Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями.
Вопрос-ответ: как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?
В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего.
Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки. Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого.
Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
- лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Недвижимость для несовершеннолетнего ребенка: как оформить покупку квартиры на него?
В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет. Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ.
Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).
Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
- Проблема в том, что квартиру нужно не только купить, но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года.
- Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.
- О том, что нужно знать при покупке можно ознакомиться здесь.
Основные особенности и отличия от типовой сделки
Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ.
Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).
Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:
- Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
- Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
- Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.
Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец.
С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем.
Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители. В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью. Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).
Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Как предусмотреть право единоличного владения?
Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:
- Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
- Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
- При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
- В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
- После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.
Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.
Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения.
В этом случае вся процедура оформления вменяется законному представителю, без участия малолетнего покупателя. Он самостоятельно, или при участии компании, работающей на рынке недвижимости, выбирает объект, проверяет потенциальную сделку на чистоту и составляет договор.
Если заключается предварительный договор купли-продажи, то представитель может заключать его от своего имени, выступая стороной ПДКП. Но в положениях об условии купли-продажи должно быть внесено, что покупка квартиры осуществляется на ребёнка, с указанием его фамилии, имени и отчества.
Задаток, залог или аванс так же уплачивается уполномоченным лицом, им же, получается расписка от продавца. Купчая составляется по условиям, внесённым в ПДКП, или без таковых, если он не заключался. Целесообразно заручиться поддержкой компетентного лица, для сопровождения сделки.
Им может выступить:
Если стороны составляют документы самостоятельно, нужно внимательно изучить все принципы их составления, или скопировать образец договора купли-продажи, внеся в него собственные данные. Вся процедура заключения договора укладывается в формулирование лаконичных пунктов, из которых следует, что:
- продавец отчуждает квартиру;
- квартира переходит в собственность малолетнего лица;
- интересы малолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.
В предмете договора даются точные кадастровые характеристики квартиры, соответствующие сведениям, внесённым в государственный кадастр недвижимости. Сведения о сторонах формулируются нижеследующим:
- Сведения о продавце (по шаблону).
- Сведения о покупателе начинаются с данных представителя, после чего идёт формулировка: «действующий в интересах своей несовершеннолетней (дочери)».
- Сведения о дочери (сыне, подопечном и т.п.).
Текст перепроверяется на предмет ошибок, продавец и родитель (опекун) ставят свои подписи. Далее следует оформить передаточный акт, который подписывает также лицо, действующее в интересах малолетнего правообладателя.
После подписания договора продавцом и представительствующим покупателем, субъекты сделки отправляются в многофункциональный центр (МФЦ) или отделение Росреестра.
Здесь они пишут заявление о регистрации договора купли-продажи и передаче права собственности. Покупатель пишет заявление от своего имени, выражая заявленную просьбу о регистрации права собственности на своего ребёнка или подопечного.
Обязательно нужно предусмотреть, чтобы во всех пунктах малолетний владелец указывался в качестве собственника, а сведения о представительстве заявителя даются только в начале заявления. Регистратор проверяет свойства родства или иные полномочия, и делает в заявлении отметку. Для этого в регистрирующий орган нужно предъявить оригиналы и копии:
- паспорта заявителя;
- свидетельства о рождении малолетнего;
- если в свидетельстве указана другая фамилия родителя – удостоверяющий документ.
К таким документам могут относиться свидетельства о браке, если фамилия изменилась при вступлении в брак, решение суда об усыновлении или решение от органов опеки. С этих документов так же нужно снять копии.
Внимание! Регистрация недвижимости облагается пошлиной, кроме случаев предоставления нотариально удостоверенных договоров.
На повторном приёме посреднику выдадут:
- договор сделки с отметкой о регистрации;
- выписку из ЕГРН на имя ребёнка.
Право собственности можно считать реализованным, с вытекающими юридическими последствиями.
Подросткам от 14 до 17 лет (включительно)
После того как подросток обозначенного возраста получил гражданский паспорт, он относится к категории частично правоспособных лиц. Самостоятельно распоряжаться имущественными и финансовыми вопросами подросток еще не может. Но при сопровождении сделки законным представителем, вправе ставить свою подпись на всех документах.
Для этого он с паспортом и сопровождающим его уполномоченным лицом, подходит лично для заключения и регистрации купли-продажи. Уже на стадии поиска подходящего объекта, будущий её владелец вправе участвовать в просмотрах и выражать своё мнение относительно предпочтений в выборе. Ему следует дать основы юридической грамотности в проверке документов и допустить к этой процедуре.
После совместного выбора объекта, договориться о заключении договора:
При заключении ПДКП ребёнок вправе сам участвовать стороной сделки, документ составляется в стандартной форме. В заключение он ставит собственноручную подпись. Рядом ставится удостоверительная подпись родителя или попечителя. Продавец подписывает документ в стандартных рамках.
В предварительной части купчей, где определяют стороны имущественной сделки, подросток, которому отчуждается недвижимость, выступает покупателем, с обязательной пометкой «Ребёнок как Покупатель, с согласия законного представителя». Далее, по всему телу документа вместо обычного обозначения стороны, используется установленная формулировка с указанной отметкой.
Она же используется в расписке при покупке квартиры, заявлениях и прочей документации, требующей подписи покупателя. По усмотрению сторон допускается внесение в купчую некоторых корректировок.
Например, в положение об оплате, которое осуществляется законным представителем в установленном размере, с обязательным указанием суммы платежа, который впоследствии должен подтверждаться платёжным документом.
Договор подписывается несовершеннолетним с расшифровкой фамилии, рядом ставится подпись представителя, с пояснением статуса (степени родства) и расшифровкой фамилии. Перед своей подписью представитель всегда формулирует фразу о том, что с процедурой ознакомлен и претензий не имеет. Можно удостоверить подписи нотариально.
К договору требуется приложить передаточный акт, который составляется сторонами с той же формулировкой и с подписями:
- Продавца.
- Ребёнка покупателя и представителя его интересов.
В МФЦ неправоспособный собственник так же отправляется вместе с представителем. Целесообразно, чтобы продавец подошёл в учреждение вместе с ними. Это позволит сократить сроки регистрации сделки до двух недель согласно нормам п. 1 статьи 16 ФЗ 218-ФЗ.
Госпошлина при регистрации на ребёнка уплачивается, так же как и за взрослого – в размере 2 тысячи рублей. Регистратор проверяет поданный пакет документации и подаёт бланк заявления. В нём также ребёнок указывается стороной сделки, действующей с согласия представительствующего в его интересах лица.
В заявлении указываются:
- кадастровые характеристики квартиры;
- её адрес;
- сведения о сторонах сделки;
- сведения о законном представителе;
- просьба о регистрации права собственности;
- время и место заключения сделки;
- реквизиты договора.
Справка! Заявление подписывает несовершеннолетний покупатель, рядом с его подписью расписывается представитель. Ниже указываются контактные данные для обратной связи – по усмотрению заявителя. Расписка за полученные документы так же выдаётся на имя ребёнка, с указанием реквизитов представителя.
Соответственно, по завершении регистрации сделки, за готовыми документами придётся подойти обоим. При их получении так же ставятся подписи обоих лиц.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием. Больше информации о покупке квартиры в новостройке можно найти тут, а подробности о покупке квартиры по ДДУ и у застройщика вы узнаете здесь.
Как государство помогает защитить собственность детей?
После приобретения жилья, за собственником закрепляются его имущественные права. Нарушение их незаконно, за их сохранностью установлен контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения приобретённой недвижимости, для сделки потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
При этом продавец обязан представить контролирующему органу отчёт, что деньги, вырученные с продажи жилья, положены в банк на имя бывшего собственника. Либо на них приобретена равноценная недвижимость, или квартира (дом) с улучшенными характеристиками. Такие действия требуются только при отчуждении, а при оформлении купли-продажи квартиры разрешение от органов опеки не требуется.
Кроме этого законом запрещены:
- Имущественные сделки с законным представителем.
- Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Ипотечные квартиры, оформленные на детей, в случае задолженности не подлежат изъятию при не исполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали своего согласия (о том, как купить квартиру в ипотеку, мы рассказывали в этой статье.) А при разводе супругов – не подлежат разделу, так как извлекаются из совместно нажитого имущества.
Заключение
Граждане не достигшие 18 лет могут приобретать жильё через посредничество родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи им переходит право на недвижимость, которой они смогут распоряжаться по достижении 18 лет. Приобретённая квартира не может участвовать в сделке без разрешения органов опеки и попечительства.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
Обязаны ли вы это делать?
Как правило, покупка жилой недвижимости лицами, имеющими несовершеннолетних детей, не требует обязательного наделения детей долями в приобретаемом имуществе, но в каждом правиле есть свои исключения.
Во-первых, если жилое помещение покупалось с использованием родительского капитала, то в этом случае родители должны оформить покупку в общую собственность всех членов семьи.
При этом законодательство не определяет форму общей собственности, следовательно, жилое помещение может быть оформлено в собственность как общую долевую (с определением долей), так и общую совместную (без определения долей).
Во-вторых, если при покупке жилья использовались бюджетные денежные средства. Речь идет о предоставлении единовременной субсидии в рамках различных государственных программ или социальной выплаты на приобретение жилого помещения семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В этом случае жилое помещение, также оформляется в общую собственность на всех членов семьи.
Плюсы и минусы
Решение об оформлении жилья на детей принимают родители, им и думать о последствиях таких действий. Жилье, приобретенное на имя ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности; в каких-то случаях это плюс, в каких-то – минус.
Но если возникает необходимость продать жилье, принадлежащее ребенку, то нужно пройти процедуру получения разрешения: отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним по праву собственности, контролирует государство и органы опеки и попечительства.
Налоговые вычеты
Бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего имущества в надлежащем состоянии, а также уплаты налогов, в том числе налога на имущество, несет только собственник. Если же собственник – ребенок, то указанные расходы до наступления совершеннолетия детей несут их родители.
Если родители покупают квартиру ребенку с использованием только собственных средств, они вправе воспользоваться правом на получение налогового вычета при приобретении.
Родителям необходимо знать, что, как и в случае с приватизацией, ребенок по достижении совершеннолетия имеет право на получение указанных налоговых вычетов.
Загрузка...
