Со временем, даже самые качественные и надежные здания начинают требовать осуществления работ по их восстановлению – от мелких до капитальных. В каждом многоквартирном доме стены постепенно разрушаются под действием погодных условий и необходимо поддерживать его надлежащее состояние.
Специально разработанные строительные нормы и правила (СНИП) регламентируют порядок проведения работ и нормы содержания зданий.
Капитальный ремонт фасадов: что в него входит
В соответствии с этим перечнем, косметический ремонт фасада многоквартирного дома должен проводиться один раз в пять лет, а капитальный – каждые десять. Также регулярно должны проводиться осмотры, как плановые, так и внеплановые, которые призваны выявлять нарушения содержания и необходимость организации ремонтных работ.
В чем заключается ремонт фасада
Это действия, направленные на поддержание состояния внешней части многоквартирного дома. Капитальный ремонт, при этом, осуществляется, в соответствии со СНИП, в том случае, если фасад разрушен на 30% или более. Необходимо удаление прежнего покрытия со всей площади или нанесение нового слоя поверх старого.
Комплекс мероприятий по восстановлению фасада многоквартирного дома включает в себя следующий перечень действий:
- утепление и декоративная отделка всей наружной площади стен дома;
- замена стеклопакетов окон и балконов;
- ремонтные работы по внешней отделке и утеплению лоджий и балконов, которые включают в себя замену керамической плитки, обновление гидроизоляционного слоя, смена либо реставрация ограждений, перил и экранов;
- восстановление козырьков над входами в здание и балконами последних этажей;
- замена пожарных лестниц;
- обновление отмостки и укрепление стен лифтовых шахт;
- работы по ремонту водостоков и иных коммуникаций.
Весь капитальный ремонт фасадов условно можно разделить на три крупных фазы.
Первая из них – подготовка. Производится полное снятие старого покрытия, устранение загрязнений и грибковых образований с подготавливаемой поверхности. Осуществляется удаление появившихся трещин, обработка швов и оштукатуривание всей площади стен.
Следующая фаза – отделка. Она включает в себя нанесение свежего слоя покрытия: керамической плитки, камня, декоративной штукатурки, краски или иного отделочного материала. Восстанавливаются имеющиеся архитектурные детали. На этой ступени ремонта возможно осуществить монтаж вентилируемого фасада.
Третья фаза – замена функциональных элементов. При необходимости, восстанавливаются козырьки, перегородки, водостоки, декоративные витражи, стеклопакеты и иные части фасада.
Нюансы ремонтных работ разных видов фасадов
Восстановление состояния стен может иметь определенные особенности. Это зависит от того, каким образом и из каких материалов они были возведены.
Ремонт кирпичных фасадов немыслим без их тщательного осмотра. Выявляются все трещины и иные повреждения кладки. Определяются границы возможных нарушений целостности стен и составляется приблизительный перечень нужных материалов и объем предстоящих работ.
Если размеры повреждений очень велики, важно выявить конкретную причину и провести необходимые действия по ее устранению.
При капитальном ремонте кирпичной кладки, сначала осуществляется очистка от загрязнений, а затем устранение трещин. Самые крупные закладываются свежим кирпичом, среднего размера – заделываются штукатуркой, а мелкие удаляются при помощи шпатлевки. Основная задача этих действий – предотвращение попадания влаги внутрь стены, что может привести к ее разрушению.
Реставрация фасадов, выполненных из древесины, отличается лишь тем, что необходимо произвести осмотр на предмет наличия насекомых-вредителей и вытравить их, если это нужно.
Для финишного покрытия поверхности должны использоваться специальные составы, разработанные специально для строений из дерева и предотвращающие ее повреждение.
Для покрытия каменных либо кирпичных стен нередко используется штукатурка. Она помогает защитить их от воздействия влаги, ветра и низких температур. Но для того, чтобы она в полной мере выполняла свои функции, за ее состоянием важно тщательно следить и вовремя осуществлять капитальный ремонт.
Как и в любом другом случае, он стартует с предварительного осмотра, выяснения наличия повреждений и составления перечня работ и материалов, которые понадобятся для восстановления. Затем удаляется старый слой штукатурки, полностью либо частично, и наносится новый.
Часто можно встретить вентилируемые фасады домов. Они представляют собой многослойную конструкцию: непосредственно к стене крепится утеплитель, далее следует воздушная прослойка и облицовочный материал, монтируемый с использованием специального крепежа.
Такая отделка отличается особой прочностью и долговечностью, но тоже периодически нуждается в ремонте. Производится осмотр, во время которого специалисты составляют перечень повреждений, а затем пришедшие в негодность участки заменяются новым материалом.
Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада
Иногда, и невооруженным взглядом видно, что косметической отделкой обойтись нельзя, и необходимо подойти к восстановлению внешней части дома более основательно.
Тем не менее, в каждом конкретном случае, обязательно собирается специальная комиссия, которая решает, в каком состоянии находится фасад дома и какой тип ремонтных работ необходимо провести, чтобы вернуть ему надлежащее состояние.
Традиционно, эта комиссия состоит из специалистов регионального оператора – некоммерческой организации, которая создается местным муниципалитетом в рамках программы проведения ремонтов.
Желательно организовать инициативную группу, состоящую непосредственно из жильцов многоквартирного дома, который подвергается оценке. Они будут принимать непосредственное участие в контроле работы комиссии.
Существует перечень дефектов, наличие которых сигнализирует о том, что необходим именно капитальный ремонт многоквартирного дома.
В него входит:
- повреждение более 30% площади штукатурки;
- разрушение швов;
- раскрошение слоя утеплителя;
- деформация внешних труб и водостоков, что провоцирует попадание влаги на стены.
Если присутствует хоть один из перечисленных недостатков, необходимо срочное проведение ремонтных работ.
Кто оплачивает капитальный ремонт
Ответ прост – все траты ложатся на плечи самих жильцов. Создается специальный фонд, в который владельцы жилья в многоквартирном доме ежемесячно вносят определенные суммы.
Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах
При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома.
Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.
Кто отвечает за состояние фасада МКД
Как указано в п.1 ст.158 ЖК РФ, владелец квартиры обязан нести расходы на содержание помещения, которое ему принадлежит, поддерживать оптимальное состояние общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности. Для этого он ежемесячно вносит фиксированную плату. Это правило также распространяется на владельцев нежилых помещений в доме.
Если компания управляет имуществом МКД на основании договора, она несет ответственность за надлежащее содержание фасада. Что касается того, кто ремонтирует фасад, если в доме ТСЖ, как правило, жильцы обращаются за услугами к подрядчику. В контексте данной темы полезно выяснить, в чем заключаются права и обязанности ТСЖ.
Чтобы инициировать действия УК, нужно отправить обращение на имя директора организации. В письме следует аргументировать необходимость благоустройства наружных элементов здания. Множество нормативно-правовых актов разной юридической силы регламентируют права и обязанности собственников квартир и управляющей компании.
Организационные мероприятия по выполнению капитального ремонта перечислены в Федеральном законе № 271-ФЗ в ЖК РФ от . Согласно этому документу, в субъектах РФ предусмотрены разные способы финансирования работ по капремонту. Также следует принимать во внимание положения следующих нормативно-правовых актов:
- Ст.166-174 ЖК. В них указаны общие требования относительно проведения капитального ремонта в МКД.
- Гражданский кодекс (ст.210 о бремени содержания имущества).
- Градостроительный кодекс.
- Постановление Правительства № 615 от .
Перечисленные документы призваны урегулировать взаимодействие между собственниками квартир и региональными властями. Так, в постановлении Правительства № 615 указано, какие работы входят в капремонт, определены обязательства и ответственность за их выполнение.
На территориальные власти возложены организаторские и контролирующие функции. Владельцы же обязаны собрать средства на оплату работ.
Общие сведения
Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.
Капремонт фасада можно разделить на три стадии:
- Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
- Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
- Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.
Чем отличается капитальный ремонт от текущего
Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:
| Вид ремонта | Особенности |
| Капитальный | Отличается большим объемом работ, включает в себя: · полностью удаляют с поверхности старое покрытие; · очищают поверхность от ржавчины, грибковых поражений, солевых пятен, пыли, и т. д.;
· иногда выполняют полную замену окон, дверей, отливов, водосточных труб и др. элементов здания. |
| Косметический | Способствует поддержанию здания в хорошем состоянии. Включает в себя:
Не только обновляется внешний вид, но и защищаются конструкции от разрушения в течении эксплуатации. |
Работы по реставрации фасада различаются, в зависимости от степени его разрушения. Нормативными документами устанавливается межремонтный интервал для проведения текущего ремонта 5 лет, для капитального — 10 лет.
Когда необходим капитальный ремонт фасада
В большинстве случаев разрушения фасада заметны невооруженным глазом, но полноценный визуальный осмотр проводит комиссия с участием специалистов, сотрудников УК и жителей МКД.
Если речь идет о капитальном ремонте, привлекаются представители регионального оператора. Для выявления скрытых недостатков нужны инструментальные исследования. Явные признаки, которые свидетельствуют о необходимости восстановления фасада:
- штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30%;
- между блоками/панелями видны швы;
- трескается утеплительный слой;
- деформированы водосточные желоба;
- осадки скапливаются на наружной стене.
В случае обнаружения вышеперечисленных признаков нужно как можно скорее начинать ремонтные работы.
Как действовать, если капремонт нужен раньше?
Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием.
Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.
Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.
Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.
Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада
Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии. Её участниками являются:
- господрядчик;
- уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
- активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.
После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.
Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:
- износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
- 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
- нарушена система водостока.
Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.
Исполнитель капитального ремонта
Восстановлением фасада в рамках капительного ремонта занимается подрядчик, которого также называют региональным оператором. Организация не должна быть коммерческой. Фирму создают местные органы государственной власти с целью реализации программы проведения ремонтов, в соответствии с ФЗ от N 255).
Оператор не обязан выполнять работы самостоятельно. Он может лишь координировать их, контролировать оплату, качество и сроки.
Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах: технология реконструкции фасада МКД, что это такое и что входит в перечень работ?
Вид разрушающегося фасада многоэтажного жилого дома вызывает у жильцов беспокойство: почему не ведется ремонт? За чей счет должны выполняться ремонтные работы такого серьезного масштаба? Кто возьмется за капитальный ремонт дома и ремонт фасада?
Что в состоянии фасада свидетельствует о необходимости капитального ремонта?
Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.
Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.
Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия, представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.
Важно! Хорошо, если из числа владельцев жилых помещений будет создана инициативная группа, принимающая участие.
Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:
- разрушена штукатурка на площади более 35%;
- швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
- наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.
Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления. Перечень работ не является константой, так как в каждом отдельном случае степень разрушения разная, а отделка наружных стен выполнена разными материалами, могут отличаться и технологии капитального ремонта фасада МКД.
Так как же производится капитальный ремонт многоквартирного дома и фасада? Примерный список подлежащих выполнению работ по ремонту фасада при капитальном ремонте МКД можно обобщить, и выглядит он примерно так:
- очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
- заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
- штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
- покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
- ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.
Если стены снаружи были утеплены, то разрушившийся утеплитель нужно будет восстановить. Но не будем забывать, что в каждом отдельном случае, при капитальном ремонте фасада многоквартирного дома, перечень работ может отличаться. Вот мы и узнали, что входит в капитальный ремонт фасада.
Кто выполняет ремонт?
Работы по восстановлению фасада в рамках капитального ремонта выполняются подрядчиком, которого называют «региональным оператором». Это предприятие не должно быть коммерческим.
Создается эта фирма местными органами государственной власти для реализации программы проведения ремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Собственно, оператор может и не выполнять все работы своими силами, а только координировать их выполнение, оплату, качество, сроки.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома:закон,фасад
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома важно знать, так как владение подобной информации позволит контролировать ход проводимых работ и предъявлять претензии в случае некачественного их выполнения.
Актуальность подобного вопроса обусловлена степенью финансовой нагрузки, которую сегодня несут граждане в связи с обязанностью погашать задолженность по такой статье расходов.
Проведение капремонта: о чем говорит в 2019 году закон
Понятие капитального ремонта и вопросы его проведения определяются ГК. Он предполагает проведение определенного перечня работ по замене или восстановлению определенных конструкций дома.
Финансирование подобных мероприятий осуществляется за счет взносов жильцов и начисленных сумм пеней за допущение задолженности. Для этого формируется специальный счет многоквартирного дома или средства перечисляются региональному оператору.
Основные различия связаны со следующими моментами:
- цель проведения;
- объем работ;
- сложность документального оформления.
Целью текущего ремонта является устранение незначительных недочетов для приведения объекта общедомового имущества в исправное состояния. Капитальный ремонт имеет глобальный характер, связан со сложным оформлением технической документации и часто обусловлен окончанием срока эксплуатации конструкции.
Например, протечка кровли будет относиться к текущему ремонту, а замена покрытия уже считается капитальным. Первый будет финансироваться за счет поступлений за квартплату, а второй из средств специального фонда.
Виды капитального ремонта
По критерию срочности выделяют плановый и аварийный капремонт. Первый осуществляется согласно утвержденной на региональном уровне программе, а второй для устранения последствий чрезвычайных ситуаций.
Исходя из перечня проводимых работ выделяют работы:
Капремонт дома выборочного характера связан с заменой или реконструкцией отдельных конструктивных элементов или инженерных коммуникаций. Он осуществляется при нецелесообразности проведения всего комплекса работ или в случае существования сложностей финансового плана и ограниченности средств.
Проведение комплексного ремонта обусловлено необходимостью восстановления разрушенных частей строения и объектов, относимых к категории общедомового имущества.
После проведения подобных работ техническое состояние дома обязано должно быть приведено в соответствие эксплуатационным и строительным нормам.
По действующим правилам капремонт не проводится в аварийных домах, но необходимый перечень работ может быть проведен при создании угрозы для людей и невозможности их переселения в ближайшее время.
Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома
ЖК определен минимальный перечень работ, выполнение которых для капремонта считается обязательным. Они в полном финансируются из средств фонда, формируемого за счет взносов жильцов.
В данный список входят мероприятия в отношении следующих объектов:
- Внутридомовые коммуникации, входящие в состав общедомового имущества, в том числе система отопления и водоснабжения, объекты канализации, газо- и электроснабжения;
- Лифты и конструкции шахт;
- Покрытие и элементы крыши здания;
- Фасад и фундамент строения.
Указанный список работ не считается закрытым, поэтому каждый субъект РФ имеет право дополнять его. В случае организации специального счета на общем собрании владельцев квартир может быть принято решение об увеличении минимального размера взноса, который установлен в конкретном регионе. Собственникам в этом случае также дано право финансировать работы для проведения иных работ, которые связаны с необходимостью проведения капитального ремонта, но с условием выполнения обязательного перечня.
С чем связаны различия в москве и регионах
Вопросы капремонта регламентированы законодательно, в том числе полномочия местных властей и собственников дома.
Субъекты наделены большими полномочиями в следующей части:
- Определение минимального перечня работ;
- Размеры и взносов для уплаты в фонд для проведения капремонта;
- Порядок проведения мониторинга и контроля технического состояния домов;
- Регулирование деятельности регионального оператора;
- Условия предоставления господдержки;
- Порядок подготовки и процедура утверждения региональной программы.
В каждом регионе составляется программа по проведению капитального ремонта. Документ содержит информацию о сроках и перечне работ. Сегодня во многих субъектах действуют специальные интернет-сервисы, при помощи которых можно получить значительный объем полезной информации, начиная от сумм начислений взносов и заканчивая данными о планах на капремонт в отношении конкретного дома.
Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома: что входит
О проведении подобных работ можно говорить в следующих обстоятельствах:
- Штукатурный слой имеет явные повреждения и опадает на площади более 30%;
- Швы нуждаются в заделывании и между панелями появились пространства;
- Разрушен утеплительный или иной слой, наличие которого необходимо в соответствие со строительными нормами;
- Повреждены водосточные трубы и при выпадении осадков разрушается внешнее покрытие.
Перечень необходимых мероприятий определяется в зависимости от степени разрушения фасада, так как отделка и материалы конструкции домов могут быть разными, что напрямую влияет на выбор способа и технологии восстановления.
В большинстве случаев примерный список манипуляций выглядит следующим образом:
- очистка пыли и сильных загрязнений;
- снятие штукатурки, побелки или покраски;
- заделка элементов швов и обеспечение тепло-, и гидро-, звукоизоляции;
- штукатурка поверхности и отделка;
- нанесение специальных составов, обладающих водоотталкивающими свойствами;
- обеспечение целостности водосточной системы.
Работы по восстановлению фасада проводятся подрядными организациями, которым официально выданы лицензии и допуски на их проведение. Выбор организаций осуществляется региональным оператором либо собственниками жилья, что зависит от выбранного варианта формирования фонда.
Капитальный ремонт крыши
Капитальный ремонт кровли проводятся при полной потере покрытием эластичности или в связи с окончанием его срока эксплуатации. Периодичность проведения работ напрямую зависит от вида материала кровли. Согласно действующим правилам, плановое обслуживание крыши должно осуществляться 2 раза в год, поэтому его такие мероприятия проводят в весенний и осенний период.
Они предназначены для контроля следующих моментов:
- прочностью покрытия кровли;
- целостность проблемных участков;
- исправность вентиляционных систем;
- чистка поверхности.
Свидетельством о необходимости ремонта крыши способны говорить образовавшиеся трещины и существенные дефекты покрытия, сильные подтеки по стенам здания и потолочных поверхностях квартир, внешние признаки изношенности кровли.
Необходимые работы проводятся в рамках общей программы капремонта многоквартирных зданий конкретного региона.
В отличие от текущего ремонта они предполагают масштабный фронт работ, включая полную замену покрытий и несущих элементов крыши. В этом случае обязательно наличие сметы и документации, согласованной с фондом капремонта.
Капитальный ремонт фундамента
Разрушение фундамента напрямую связано с физико-механическими и гидрологическими изменениями грунта. В некоторых случаях негативное влияние оказывают природные факторы, проходящие в непосредственной близости строительные работы.
Капитальный ремонт фундамент проводится в следующих обстоятельствах:
- состояние конструкции не отвечает строительным нормам;
- наблюдаются нарушения целостности конструкции;
- выявлены скрытые дефекты.
Перечень проводимых работ определяется рабочей документацией и в их составе могут присутствовать следующие мероприятия:
- демонтаж отмостки и изъятие грунта;
- организация бетонных подпорных стенок;
- кладка кирпичного цоколя, работа с бетонным основанием;
- обеспечение вентиляции в помещение подвала;
- утепление цоколя;
- герметизация горизонтальных швов.
В обязательном порядке составляется смета и утверждается перечень работ, содержание которых зависит от состояния фундамента. При необходимости он может быть восстановлен, углублен или расширен для снижения уровня нагрузки.
Выполняются ремонтные работы подрядной организацией, имеющей пакет разрешительных документов на осуществление подобной деятельности.
Заключение
Финансирование работ по проведению ремонта капитального характера сегодня осуществляется за счет взносов жильцов. Минимальный перечень обязательных работ определяется ЖК, а список дополнительных мероприятий регламентируется на местном уровне и может быт расширен по решению общего собрания жильцов при выборе варианта накопления перечисляемых в фонд средств на специальный счет.
Проведение капремонта всегда носит масштабный характер, предполагает наличие большого количества документов и проводится силами подрядных организаций, имеющих разрешительные документы на проведение необходимых работ.
Загрузка...
