Как проверить дееспособность продавца?

Дееспособность продавца квартиры при сделке с недвижимостью играет очень важную роль. Недееспособный продавец квартиры не вправе совершать сделки с недвижимостью. Если всё-таки сделка купли-продажи произошла, а потом выяснилось что продавец был недееспособен, сделка будет признана недействительной.

Дееспособность продавца квартиры подразумевает, что этот гражданин свободно действуют и реализует свои права в соответствии с законом. Дееспособность продавца также означает, что он понимает значение своих действий и последствия своих поступков.

Дееспособность продавца квартиры

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Дееспособность продавца квартиры означает что он может продавать квартиру и несёт ответственность за сделку, подписав условия договора купли-продажи квартиры. Дееспособного продавца можно призвать к ответственности, а недееспособного — нет.

Кто признает гражданина недееспособным?

Гражданин Российской Федерации может быть признан недееспособным только по решению судебного органа. Суд признает человека недееспособным если у него имеется психическое расстройство и он не способен понимать значение своих поступков.

Суд признает гражданина недееспособным и устанавливает опеку над ним. Опекун выбирается из числа близких и родных. При этом опекун – полноправный представитель недееспособного гражданина, имеет право совершать от его имени сделки, подписывать документы.

Кроме того интересы недееспособного продавца квартиры представляют органы опеки попечительства. Любые сделки купли-продажи недвижимости, собственником которой является недееспособный гражданин, должны разрешаться только с письменного разрешения органов опеки.

Как подтвердить дееспособность продавца квартиры?

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Дееспособность продавца квартиры доказывается предоставлением справки из наркологического диспансера (НД), психоневрологического диспансера (ПНД). Справка доказывает дееспособность гражданина.

Справка из наркологического диспансера свидетельствует, что продавец квартиры не числится на учёте наркологическом диспансере. Если в справке указано, что продавец квартира на учёте в НД, это сразу свидетельствует о том, что возможно, дееспособность продавца квартиры под вопросом.

Справка из психоневрологического диспансера выдается по месту жительства продавца квартиры. Там также должно быть указано что гражданин не числится у них на учёте. Если в справке указано, что гражданин на учёте в ПНД, возможно он недееспособен.

Автоматически не означает, что продавец квартиры, который числится на учёте в НД или в ПНД, недееспособен. Вопросы недееспособности может решить только суд. Но безопасность сделки купли-продажи каким продавцом, явно имеет большие риски.

Даже если на момент заключения сделки с недвижимостью дееспособность продавца квартиры доказывалась тем, что решение суда о его недееспособности нет, последствия суд может признать продавца недееспособным. А другой суд на основании недееспособности продавца может признать сделку купли-продажи недействительной.

Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью?

Сделка по купле-продаже всегда влечет за собой некоторые риски. В самый неподходящий момент (уже после заключения договора) может внезапно выясниться, что продавец недееспособен – и, следовательно, сделка считается недействительной, а покупатель теряет деньги.

Чтобы выйти из сложной ситуации (а еще лучше – не попасть в нее вообще), следует иметь в виду некоторые вещи относительно дееспособности. Об этом мы и поговорим.

Кого и почему признают недееспособным?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются.

Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза.

Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

При каких случаях рекомендовано получить справку?

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс.

Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

  • продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • продавец ранее лечился от психических расстройств;
  • добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
  • продавец – человек пожилого возраста;
  • продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
  • параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
  • нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме.

Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском).

Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Где получить справку?

Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца.

Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин.

В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно.

Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД). В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения.

Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной.

Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

Как еще можно проверить дееспособность?

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:

  • Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
  • Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
  • Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
  • Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.

Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость.

Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего.

Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег.

Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.

Как проверить продавца квартиры. Обзор бесплатных сервисов

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Как проверить продавца квартиры?

Проверяем квартиру и продавца. Перед покупкой квартиры каждый покупатель просто обязан провести проверку сделки на юридическую чистоту, чтобы в дальнейшем не лишиться своих денег.

Проверка состоит из двух этапов: проверка истории квартиры и проверка самого продавца квартиры. Проверку можно провести самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональному юристу по недвижимости.

Читайте также:  Кто выполняет капитальный ремонт многоквартирного дома?

Если по какой-либо причине вы не можете обратиться за помощью юриста, эта статья поможет вам правильно осуществить проверку своими силами. В этой статье мы рассмотрим следующие вопросы:

  • проверка паспорта продавца квартиры
  • проверка доверенности
  • проверка дееспособности продавца
  • проверка продавца – юридического лица
  • дополнительные проверки.

Как проверить паспорт продавца квартиры

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Проверка паспорта в принципе не должна вызвать у вас затруднения, но требует некоторых знаний и логического мышления. Проверка проводится в 2 этапа: вначале визуально изучается сам паспорт, вторым этапом идет проверка через онлайн-сервис действительности паспорта гражданина.

Итак, при визуальном осмотре необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • сверяем фото на паспорте с его владельцем
  • возраст человека и дата выдачи паспорта – паспорт в России подлежит замене при достижении совершеннолетним гражданином возраста в 20 и 40 лет. Путем сверки даты рождения и даты выдачи паспорта вы узнаете, действующий или не действующий паспорт у продавца. Если паспорт «просрочен», тогда при регистрации сделки в Росреестре вам будет выдан отказ.
  • изучаем страницы с регистрацией продавца по месту жительства
  • изучаем страницы со сведениями о супруге и детях. Если квартира приобретена в браке, обязательно наличие нотариального согласия супруга продавца об отчуждении недвижимости. Если квартира была приватизирована, то при наличии детей в паспорте продавца, необходимо провести проверку на вопрос о возможном нарушении прав детей при приватизации жилья.

Если всё в порядке, на этом проверку паспорта продавца можно считать законченной.

Как проверить доверенность на продажу квартиры

  • Не редко встречаются сделки, когда ее совершает не лично собственник, а его представитель, действующий на основании доверенности.
  • Помните, доверенность для сделок с недвижимостью должна быть удостоверена нотариусом!
  • Никогда не пренебрегайте проверкой доверенности, потому что большинство афер с квартирами осуществляется по поддельным доверенностям.

Нотариальной палатой России создан специальный бесплатный сервис для проверки нотариальных доверенностей, который находится по адресу:  www.reestr-dover.ru С его помощью можно узнать информацию об отмене доверенностей.

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Проверка дееспособности гражданина – довольно щекотливый вопрос, поскольку 100% гарантии получить невозможно. Но проводить проверку всё равно нужно. Как это сделать?

Самый простой способ, это спросить у продавца о наличии у него водительского удостоверения. В соответствии с законом для получения водительского удостоверения гражданин обязан предоставить в органы ГИБДД справки из наркологического и психиатрического диспансеров. Это является подтверждением его дееспособности.

Этот простой способ позволяет получить ответ только на 50 %. Если у вас есть сомнения в продавце, самым надежным способом будет попросить предоставить его вышеуказанные справки, выданные в день подписания договора купли-продажи квартиры. Но даже этот способ гарантирует только 99%. Поэтому, остерегайтесь покупать жилье у лиц сразу вызывающих недоверие.

Как проверить продавца, являющегося юридическим лицом

Если продавцом квартиры является юридическое лицо (ООО, ЗАО, АО, ОАО и т.п.), необходимо убедиться в его правоспособности, полномочиях директора и т.д. Для проверки потребуйте у продавца копии учредительных документов: Устав, решение об избрании руководителя, свидетельство о регистрации юр.лица и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Как доказать дееспособность продавца квартиры?

Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?

В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение».

По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.

«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.

По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки.

Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности.

В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Случай из практики

«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, – вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи).

Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась.

Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница – это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает её.

Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы – они не уполномочены выдавать такие справки».

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Любой покупатель хочет быть уверен в безопасности сделки и в отсутствии причин для её оспаривания – в том числе, и по той причине, что продавец ничего не помнил и был под влиянием «препаратов», туманящих рассудок или мешающих восприятию происходящего.

«Во время проведения сделки купли-продажи вторичного жилья принято просить продавца предъявить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического).

Покупатели должны убедиться в том, что продавец не состоит на учете и за лечением не обращался», – напоминает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Также для проведения сделки лучше обращаться к профессионалам, которые обладают специальными навыками. «Например, хороший риелтор обращает внимание на речь, поведение человека, какие-то невербальные сигналы, которые могут свидетельствовать о неадекватности.

Риелтор посмотрит, как живет продавец, сопровождают ли его какие-то люди при просмотре, как он ведет себя, как отвечает на вопросы. И, конечно же, нужно иметь в виду мотивацию продавца: для чего человек продает данное жилье.

Если продавец путается с ответами, то это точно должно насторожить», – говорит Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Есть и такой нюанс: нужно обратить внимание, чтобы продавец достаточно долго проживал по адресу постоянной регистрации.

Бывают случаи, когда при переезде медицинская карта не успевает прийти из одного ПНД в другой, и тогда невозможно получить нужную информацию.

Случай из практики «К нам обратились клиенты с просьбой проверки квартиры и сопровождения сделки, – рассказывает Елена Мищенко. – В результате проверки выяснилось, что один из владельцев квартиры страдает олигофренией, но при этом дееспособности не лишался и опеку над ним не назначали.

После продажи квартиры мать с больным взрослым сыном должна была переехать поближе к родственникам. Новое жилье выбрали на первом этаже, так как у женщины были проблемы с ногами, и подниматься с сумками на пятый этаж в доме без лифта стало крайне тяжело.

С учетом ситуации было принято решение провести освидетельствование больного продавца у врача на предмет осознания им факта продажи квартиры. Врач подтвердил, что сын понимает, что квартира продается, и не возражает против переезда с матерью в другой район.

На сделку были приглашены нотариус и врач нарколог-психиатр, которые подтвердили, что сын понимает происходящую ситуацию.

Со своей стороны мы проконтролировали, чтобы альтернативная квартира не проигрывала в метраже – покупка была проведена с увеличением доли на сына. Также квартира для проблемного продавца тщательно проверялась, чтобы в будущем избежать ущемления его прав, а также прав наших клиентов, так как суд в спорной ситуации обычно находится на стороне социально незащищенных граждан».

Итак, по умолчанию все люди дееспособны, если обратное не доказано. Справки и документы, о которых говорилось выше, дополнительно подтверждают право продавца на продажу недвижимости. Однако беда в том, что дееспособные продавцы квартир могут неожиданно превратиться в недееспособных.

Галина Борисова предупреждает: «Дееспособность может «покинуть» человека прямо во время сделки или перед ней (я имею в виду, психофизическое состояние продавца, часто просто аффективное). А если продавец хороший актер, или мошенник, то тогда покупатель станет жертвой…».

Читайте также:  Как сделать перерасчет за коммунальные услуги?

Самый плохой сценарий для покупателя – когда разум продавца «мутится» прямо на сделке. В этом случае продавец, после сделки, «поправившись», может подать иск о признании сделки ничтожной.

Иди же его родственники/кредиторы/бывшая жена (если продавец не пришел в себя) подают иск о признании сделки недействительной, так как продавец был в ненормальном состоянии на сделке, не мог понимать свои действия и руководить ими. Вот такие случаи – основной риск покупателя на вторичном рынке.

Юрист Светлана Заречнева рекомендует следующие меры безопасности: личное присутствие продавца и покупателя на сделке; в день сделки – обследование и заключение о том, что человек понимает значение своих действий в институте имени В.П. Сербского. Это может стать гарантией отсутствия проблем в будущем.

Юрист отмечает: «Справки из диспансера о том, что человек на учете не стоит – недостаточно. У нас многие граждане, имея заболевания, на учете не числятся.

И если вы видите, что у гражданина какие-то проблемы, либо, если возраст более 65 лет, или просто хотите подстраховаться, съездите вместе с продавцом в вышеназванный институт».

Дееспособность продавца квартиры: как проверить

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Прежде чем покупать жильё, следует убедиться в том, что продавец квартиры совершает сделку в трезвом уме, здравой памяти, не имеет за собой сомнительных сделок. Не всегда это можно сделать «на глаз».

Тут на помощь приходят простые правила и сервисы, которые помогут выяснить, насколько человеку можно доверять. В этом материале подробно рассказываем, как проверить такое лицо и избежать возможных негативных последствий.

Очень часто в интернете на вопрос — как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры — пишут, что необходимо получить информацию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах (НД и ПНД) и ограничиться этим. Хотя реальный перечень причин недееспособности или финансовой нечистоплотности человека может быть намного шире.

Дополнительно можно выяснить:

  • Есть ли госрегистрация ранее заключённого брака? Обращайтесь в местный ЗАГС.
  • Был ли затрачен маткапитал для покупки жилья или погашения кредита за недвижимость? Такие справки выдаёт Пенсионный фонд.
  • Справка о составе семьи. Следует запросить, если покупаете квартиру, полученную по наследству. Или если на сделку пришёл молодой и общительный человек/девушка и привёл с собой пожилого, плохо соображающего и глухого дедушку — якобы своего родственника. У последнего в собственности имеется квартира, но он поддался уговорам мошенников о её продаже. Такие случаи есть в судебной практике.
  • Справка из Бюро кредитных историй (БКИ). Есть непогашенные кредиты? Большая сумма просроченной задолженности часто становится причиной банкротства.
  • Справка об отсутствии судимости. Её следует спросить у самого продавца. Но стоит помнить, что само по себе наличие судимости не всегда является 100%-ным признаком финансовой нечистоплотности человека. Выясните, по какой статье судили лицо.

Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры?

Не по всем перечисленным пунктам. Но в любом случае сделку с недвижимостью лучше проводить в присутствии нотариуса.

Нотариус сможет выяснить:

  • Личность участников сделки.
  • Его/их волю, дееспособность.
  • Ограничения в реестре недвижимости, которые препятствуют продаже жилья.

После этого нотариус может заверить сделку купли-продажи.

Что не должен проверять нотариус:

Страдает ли продавец от зависимостей (азартные игры, наркотики, алкоголь), есть сейчас в его жизни (жизни родственников) тяжёлые обстоятельства или перенёс недавно тяжёлый недуг.

Важно: В идеале это необходимо выяснить. Причём не всегда можно найти официальные документы, подтверждающие эти факты. Лучшее, что можно сделать — обстоятельно и подробно пообщаться с продавцом квартиры и его знакомыми.

Дееспособность продавца при покупке квартиры — как проверить

Планируя приобретение жилья, каждый покупатель в определенной степени рискует, поскольку со стороны продавца внезапно может последовать инициатива о расторжении договора.

Чтобы минимизировать риск того, что купля-продажа может быть оспорена, приобретателю рекомендуется заручиться доказательствами дееспособности продавца квартиры.

Как подготовиться к этому документально и в какие учреждения следует обратиться, рассмотрим в данном материале.

Дееспособность продавца языком закона

Понятие о дееспособности граждан описано в ст. 21 Гражданского кодекса РФ — по достижении 18-летия наступает полная гражданская дееспособность. Что касается медицинской проверки статуса продавца недвижимого имущества, то в этом случае рассматривается не сам факт дееспособности.

Устанавливается отсутствие признаков недееспособности, которые могут повлечь за собой признание сделки купли продажи квартиры недействительной.

Механизм проверки дееспособности

Как проверить дееспособность продавца квартиры? Это в большинстве случаев несложно. Нужно попросить его предоставить справки об успешно пройденной медицинской экспертизе из:

  • ПНД (психоневрологического диспансера);
  • НД (наркологического диспансера).

Заменить данные документы могут водительские права или разрешение на ношение оружия, которые выдаются только после необходимого освидетельствования.

Следует подчеркнуть, что по закону продавец не обязан предъявлять покупателю справки от психиатра и нарколога. Более того, данные документы Росреестр не требует. Однако актуальность проблемы давно уже перевела запрос на подтверждение дееспособности в разряд нормальных, поэтому добросовестный продавец поступает разумно, предоставляя нужные справки по своей инициативе.

Получить справку из диспансера нельзя по доверенности — за ней собственнику, продающему жилье, придется отправиться самому.

Запрос о проверке дееспособности продавца квартиры может вызвать непонимание со стороны врачей, которые, во-первых, обязаны скрывать от посторонних конфиденциальную информацию, а во-вторых, знают о необязательности предоставления подобных справок при регистрации сделок с недвижимостью.

Личная оценка

На самом деле медицинские справки лишь снижают, но не устраняют риск недееспособности продавца при покупке квартиры.

Даже факт нахождения гражданина на учете в одном из указанных медучреждений не говорит о его невменяемости — такое решение может принять только суд с последующим уведомлением соответствующих надзорных органов.

С другой стороны, и абсолютно здоровый человек на момент заключения сделки может находиться в состоянии аффекта (но и это может установить только суд).

Можно попробовать дополнительно произвести личную оценку. Определить наличие скрытых отклонений в психике самостоятельно не удастся, однако элементарно оценить степень адекватности человека при личном общении вполне возможно. Кроме того, полезно пообщаться с его коллегами, соседями, посмотреть социальные сети.

Медработник на сделке

Некоторые покупатели, особенно если оппонентом на сделке является лицо преклонного возраста, предпочитают приглашать врача-психиатра, который присутствует при подписании договора. Положительное письменное заключение психиатра для любого суда станет доказательством того, что недвижимость приобреталась у дееспособного гражданина.

Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры

Сотрудник нотариальной конторы располагает полномочиями и может оперативно запросить любые необходимые ему сведения из Росреестра. По закону нотариус обязан удостовериться в дееспособности сторон на момент сделки. Кроме того, он несет ответственность, в том числе, материальную за свои действия.

Однако при нотариальной сделке все же остаются пробелы в части проверки истории квартиры, Нотариус не проверяет, есть ли в квартире перепланировка, кто был прописан в ней до приватизации, не посылает запросов о наличии судебных разбирательств в отношении собственника — словом, не делает многое из того, что обязательно предпринимают сотрудники профессионального агентства в рамках риэлторского обслуживания.

Кейс

В наш Центр обратился клиент, желающий продать две квартиры — отцовскую «двушку» на окраине Москвы и собственную «трешку» в Подмосковье, а взамен приобрести хорошее жилье в  центре, чтобы проживать с престарелым отцом под одной крышей.

Заключили договор на сопровождение альтернативной сделки. Подготовили документы, собрали необходимые справки, составили договора купли-продажи, подобрали альтернативу по хорошей цене из собственной базы недвижимости.

Чтобы исключить возможные риски, сделка заключалась у нотариуса в присутствии практикующего врача-психиатра. Проверка дееспособности продавца квартиры дает понимание сути — целесообразна ли сделка и нет ли необходимости страхования риска потери собственности на случай, если кто-то из родственников вдруг решит впоследствии ее оспорить.

Собираясь совершить покупку квартиры на вторичке Москвы, воспользуйтесь помощью профессионалов рынка недвижимости из ЦН «Белый дом». Наши клиенты получают гарантии безопасности сделок, потому что все риски агентство берет на себя.

Мы проведем тщательную юридическую экспертизу, предупредим о возможных острых углах, рекомендуем оптимальное решение для каждого конкретного случая и закроем честную сделку с нотариальным удостоверением договора.

Проверка психического здоровья продавца

Один из самых серьезных рисков на рынке вторичного жилья — покупка квартиры у недееспособного продавца. Угроза остаться без квартиры здесь более, чем реальна: если будет доказано, что продавец на момент совершения сделки не отдавал отчета в своих действиях, сделку признают недействительной.

К недееспособным закон относит лиц, которые из-за психического расстройства не понимают значения своих действий и не осознают их последствий. Недееспособными могут быть не только люди с психическими заболеваниями, но и злоупотребляющие алкоголем, наркоманы.

Если продавец будет признан недееспособным, сделку объявят недействительной, покупатель в таком случае должен будет вернуть квартиру, а продавец — полученные за нее деньги. Причем возврат денег может растянуться на десятилетия. Рекомендуем вам запросить у продавца справку о сделкоспособности.

Эта справка свидетельствует о том, что продавец на текущий момент может совершать сделки с недвижимостью.

Когда нужно требовать справку о сделкоспособности?

  • Обратите внимание на поведение продавца. Плаксивость или, наоборот, чрезмерная веселость, его не способность длительно поддержать разговор и сосредоточиться, путаность мышления должны вас насторожить.
  • Если при осмотре квартиры вы видите беспорядок, валяющийся мусор, пустые бутылки — это еще один звоночек. В таком случае стоит отказаться от этой квартиры и продолжить поиски. Тем, кому квартира настолько понравилась, что они не готовы этого сделать, нужно постараться по крайней мере максимально себя в этой ситуации обезопасить.
  • Справку о сделкоспособности может запросить банк, если для покупки используется ипотечный кредит.
  • Большинство агентств недвижимости рекомендуют запрашивать у продавца справку о сделкоспособности, если ему больше 60 лет.

Как оформляется справка о сделкоспособности?

Для получения справки продавцу необходимо обратиться в психоневрологический диспансер. При себе нужно иметь паспорт. Стоимость получения справки — 200 рублей.

Процедура занимает 10-15 минут, сначала проверяют, не состоит ли человек на учете, психиатр беседует с человеком, выясняет логичность его мышления, и на основе этого делает заключение о том, может ли тот совершать сделки. Продавцу выдается справка, заверенная двумя печатями и голограммой.

Читайте также:  Как провести ремонт балконных плит?

Какие гарантии дает такая справка?

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Иногда из-за семейных конфликтов и наследственных претензий родственники могут попытаться оспорить уже совершенную сделку, а для этого постараются признать бывшего владельца квартиры недееспособным.

Они скорее всего приведут свидетелей, доказывающих, например, что продавец — хронический алкоголик и не понимал, что делает, когда продавал квартиру, именно тогда потребуется справка.

«Наличие этой справки не защитит покупателя от иска со стороны родственников продавца, но если суд состоится, даст ему возможность отстоять свои права, предъявив справку как доказательство сделкоспособности продавца.

Проверяем дееспособность продавца при покупке недвижимости

Как проверить дееспособность продавца квартиры

В данном случае продавцу необходимо отправить запрос во все писхоневрологические центры Вашего города, а также того населенного пункта, в котором он прописан. К сожалению, сделать это может только он или нотариус. Вы провести такую проверку – не сможете.

То же самое касается и запроса в наркологические диспансеры. В запросе необходимо выяснить, числится ли продавец у них на учёте. По итогам запроса, продавец (или нотариус) предоставляет Вам 2 справки о том, что он не состоит на учете в указанных выше ведомствах.

Зачем нужна данная справка? Проблема в том, что в будущем, например, через несколько лет после продажи квартиры, продавец (или его наследники) может заявить в суде о том, что сделку осуществлял в «невменяемом» состоянии.

ДКП может быть признан не действительным. Затем суд может постановить, что вы обязаны вернуть квартиру продавцу, а продавец станет должен Вам стоимость квартиры по ДКП (договору купли продажи).

Скорее всего, к этому времени продавец уже потратит деньги за квартиру и, соответственно, станет Вашим должником. Случается так, что продавец при этом не имеет каких-либо существенных источников дохода.

При этом бывают ситуации, когда единственное, чего удается добиться судебным приставам – это взыскания по 6100 рублей в месяц (не более 50%-70% от з/п или МРОТ) с такого «недееспособного» продавца, в то время как он будет проживать в квартире, которая снова стала его собственностью.

Более того, бывают случаи, при которых возбуждается судебное разбирательство и адвокат в суде заявляет о том, что продавец квартиры не состоял на учете, но был не вменяемым на момент сделки ввиду того, что принимал лекарства, которые могут вызывать временное помутнение рассудка.

Самый надежный вариант — это позвать нарколога и психиатра к нотариусу, чтобы они заверили вменяемое состояние продавца. После того,  как вы проверите дееспособность продавца квартиры перед её покупкой, нужно будет выполнить восьмой шаг.

8 шаг. Заходим на сайт Федеральный службы судебных приставов. Вводим паспортные данные продавца. Наша задача – выяснить, идет ли какое-либо делопроизводство по продавцу.

В том случае, если оно идет, то на квартиру, которая пока что является его собственностью, может быть наложено обременение в любой момент. Например, на следующий день после того, как продавец предоставил Вам выписку об объекте из Росреестра (либо вы получили ее самостоятельно).

В данном случае МФЦ не проведет сделку купли-продажи, но у вас могут возникнуть сложности с возвратом задатка от продавца. Что будет, если арест будет наложен на объект недвижимости прямо в день сделки, когда в МФЦ он еще числится как «не обремененный» — неизвестно.

Как происходит проверка дееспособности продавца квартиры

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Что такое — проверка дееспособности продавца квартиры? Проверка дееспособности продавца квартиры — это проверка на предмет способности понимать значение своих действий.

Проверка дееспособности продавца квартиры — специфическое понятие: по большому счету проверяется не сама дееспособность, а отсутствие признаков недееспособности, которые впоследствии могут повлечь признание сделки с недвижимостью купли продажи квартиры недействительной.

Под дееспособностью понимается способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Все граждане, достигшие 18 лет обладают полной дееспособностью, такие собственники по общему правилу вправе самостоятельно совершать сделки с принадлежащей им недвижимостью. Не достижение собственником квартиры 18 лет однозначно требует получение согласия органа опеки и попечительства.

Если будет доказано, что вполне дееспособное лицо на момент сделки купли продажи квартиры не понимало значение своих действий или не могло руководить ими, то такую сделку признают недействительной. Даже если продавца впоследствии признают недееспособным, то сделка может быть признана недействительной.

Только по официальным данным Росстата, на 1000 человек населения в среднем ежегодно около 16 человек впервые заболевают нервными болезнями, соответственно, в абсолютном значении количество таких лиц растет, и риски признания сделок купли продажи квартиры недействительными по указанному основанию увеличивается.

Проверка дееспособности продавца квартиры — запрос справок

В связи с этим разумна проверка дееспособности продавца квартиры — покупателю квартиры рекомендуется у всех собственников запрашивать справки о том, что данные лица по месту жительства не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Проверка дееспособности продавца квартиры при запросе справки все равно не является полной. Проблема в том, что диспансеров много и продавец квартиры может принести справку из диспансера, не являющегося государственным или не обслуживающего район проживания продавца.

Такая справка или отсутствие в принципе желания продавца дать такую справку является тревожным для покупателя звонком.

В этом случае рекомендуется уточнить причину отсутствия такой справки из «официального» диспансера и при любых сомнениях убедить предоставить справку из местного диспансера либо отказаться от сделки покупки квартиры.

Однако проверка дееспособности продавца квартиры по таким справкам, даже при полном предоставлении их —  панацеей не является.

На практике был случай, когда продавец — на вид вполне адекватная женщина 50-ти лет — состояла на учете у психиатра в диспансере по месту жительства ее родственников, которые жили и другом городе и ухаживали за ней.

После того как женщина по неизвестным причинам подарила квартиру риэлтору, тот продал ее. Проверка дееспособности продавца квартиры и всех недавних собственников жилья не производилась покупателем квартиры. Это была его фатальная ошибка.

Родственники же признали через суд бывшего владельца квартиры недееспособным и истребовали квартиру у нового владельца, добросовестного покупателя квартиры.  Родственники смогли доказать в суде, что уже на момент дарения квартиры, ее собственница не понимала значения поступков и у нее, как у душевнобольной, отсутствовала воля на продажу квартиры.

Проверка дееспособности продавца квартиры и согласие продавца на проверку

Риэлторы продавца часто говорят, что клиент не захочет или не обязан предоставлять такие справки. Действительно, продавец не обязан получать такие справки, и для Росреестра данные справки не нужны.

Более того, продавцу придется самостоятельно поехать в диспансер для получения справки, поскольку этого не может сделать риэлтор по доверенности. Однако практика в связи с очевидной актуальностью давно признала запрос данных документов «нормальным», и добросовестный продавец не должен отказаться от их предоставления.

Отметим, что вместо данных справок могут быть представлены:

  1. водительские права,
  2. разрешение на ношение оружия, для получения которых лицо проходит соответствующую проверку у психиатра.

Проверка дееспособности продавца квартиры может натолкнуться на непонимание. Порой риэлторы в обоснование отказа в представлении справок из ПНД НД ссылаются на то, что сведения о здоровье продавца относятся к врачебной тайне, или же что врачи не выдают такую справку для продажи квартиры.

Действительно, сведения о наличии у гражданина психического расстройства, о фактах обращения за психиатрической помощью и о лечении в учреждении, оказывающем такую помощь, а также другие сведения о состоянии здоровья гражданина являются врачебной тайной и отнесены к сведениям конфеденциального характера.

Допускается предоставление сведений о состоянии психического здоровья гражданина по требованию, но лишь в случаях, установленных федеральными законами. По указанной причине и ряд врачей отказываются выдавать подобную справку, поскольку для покупки квартиры получение данных о психическом состоянии человека законом не предусмотрено.

Проверка дееспособности продавца квартиры при ее покупке важна для покупателя — как покупателю оценить дееспособность физического лица?

Практика показывает, что проверка дееспособности продавца квартиры даже наличие справок, водительских прав или удостоверения дееспособности нотариусом все же не страхует покупателя на 100 %.

При суде о признании человека недееспособным, судья делает выбор по собственному убеждению и медицинским показателям, признать ли лицо не дееспособным, в том числе не способным понимать значение своих действий на дату сделки.

Однако проверка дееспособности продавца квартиры и наличие справок является все же определенной гарантией, что продавец дееспособен.

Проверка дееспособности продавца квартиры и интуиция покупателя

Помимо документов, не стоит забывать и о личном мнении о продавце квартиры. Такое мнение порой может лучше всяких справок подсказать, что сделку с продавцом заключать не следует.

Например, убедитесь, что продавец понимает, что он продает квартиру, что на него не оказывается воздействие, что он заключает сделку не вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, что у него не было травм головы, тяжелых болезней.

О многом может свидетельствовать частое нетрезвое состояние продавца, заторможенность реакций, неадекватность. Возможно продавца намеренно вводят в такое состояние, давая алкоголь, наркотики, сильнодействующие лекарства, чтобы заставить продать квартиру и отнять у того деньги либо в дальнейшем оспорить сделку по «пороку воли».

При определенных травмах головы продавец может быть признан впоследствии недееспособным, а на момент сделки — не способным понимать значение своих действий. Это также повлечет недействительность сделки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector