Как осуществить оценку рыночной стоимости недвижимости?

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

• Оформление ипотечного кредита;
• Купля-продажа квартиры;
• Обмен жилья;
• Судебные разбирательства;
• Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

1. Сравнительный;
2. Доходный;
3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. Главная задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна. Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

 

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
  • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
  • документ, подтверждающий права на недвижимость;
  • документы из БТИ;
  • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Как осуществляется рыночная оценка стоимости квартиры

Для совершения различных сделок и действий с квартирой требуется знать ее оценочную стоимость. Она может значительно отличаться в зависимости от разных факторов, поэтому непременно требуется владельцам недвижимости заказывать независимую оценку, проводимую специальными экспертами, обладающими необходимыми навыками, знаниями и оборудованием для этого.

Кто занимается проведением оценки

На рынке функционирует множество организаций, специализирующихся на услугах по оценке разного вида жилья. Поэтому каждый заказчик может самостоятельно выбрать оптимальную контору для сотрудничества.

Выбрать можно из нескольких вариантов:

• юридическая компания, занимающаяся только оценкой разных видов объектов;
• агентства недвижимости;
• оценочные бюро, предоставляющие услуги по оценке не только недвижимости, но и иных видов имущества;
• независимые оценщики, являющиеся частными предпринимателями, причем их услуги считаются более доступными по стоимости по сравнению с другими предложениями на рынке.

Методы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры оценщики могут пользоваться разными методами, каждый из которых обладает своими особенностями.

К ним относится:

• сравнительный способ, заключающийся в том, что подвергаются изучению и анализу разные объекты, обладающие многими сходствами, причем стоимость нескольких из них известна, поэтому легко определяется стоимость рассматриваемого объекта, для чего сравниваются их основные характеристики, а при этом на точность результатов процесса влияет количество используемых для оценки квартир;
• доходный метод заключается в том, чтобы определить ожидаемые доходы от продажи недвижимости, причем этот вариант используется достаточно редко, так как обладает определенными сложностями;
• затратный способ предполагает, что оценивается квартира на основании тех расходов, которые приходится понести владельцу для ее обустройства, для чего учитывается цена всех используемых материалов и работ.

Какие требуются документы для оценки

Каждый владелец квартиры после выбора компании, куда будет обращаться для проведения оценки, должен подготовить определенный пакет документов, передающихся оценщику.

К ним относится:

• правоустанавливающая документация на объект, на основании которой было зарегистрировано право гражданина на квартиру;
• правильно составленное заявление на получение услуги по оценке недвижимости, причем пишется оно от лица собственника жилья, а бланк желательно взять непосредственно в выбранной организации или на ее сайте;
• паспорт владельца квартиры;
• техническая документация на недвижимость, к которой относится выписка из ЕГРН, техпаспорт или некоторые другие аналогичные документы.

После проверки документации составляется договор на оказание услуг, который подписывается обеими сторонами. После проведения работы предъявляется заказчику отчет, содержащий необходимые сведения о процедуре, а также в нем указывается рыночная стоимость жилья.

Какие факторы влияют на цену квартиры

Во время оценки определяется, какие основные факторы непосредственно влияют на рыночную стоимость квартиры.

К ним относятся:

• развитость инфраструктуры в районе, где располагается недвижимость;
• место нахождения квартиры;
• тип строения, в котором она располагается;
• наличие или отсутствие в непосредственной близости разных парков, торговых центров, школ и детских садов, поликлиник и иных важных сооружений и заведений для каждого человека;
• число комнат в квартире;
• общая квадратура жилья;
• качество вида, открывающегося из окон помещений;
• наличие в доме лифта и иных элементов, повышающих комфортность проживания в строении;
• планировка квартиры и другое.

Как осуществляется оценка

Данная процедура реализуется в последовательных действиях:

• подписывается договор с выбранной компанией;
• специалист собирает полную и достоверную информацию об имеющемся объекте;
• анализируются собранные данные;
• формируется отчет, в котором указываются характеристики квартиры, ее рыночная стоимость и другие важные параметры.

Срок данного процесса обычно не занимает двух недель, но может этот период увеличиваться и уменьшаться в зависимости от занятости специалистов.

Содержание отчета

По результатам оценки непременно составляется отчет, в котором содержится информация:

• рыночная стоимость квартиры,правильно рассчитанная специалистом;
• описывается метод, используемый для ее определения;
• приводятся сведения о квалификации специалиста;
• содержатся данные о самой квартире и ее собственнике;
• описывается суть анализа, осуществленного в отношении квартиры;
• приводится правильный расчет стоимости;
• перечисляются другие бумаги, прикладываемые к отчету.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Данный показатель считается простым для определения, причем для этого могут использоваться разные методы.

Для расчета выполнятся последовательные этапы:

• собираются сведения о квартире, которые далее будут анализироваться оценщиком;
• сравниваются показатели объекта с другими аналогичными видами недвижимости, рыночная стоимость которых известна;
• определяется средняя продажная цена;
• составляется отчет, передающийся заказчику.

Важно! Именно рыночная стоимость считается наиболее важным показателем квартиры для покупателей и продавцов, а также разных государственных организаций.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуг оценщика может значительно отличаться в разных регионах, так как она зависит от расцено ккомпании, ее репутации, особенностей квартиры и иных факторов.

Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость жилья

Каждый владелец квартиры сам может определить ее цену, для чего собираются данные о схожих видах недвижимости, и определяется средняя цена 1 кв. м.

Важно! Чем больше квартир будет сравниваться, тем точнее будут результаты оценки.

Заключение

1. Таким образом, определение рыночной стоимости квартиры может потребоваться довольно часто для разных целей.
2. Для этого обычно требуется обращаться к оценщикам, которые по результатам процесса представляют специальный отчет.
3. Он может передаваться в коммерческие организации или даже государственные учреждения, так как является официальным документом.
4. За счет знания рыночной стоимости можно определить, какую цену оптимально устанавливать на квартиру, чтобы быстро и выгодно продать ее.

Оценка рыночной стоимости недвижимости — кто проводит оценку квартиры или земельного участка

В условиях современного рынка каждый объект имеет определенную стоимость, выраженную в соответствующем денежном эквиваленте. Определяется этот показатель спросом, сложившимся в текущий момент времени – все входные данные для формирования конечной стоимости определяются рынком и не могут быть постоянными.

Одним из наиболее значимых на финансовом рынке показателей является рыночная стоимость. В этой статье мы расскажем о том, как именно проводится оценка рыночной стоимости недвижимости и в каких ситуациях она может потребоваться.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Согласно Федеральному стандарту оценки, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на свободном рынке на дату проведения соответствующих оценочных действий. При этом в обязательном порядке должен соблюдаться ряд определенных условий, таких как:

• решение о сделке должно быть принято обеими сторонами добровольно;
• стороны владеют исчерпывающей информацией о предмете сделки;
• объект реализуется на открытом рынке;
• стоимость объекта установлена без воздействия каких-либо нестандартных обстоятельств.

Основных методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимости всего три:

• сравнительный – анализ всего массива реальных продаж аналогичных объектов за определенный промежуток времени;
• затратный – вычисление суммы вложений, необходимых для создания аналогичного объекта;
• капитализация доходов – вычисление перспективы получения прибыли в будущем на основе доходов, полученных в первый год использования объекта.

Вне зависимости от выбранной методики проведения оценки, эксперт оценивает наиболее значимые параметры объекта, влияющие на его конечную стоимость. К таким факторам относится расположение, состояние и основные характеристики объекта (этажность, наличие лифта, близость транспортной развязки и прочее).

Когда необходима?

Понадобиться проведение рыночной оценки квартиры может в случае возникновения необходимости в:

• выплате компенсации, когда государство изымает объект для собственных нужд;
• установлении залоговой стоимости объекта при оформлении жилищного кредита;
• установлении реальной стоимости объекта при его продаже;
• оценке вещественного вклада в уставной капитал;
• оценке имущества при банкротстве;
• оценке безвозмездно переданного имущества.

Срок действия

Согласно действующему Федеральному стандарту оценки срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на тех же условиях, что и рыночная оценка любого объекта недвижимости.

При этом на результаты оценки оказывают влияние такие факторы, как:

• расположение участка;
• состояние грунта;
• рельеф местности;
• наличие построек и их состояние;
• возможность подведения коммуникаций;
• вероятность получения прибыли за определенный временной промежуток от использования участка.

Провести оценку рыночной стоимости земли могут:

• специализированные оценочные бюро;
• независимые частные оценщики;
• агентства недвижимости;
• юридические фирмы.

Определение рыночной стоимости недвижимости: порядок проведения

В подавляющем большинстве случаев порядок проведения оценки рыночной стоимости недвижимости выглядит следующим образом:

• выбор оценочной компании;
• получение консультации;
• заключение договора;
• оплата услуг;
• предоставление необходимого пакета документов;
• ожидание проведения оценочных работ;
• получение отчета.