаты. Какую сумму арендной платы брать с субарендатора определяется арендатором. При этом, изменять плату допускается не чаще одного раза в год.

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Ответственность сторон

В этом блоке нужно прописать какую ответственность несет каждая сторона за игнорирование условий ДСА. При этом, ответственность обязана быть прописана в рамках существующего законодательства РФ.

Кроме этого, здесь же можно отметить о мерах ответственности за нанесенный ущерб или убытки, а также за сокрытие недостатков при передаче имущества.

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Срок действия договора

Не менее важным условием ДСА нежилого здания является отображение срока действия субаренды. Данный пункт должен быть заполнен в соответствии ст. 614 ГК РФ и не может быть продолжительнее срока действия ДА.

При этом, нужно отметить, что, если владелец объекта преждевременно разрывает ДА, то ДСА тоже прекращает свое действие (ст. 618 ГК РФ). Тем не менее субарендатор вправе оформить ДА уже с владельцем объекта. При заключении субаренды продолжительностью более одного года сделка регистрируется в Росреестре.

Форс-мажорные обстоятельства

При субаренде недвижимости могут случится обстоятельства непреодолимой силы, в результате чего стороны не в состоянии будут исполнить взятые на себя обязательства и соблюсти договорные условия. Для этого используется данный раздел, где прописываются условия снятия ответственности при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Расторжение договора

По общему правилу ДСА нельзя расторгнуть в одностороннем порядке без уважительных причин, разве что – через суд. Поэтому в этой части соглашения нужно прописать условия разрыва отношений, а также причины, по которым сделка может быть прекращена.

Наиболее часто разрыв отношений между контрагентами происходит при нарушении одной из сторон условий сделки.

Примерными нарушениями субарендатора можно назвать:

  • Ведение бизнеса, о котором не было договоренности.
  • Ухудшение состояния здания.
  • Задержка арендной выплаты и коммунальных платежей.
  • Нанесение вреда бизнесу арендатора.

К примерным нарушениям арендатора можно отнести:

  • Скрытие недостатков здания.
  • Нанесение вреда бизнесу субарендатора.

Заключительные положения

Данный блок используется для отображения всех прочих условий, упущенных в предыдущих разделах. Здесь можно отметить:

  1. Порядок разрешения спорных моментов.
  2. Условия изменения договорных отношений.
  3. Число составленных экземпляров, обладающих одинаковой силой.
  4. Прочие условия, который можно отметить в соответствии с законодательными нормами РФ.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

В разделе отображаются полные реквизиты участников соглашения с обозначением:

  1. Регистрационных данных.
  2. Почтового и юридического адреса.
  3. Банковских сведений и т.д.

Подписи сторон

Данная часть документа – завершающая. Здесь стороны лично расписываются в документе с расшифровкой своих фамилий. Без наличия таких подписей ДСА не будет признан действительным.

Чем опасна субаренда нежилого помещения?

При оформлении ДСА сложно будет отстоять свою редакцию соглашения, так как основополагающим фактором является ДА между собственником объекта и арендатором.

Поэтому, перед оформлением ДСА субарендатору желательно:

  1. Ознакомится с первоначальным ДА. При этом, особенно рекомендуется проверить срок аренды нежилого здания. Если в ДСА дата завершения субаренды более поздняя, чем в ДА, то субарендатор имеет все основания потребовать дату завершения действия ДСА поставить не позже основного ДА.
  2. Кроме этого, субарендатору нужно проверить целевое назначение здания. Риск может возникнуть, если офисное здание будет сдано под субаренду в качестве склада. Чтобы не попасть впросак, нужно затребовать техпаспорт здания и проверить его целевое назначение.
  3. Непременно должно быть разрешение владельца здания на субаренду.
  4. На муниципальную недвижимость должно быть письменное разрешение администрации местной власти.

Ниже предлагается таблица с отображением рисков при оформлении ДСА.

Как досрочно расторгнуть договор субаренды?

При завершении срока действия ДСА субаренда прекращается на основании ст. 618 ГК РФ. Досрочный разрыв ДСА регламентируется ст. 620 ГК РФ. Для того, чтобы не было проблем при досрочном разрыве отношений нужно в соответствующем разделе прописать условия и порядок такого разрыва.

ДСА может быть преждевременно прекращен по требованию субарендатора в следующих обстоятельствах:

  1. Арендатор не передает объект субарендатору в пользование либо препятствует его использованию согласно договорным условиям.
  2. Переданный объект обладает признаками, препятствующими его использование по назначению, и субарендатору не были известны.
  3. Арендатор не выполняет капитальный ремонт в сроки, обозначенные соглашением.
  4. В ДСА могут быть приняты и другие основания досрочного прекращения арендных отношений по инициативе арендатора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Для прекращения отношений нужно предупредить контрагента о таком намерении за 14 дней, со ссылкой на ст. 10 ГК РФ или приступить к такой процедуре в порядке, отмеченном в ДСА.

Договор субаренды нежилого помещения образец 2021, особенности заключения между юридическими, физическими лицами и ИП

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

У многих пользователей коммерческой недвижимостью на условиях аренды наступает момент, когда часть площадей может стать лишней. Чтобы не ухудшать своё финансовое положение и не накапливать долги перед собственником имущества, наниматель имеет права заключить договор субаренды нежилого помещения образец которого мы предложим скачать чуть ниже по тексту.

Читайте также:  Есть ли налог на недвижимое имущество?

Но перед этим в данной статье будет подробно расписан порядок заключения сделок по субаренде помещений между юридическими, физическими лицами и ИП. Вы также получите представление о том, на что нужно обратить внимание, и какие существенные условия нужно соблюсти в рамках рассматриваемого нами соглашения

Не забудем мы и упомянуть и о том, какая существует ответственность арендатора и субарендатора перед собственником арендуемого помещения, возможно ли застраховать свою ответственность, и как это сделать правильно.

А также в качестве бонуса посетителю ресурса будут представлены наиболее востребованные образцы договоров субаренды коммерческой недвижимости.

Когда возможна аренда с правом субаренды

Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.

Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически. Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.

Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором.

В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.

Обратите внимание, что на правах субаренды помещение может быть предоставлено сразу нескольким пользователям. При этом главное, чтобы арендуемые площади были обособленными.

Отношения по субаренде не устанавливаются в том случае, если основной арендатор владеет нежилой недвижимостью безвозмездно, то есть в рамках договора о предоставлении ссуды (отечественный Гражданский кодекс возможности субаренды не предусматривает).

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение. Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.

Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Субаренда нежилого помещения: особенности заключения и регистрации сделки

Первое правило отношений гласит о том, что срок действия договоров в отношении потенциальной субаренды не может быть увеличен по сравнению с тем временным периодом, который очерчен в определённом пункте базового соглашения между хозяином помещения и арендатором.

Теперь что касается законодательной необходимости государственной регистрации договора субаренды недвижимости.

В ГК РФ есть правило, по которому договор по аренде недвижимого имущества (независимо от его вида и назначения), заключаемый на срок более года, нуждается в процедуре государственной регистрации в отделе Росреестра или подходящем для сторон МФЦ (651 ГК РФ).

То же самое можно сказать и о договоре субаренды. В частности, в статье 615 ГК РФ сказано, что сделка по субаренде регулируется общими нормами об аренде. А это означает, что действуют и предписания относительно государственной регистрации сделки.

Иными словами, договор в отношении субаренды объекта нежилой недвижимости следует зарегистрировать, когда его подписали не менее чем на один год. Кроме того, сам арендатор может обязать субарендатора провести регистрацию договора в установленый срок. Соответствующие обязательства недвусмысленно отражаются в договоре.

Арендная плата и порядок расчётов

Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.

Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.

Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.

Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.

Читайте также:  Как заключить договор участия с застройщиком?

Взаимоотношения арендатора и субарендатора

Сторонам важно между собой состыковать условия первоначального договора аренды и сделки с субарендатором. Они не должны противоречить друг другу в основных положениях.

В частности, арендатору нужно иметь понимание того, что нужно предусмотреть.

Существенный условия

В первую очередь описание помещения не должно входить в противоречие с объектом аренды по основному договору. Кроме того, у субарендатора должны быть идентичные права с теми, которые предоставил реальный собственник помещения первоначальному арендатору.

Важно по пунктам прописать и условия взаиморасчётов по всем составляющим (плата за субаренду, компенсация коммунальных платежей, эксплуатационных затрат и так далее). Не последнее место следует уделить ответственности субарендатора перед арендатором.

Необходимым блоком в договоре является порядок распределения между сторонами обязательств по проведению как текущего, так и капитального ремонта. Все эти вопросы следует согласовать с первоначальным арендодателем.

Естественно, что любой объект недвижимости в современных реалиях стоит недешево. Более того, от ущерба в виде внезапного пожара, природных катаклизмов, действий злоумышленников уберечь себя полностью никто не сможет. В таком случае в договор относительно субаренды следует включить положения в отношении страховки имущества.

Они могут предусматривать:

  • возложение обязанностей по страховке имущества на арендатора;
  • включение затрат по страхованию в состав платы за субаренду помещения;
  • обязательства субарендатора обслуживать страховку отдельно за счёт собственных средств.

Наконец, следует правильно оговорить процедуру досрочного окончания договора в отношении субаренды. В частности, такое соглашение утрачивает свою силу с расторжением основного арендного соглашения. Могут быть и иные причины для прекращения взаимоотношений. Их все важно чётко перечислить в договоре по субаренде.

Ответственность арендатора за имущество

Даже если нежилое помещение (его часть) будут переданы в субаренду, ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества все равно будет нести перед собственником арендатор. Другое дело, что впоследствии он может взыскать с субарендатора реально нанесённый ущерб в порядке регресса.

Однако следует перед этим собрать необходимые доказательства того, что убытки стали следствием действий или халатного отношения к имуществу со стороны персонала субарендатора.

Ответственность субарендатора перед собственником

Договорами как по аренде, так и в части субаренды может быть предусмотрено, что субарендатор за имеющийся вред напрямую отвечает перед хозяином имущества.

Например, может наступить ответственность субарендатора за пожарную безопасность. В этом случае следует обосновать нарушение необходимых стандартов и регламентов от МЧС, прочих властных структур. Имеются и другие варианты, когда субарендатор может быть обременён санкциями.

Есть ли отличия между сторонами сделки

Когда разговор идёт о правовых нюансах, то нет существенной разницы в том, кто ставит свою подпись на договоре в роли арендатора либо же субарендатора. Другое дело, что на содержание взаимоотношений и состав оформляемых документов может повлиять избранная сторонами система налогообложения.

Между юридическими лицами

К подписанным пунктам соглашения в отношении субаренды всегда составляются передаточные акты как по предоставлению, так и возврату имущества. Кроме того, оформляется счет-фактура. Этот документ предназначается для ведения налогового учёта в части НДС у двух сторон отношений.

Не исключено, что отдельные ограничения по передаче некоторых объектов недвижимости по правилам субаренды могут быть установлены не только основным договором, но и положениями устава фирмы – арендатора.

Как бы там ни было, мы предлагаем загрузить на собственный компьютер, иное мобильное устройство примерный текст договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами. В него каждый из контрагентов вправе внести свои требуемые правки.

Между ИП и физическим лицом

Здесь важно уделить внимание всему пакету документов, который будет оформляться между сторонами.

Помимо акта приёма-передачи имущества, для ИП могут потребоваться банковские выписки или расписки в подтверждение того, что средства поступали от субарендатора. Ведь физлицо плату за пользование имуществом обычно вносит наличными средствами.

Поэтому свой доход предпринимателю как арендодателю, нужно подтвердить местному подразделению налоговой службы. Примерный договор субаренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом легко и быстро загрузите, используя предлагаемую нами ссылку.

Между физическим и юридическим лицом

Отличительной особенностью такого типа соглашения будет то, что предприятие будет выступать по отношению к гражданину налоговым агентом.

Проще говоря, оно обязано удерживать из платы, переводимой арендатору, налог на доходы физических лиц по действующей ставке. Эта особенность взаимоотношений обязательным пунктом включается в текст договора.

Сказанное подтверждается разъяснениями Минфина в письме от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369. О том, как внешне оформляется договор субаренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом, можно получить представление, скачав наш бланк в качестве шаблона для работы.

Типовая форма договора субаренды нежилого помещения или что обязательно нужно учесть

Основное правило гласит о том, что субарендное соглашение мало чем отличается от первоначальной сделки по найму имущества. Точно так же в нём обязательно указываются все данные по передаваемой недвижимости, период субаренды, вопросы оплаты, взаимные права и обязательства сторон.

Необходимо также определить и процедуру досрочного прекращения взаимоотношений. Независимо от состава сторон, договор субаренды наилучшим образом сможет составить юрист. Он же поможет проследить за его выполнением.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector