Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями. Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.
С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.
Долевое строительство в 2020 году
С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому. Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.
Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.
Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.
Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.
Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски. По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².
Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам
Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.
Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:
- Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
- Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
- Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
- Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
- Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.
Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет
Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.
После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.
Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.
Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет
Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.
Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея.
А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему. В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.
Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.
Подведем итоги
Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.
Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.
Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля
Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются — схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться? Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля — ведь им придется занимать деньги в банках.
Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.
Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.
Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.
Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.
«Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры. Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки.
Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.
А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.
Остатки сладки
Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.
Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.
У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».
Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.
И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.
Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.
Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.
Торг вокруг цены
Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».
В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.
Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет
В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.
Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.
Поддержат фондом
Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.
Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.
«Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов», — пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.
Что несет отмена долевки: плюсы и минусы
Те, кто следит за темой долевого строительства наверняка уже слышали о том, что долевое строительство доживает последние дни. Многочисленные случаи мошенничества заставляют депутатов снова, и снова возвращаться к 214 ФЗ для его корректировок.
Одним из вероятных вариантов развития событий является полная отмена такого явления как долевое участие. По имеющейся на данный момент информации, российские застройщики в ближайшие три года должны перейти на проектное финансирование.
Что такое проектное финансирование? Какие плюсы и минусы это несет для застройщиков и покупателей недвижимости? Разберем это в сегодняшнем материале.
Откуда взялась долевка
Долевое строительство официально появилось в 2005 году. Покупка квартиры на стадии котлована была для многих семей единственной возможностью приобрести недвижимость или улучшить свои жилищные условия.
Застройщики предлагали максимальный дисконт цены, однако приходилось подождать несколько месяцев, а то и лет, до вселения в долгожданные квадратные метры. Позитив омрачался лишь сообщениями об обманутых дольщиках, которые посыпались на фоне двухволнового кризиса (2008-2009 годов и 2013-2016 годов).
Обанкротившиеся строительные компании оставляли людей ни с чем: без денег, без квартиры и на съемном жилье. Картина приняла настолько массовый характер, что в ситуацию пришлось вмешиваться сначала региональным, а затем федеральным властям.
Изыскивались инвесторы и бюджетные средства, проводились конкурсы и оценки, тратилось много сил, средств и нервов. В итоге ситуацию было решено переломить кардинальным способом.
Что говорит закон о долевом участии
С 2005 года отношения между дольщиками и строительными компаниями регулирует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.
После отмены 214-ФЗ купить квартиру можно будет только в готовом доме. Правительство представило новый закон, который позволит уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах. Полноценный переход намечен к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель» добавится банк.
Переходный период
Новый механизм не отменяет долевое строительство полностью, он удаляет взаимодействие между дольщиком и застройщиком. Между ними встает посредник – некая финансовая организация, которая выступает в роли гаранта исполнения застройщиком всех обязательств.
Вся материальная ответственность за отношения застройщика и дольщика будет лежать на посреднике. Им может быть банк либо другая финансовая организация, имеющая лицензию на осуществление банковской деятельности.
В итоге как застройщик, так и покупатель практически ничем не рискует. Контроль и обязательства сторон ляжет на плечи посредника.
При этом банку будет невыгодно финансировать строительство дома для плохо зарекомендовавшей себя компании, а дольщик имеет больше гарантий возврата средств в непредвиденных ситуациях.
Есть и очевидные минусы отмены долевки. Учитывая то, что в цепочке появился новый участник, которому застройщики будут перечислять определенные средства, то стоимость квадратного метра, несомненно, возрастет.
От этого наверняка уменьшится вилка цен между квартирой, купленной на стадии котлована, и готовым жильем. Люди были готовы пойти на риск и ждать сдачу дома, лишь бы сэкономить или даже получить прибыль на продаже недвижимости. Теперь же эта сумма может стать несущественной.
Кроме того, небольшие строительные компании попросту не потянут новые условия работы и будут вынуждены уйти с рынка, что повлечет за собой укрупнение рынков влияния больших застройщиков и монополизацию цены квадратного метра.
Отменить нельзя строить
Полная отмена долевого строительства запланирована после переходного периода, то есть через три года. Различные эксперты от рынка недвижимости с осторожностью говорят о том, чего ждать от столь далекой перспективы, так как пока нет данных об успешной реализации хотя бы старта переходного периода.
Тем более, что за эти годы законодательство может еще неоднократно корректироваться. Однако давайте все же попробуем спрогнозировать возможные последствия отмены долевого строительства.
Что получит покупатель от отмены долевого строительства
С одной стороны, благодаря новому закону покупатель перестанет рисковать своими деньгами, с другой стороны, покупать недвижимость придется у меньшего числа застройщиков по более высокой цене.
Плюсы:
- Гарантия готовности квартиры и инфраструктуры
- Отсутствие проволочек с регистрацией собственности
- Простота оформления и оплаты ипотечных кредитов
- Отсутствие в облике города долгостроев
- Возможно снижение процентной ставки по ипотеке на новостройки
Минусы:
- Удорожание квадратного метра жилья на 20-30 процентов
- Меньший выбор застройщиков из-за ухода с рынка небольших компаний
- Невозможность сэкономить на покупке квартиры на стадии котлована
- Уход в небытие инвестиционных квартир, доля которых в Анапе составляет от 20 до 40 процентов
Есть плюсы и для государства. В первую очередь это снижение финансовой нагрузки на обеспечение обманутых дольщиков недвижимостью. Кроме того, снизится нагрузка на судебную и административную систему.
Чем новый закон грозит застройщикам
Признаться, я не нашел в новом законе плюсов для застройщиков. На мой взгляд, отмена долевки усложняет и удорожает работу застройщика. Минусы же очевидны:
- Уход с рынков или банкротство небольших компаний
- Требуется внушительная финансовая «подушка» для обеспечения проектно-сметных изысканий каждого дома
- Использование заемных средств у банков
- Сокращение объемов строительства
- Сложности реализации квартир с возросшей стоимостью, не менее 20%
- Жесткие требования со стороны банка по соблюдениям сроков и объемов строительства
- Увеличение сроков возврата вложений из-за последующей, а не параллельной реализации недвижимости
- Рост расходов на налоги и коммунальные платежи готовых к продаже квартир
Из вышесказанного следует, что застройщикам будет просто невыгодно заниматься строительством.
Кому же выгодно отменять долевое строительство
В данной цепочке прослеживаются пять заинтересованных групп:
- Государство;
- Банки;
- Застройщики;
- Частные инвесторы;
- Покупатель (мы с вами).
Уже ясно, что для покупателя такая схема не выгодна (удорожание жилья), при весьма гипотетическом улучшении качества строительства. Частный инвестор полностью исключается из данной цепочки, значит, закон принимается не в их интересах.
О минусах застройщика мы уже говорили, я думаю понятно, что отмена долевки не радует их так же, как и покупателя. Остаются две категории: Банки и Власть (государство).
Банки, на мой взгляд, получают многократную выгоду. Во-первых, они аккумулируют на своих счетах средства компенсационного фонда. Думаю, никому не надо объяснять, что Фонд оплачивает банку какую-то сумму за обслуживание счетов. Кроме этого, банк может использовать эти средства для кредитования населения, т.е. пускать их в оборот и получать проценты.
Затем банк кредитует застройщика, который теперь не будет иметь возможности привлечения средств от населения. И тот же банк будет выдавать затем кредиты населению для покупки квартиры в новостройке. Выгода банков более чем прозрачна и понятна.
Что же получает государство? Власть полностью снимает с себя ответственность, перекладывая её на плечи банков, мол вы финансируете, вы и гарантируете результат. На мой взгляд, утопичная стратегия, т.к. банки давно уже показали, что их интересуют только деньги и ничего более. Банкротство банков, опять же, никто не отменял, в том числе и умышленное.
Таким образом, получается, что банковское лобби в сфере строительства, за которым я наблюдаю уже давно, медленно, но верно полностью прибирает к рукам весь строительный сектор экономики. С чем я банкиров и поздравляю. Всё у них получилось так, как они задумывали. А народ?
Люди, интересами которых, прикрываются все те, кто лоббирует принятие таких законов, будут вынуждены покупать квартиры по завышенным ценам.
Загрузка...
