Многие потребители не могут отличить многоквартирные и обычные жилые дома. Предлагаем разобраться с понятием МКД, что это такое в ЖКХ, и как им надо управлять. Это позволит лучше разобраться в тарифах, выставляемых за те или иные услуги, а также с особенностями оказания этих услуг.
Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.
Мкд – что это такое в жкх: знакомимся с терминологией
МКД – что это такое, согласно ЖК РФ
Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:
- элементы конструкции;
- отдельный участок;
- системы, обеспечивающие определённые удобства для проживающих в здании граждан, например, система водоснабжения, отопления и другие.
Основные характеристики многоквартирного дома
Характеристики конкретного МКД прописаны в его техническом паспорте. Он составляется на каждое здание отдельно в БТИ. В процессе эксплуатации многоквартирного дома данный документ периодически обновляется. В нём прописаны:
- площадь здания в целом;
- квадратура конкретной квартиры;
- площади объектов нежилого сектора.
Внимание! Характеристики МКД имеют важное значение при смене собственника здания и выделении средств на его обслуживание.
Чем отличается многоквартирный и частный дом: основные позиции
Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.
МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.
Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.
Какие помещения входят в состав многоквартирного дома: интересные нюансы
Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:
- жилой сектор, включающий отдельные квартиры, принадлежащие государству, юридическим и физическим лицам;
- нежилой сектор, располагающийся на первом либо нулевом этаже. Его собственником могут быть либо физические, либо юридические лица;
- иные площади, не входящие в состав квартир. Сюда относятся общие коридоры, чердак, подвал, лифт, лестница, так называемое общее имущество.
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.
Капитальный ремонт многоквартирного дома
Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.
Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.
Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.
Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.
Содержание жилья многоквартирного дома
Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п.
10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.
Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. Содержание жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:
- уход за домовой территорией круглый год;
- вывоз ТКО;
- содержание систем освещения в надлежащем состоянии;
- поддержание температурного режима в рамках нормативов;
- выполнение норм противопожарной безопасности.
Рай в многоквартирном доме связан не только с ЖКХ
Согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:
- жилые дома или части домов;
- квартиры (части квартир);
- комнаты.
Интересно, что кодекс не дает прямого определения многоквартирного дома (расшифровка аббревиатуры МКД), очевидно, по той причине, что жилыми в нем являются только квартиры, а не вспомогательные помещения общего пользования.
Так как большинство населения в городах и поселках проживает в многоквартирных домах, жизнеобеспечение которых осуществляется различными службами жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), цель статьи — разобраться, что такое МКД в ЖКХ.
Мкд — что это такое в жкх: положения, требования, обслуживание
Жилым домом (ЖД), с точки зрения законодательства, является индивидуальное отдельное здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного рода. Назначение жилого дома — проживание, обеспечение бытовых и личных потребностей жильцов.
Квартира — обособленное отдельное помещение в МКД, состоящее также из комнат, подсобных помещений, назначение которого аналогичны назначению жилого дома. Комната представляет собой часть квартиры либо ЖД, которая используется для проживания людей.
Определение многоквартирного дома
Определение МКД содержится в общих положениях (п.6) Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.:
Многоквартирный дом (МКД) — это жилое здание минимум из двух квартир (и более), с общим имуществом, с отдельными выходами из каждой квартиры в помещения общего пользования или на ЗУ (земельный участок), прилегающий к дому.
В жилых помещениях нельзя открывать производственные мастерские, или использовать их для осуществления других видов деятельности, например, религиозной. В то же время возможна в МКД эксплуатация первых этажей для коммерческих целей: эти случаи оговариваются законодательством.
Для предпринимательства необходимо:
- перевести дом в статус нежилого помещения;
- соблюдать правила безопасности (пожаро- и взрывобезопасность), санитарно-технические нормы в МКД;
- не нарушать распорядок жизни и покой жильцов.
Так, на основании п. 26 требований к МКД (постановление № 47), шум в дневное время не должен превышать 55 Дб, а в ночное — 45 Дб.
Использовать вспомогательные помещения МКД для проживания нельзя.
Следить за состоянием многоквартирного дома должна специальная межведомственная комиссии. Она определяет:
- пригодность МКД к проживанию;
- аварийное состояние;
- необходимость реконструкции или сноса.
Отличие МКД от индивидуального жилого дома (ИЖД)
- Формулировка “индивидуальное здание” означает, что владельцем жилого дома может быть один человек или одна семья.
- В частном доме нет помещений общего пользования.
- Если в доме две семьи, а значит минимум две квартиры, общая территория уже появляется: это может быть общий коридор или дворик (земельный участок), выходы на которые имеются из каждой квартиры.
Таким образом частный дом на две семьи уже можно называть многоквартирным домом. Именно наличие ПОП (помещений общего пользования) и ОИ (общественного имущества) — главная отличительная черта МКД от ИЖД.
Общее имущество многоквартирного дома
Квартиры являются собственностью жильцов многоквартирного дома. Резонный вопрос: по какому принципу делится общее имущество МКД? Ответ дает ст. 37 ЖК РФ:
Общее имущество многоквартирного дома делится по принципам долевой собственности: каждому собственнику помещения принадлежит доля ОИ МКД, пропорциональная площади квартиры, владельцем которой он является.
Например, общая площадь здания (ОПЗ*) 6500 м2, ОПК квартиры — 70 м2. Доля общего имущества МКД собственника данной квартиры составляет ОПК/ОПЗ = 70/6500 = 0.01077 = 1.077% от ОИ МКД.
Примечание*: Общая площадь здания включает в себя суммарную площадь всех этажей, посчитанную от внутренних поверхностей наружных стен дома (плинтуса не учитываются), и площадь открытых галерей, открытых лоджий, балконов, переходов, антресолей и т.д.
У ОИ МКД есть несколько интересных особенностей:
- Доля в праве на общее имущество МКД повторяет судьбу собственности жилых помещений: она появляется при возникновении права на квартиру и аннулируется при отчуждении этого права.
- Несмотря на наличие доли ОИ, она не может быть выделена из состава всего имущества дома (принцип неделимой вещи).
- Собственник квартиры не может распоряжаться своей долей в праве на общую собственность в ОИ МКД, то есть отчуждать ее другим лицам отдельно от права собственности на жилое помещение, сдавать в пользование, аренду и пр.
Виды общего имущества МКД
К ОИ МКД, согласно ст. 39 ЖК РФ и постановлению №491, относятся:
- подвальные помещения, подъезды, коридоры, лестницы и лестничные площадки;
- технический этаж, крыша, чердаки, водостоки;
- наружные лоджии, балконы, террасы и пр.;
- ограждающие конструкции, фундамент, плиты перекрытия, фасад;
- лифты, мусоропроводы, вентиляция и шахты под них;
- инженерно-технические коммуникации, механическое и электрическое оборудование (трубопроводы, электрические кабели, распределительные щиты, счетчики и т.д.);
- земельный участок, на котором расположено здание;
- прилегающая к дому территория, включающая тротуары, подъезды, детские площадки, зеленые насаждения и пр.
Обслуживание МКД и общего имущества дома
Содержание МКД и забота о сохранности общего имущества может осуществляться:
- непосредственно самими жильцами (если в МКД не больше 30 квартир);
- товариществами собственности жилья и недвижимости (ТСН и ТСЖ);
- ЖСК (жилищно-строительным кооперативом);
- управляющей компанией.
В управление домом входит:
- мероприятия по энерго- и теплосбережению;
- забота о пожарной безопасности и надлежащем санитарном состоянии дома и прилегающей к ней территории;
- осуществление текущих и капитальных ремонтов;
- заключение договоров с ЖКХ на поставку жизненно необходимых ресурсов и услуг (электроэнергии, питьевой и технической воды, теплоснабжение, водоотведение, вывоз мусора и др.);
- контроль за тарифами ЖКХ.
Какие услуги предоставляет ЖКХ
Жилищно-коммунальное хозяйство оказывает два вида услуг:
- Непосредственно жилищные, касающиеся бытовых нужд, соблюдения безопасности, чистоты и порядка, содержания ОИ МКД, управление ОИ и финансовыми средствами. Сюда входят:
- текущий и капитальный ремонт;
- технические работы (заполнение и слив отопительной системы, ремонт и установка общедомового оборудования, проверка вентиляции, стоков, люков и т.д.);
- уборка лестниц, площадок, подъездов, дворовой территории, работы по дезинфекции и поливке;
- проведение общих собраний жильцов, вывеска объявлений;
- составление бухгалтерских отчетов и др.
- Коммунальные услуги:
- поставка электроэнергии;
- водо‑, тепло- и газоснабжение;
- работа канализации;
- вывоз мусора.
Управляющая компания, ЖСК или ТСЖ (ТСН) может взять половину услуг, которая касается жилищных нужд, на себя. Они могут иметь в своем штате сантехников, электриков, дворников, уборщиков и начислять тарифы за содержание ОИ МКД самостоятельно.
Кто платит за все
Бремя расходов на жилищно-коммунальные расходы несут жильцы многоквартирного дома. Если домом управляет компания, товарищество или кооператив, то в расходы на содержание дома добавляется еще и содержание самой управляющей организации, несмотря на то, что они как правило хором уверяют, что из платежей жильцов на зарплату не берут ни копейки. Может быть это и так, просто в стоимость тарифов, некоторые из которых устанавливают сами компании, уже входит стоимость их обслуживания.
Права и обязанности жильцов
Собственники жилых помещений в МКД имеют право:
- контролировать работу УК, ЖСК, ТСЖ, ТСН;
- жаловаться на управляющие организации и ЖКХ в государственный жилищный надзор (комиссию);
- требовать изменения формы правления;
- вносить предложения на общих собраниях по поводу выборов другого управляющего органа и насущных вопросов МКД.
В обязанности жильцов входит:
- забота об общем имуществе дома (нельзя его портить, распоряжаться как своим личным);
- обеспечение безопасности дома (запрещается самостоятельная установка газового и электрического оборудования, незаконная перепланировка, загромождение пожарных лестниц, неправильное подключение искусственной вытяжной вентиляции с выходом в общую вентиляционную шахту и т.д.);
- соблюдение общественного порядка и режима тишины;
- экономное и бережливое отношение к энергоносителям (недопустимо самостоятельное подключение к системе теплоснабжения дома, нарушение норм тепло- и влагоизоляции).
МКД — это не только нормальная работа ЖКХ
Итак, теперь, когда уже известно, что такое МКД в ЖКХ, можно сделать важный вывод. Обеспечение достойных условий проживания, бытовых и других естественных нужд человека в жилом многоквартирном доме возможно, если будет соблюдено четыре правила:
- Содержание общего имущества в порядке, постоянный уход за ним.
- Поставка качественных жилищно-коммунальных услуг.
- Грамотное управление со стороны управляющих организаций.
- Участие жильцов в жизни дома, неравнодушие к общим нуждам МКД, забота о безопасности соседей.
Рай в МКД наверно не наступит до тех пор, пока сами люди не поймут, что их жизнь, как и жизни других людей, живущих в доме, в их руках. Достаточно принести домой газовый баллон или установить неправильно автономное газовое отопление — и МКД превращается в пороховую бочку. И тут уж становится не до ЖКХ.
Что такое многоквартирный дом?
С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.
Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе
С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.
Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.
В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:
- помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
- помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
- крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
- земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.
Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).
Законодательная база
Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:
Наименование документа | Его суть |
Постановление Правительства №47 от 20.01.06. | Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям. |
Градостроительный кодекс | Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий. |
Что такое мкд в жкх
Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Что такое мкд в жкх». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными ми основанными на опыте работы.
Одной из распространенных и прибыльных сфер деятельности в России является строительство, а именно – возведение многоквартирных домов в мегаполисах. Однако не все понимают особенность терминологии МКД, и что это такое в ЖКХ? Под расшифровкой МКД скрывается многоквартирный жилой дом.
Что такое многоквартирный дом по жилищному кодексу
Терминология МКД раскрыта в ЖКХ в ст. 16 ЖК РФ, где под многоквартирным домом подразумевается объект, используемый для проживания и обслуживания своих потребностей. В жилом кодексе определено понятие о МКД и его характерных особенностях.
Многоквартирное сооружение имеет такие объекты:
- Помещения, составляющие жилой сектор – квартиры в жилых домах и комнаты в общежитиях. Могут принадлежать физическим, юридическим лицам, частным лицам или государственным компаниям.
- Нежилой сектор, расположенный на первых или нулевых этажах зданий. Находится в собственности юридических или частных лиц.
- Площади другого назначения, которые не являются квартирами. Это общие коридоры подъездов, лестничные площадки, чердаки и подвалы, лифты.
У объектов отсутствует единый собственник, а квартиры находятся в праве собственности:
- физических лиц;
- юридических лиц;
- государства.
Отличия между частным жилым домом и многоквартирным строением
Частный дом признан единственной квартирой с отдельным входом и несколькими помещениями, которые используются для проживания. В многоквартирном доме несколько квартир.
Частным строением может владеть только один собственник. Если их несколько, то права им принадлежат по долевому разделению.
То есть частный дом является неделимым, каждый владелец доли обладает правами только по частям, поэтому дом на два хозяина считается МКД.
Многоквартирным зданием занимается Совет дома или управляющая компания, а частным сооружением владеет один собственник. В МКД имущество общее, а в частном строении его нет.
Ключевым моментом является отнесение дома к многоквартирному или частному объекту. Если МКД был возведен на участке, предназначенном для частного строения, то он подлежит сносу.
Не все знают, к какой категории относится тот или иной дом. Правительство России, наводя порядок в сфере градостроительства, снесло некоторые МКД, так как они были построены на земельных участках для индивидуального строительства.
В основном это коснулось жилых сооружений выше 3 этажей и общей площадью более 1500 кв. м.
Итак, основные отличия определяются по таким критериям:
- Органы управления домом. В МКД – это управляющая компания, в частном сооружении – владелец дома.
- Управление жилым строением. В МКД все вопросы решаются собранием, а в частном доме – собственником.
- Наличие собственника.
- Составляющие жилого строения. В МКД – это квартиры, в жилом доме – комнаты.
- Долевая собственность на общее имущество. В МКД есть долевая собственность, в частном доме – нет.
Ключевым отличием является наличие общего имущества в МКД. Владельцы МКД не всегда знают о том, что такое общее имущество.
Согласно законодательству РФ, сюда относится:
- земельный участок, на котором расположен дом;
- придомовая территория;
- кровля;
- несущие типы конструкции (плиты, фундамент);
- чердаки, подвалы, коридоры;
- общедомовые коммуникации;
- лестницы и лестничные площадки;
- лифты;
- электрическое и механическое оборудование.
С 2014 года владельцы вносят плату за капремонт мест общего пользования в обязательном порядке. То есть капитальный ремонт в МКД считается обязательным.
Правительство РФ считает, что платежи запускают процедуру инвестирования коллективного типа, за счет чего ремонтные работы будут проводиться под строгим контролем, а ЖКХ будет развиваться в нужном направлении.
В высотных домах остро стоит вопрос по замене лифтов с истекшим эксплуатационным сроком. Жилой фонд со старыми застройками требует замену коммуникаций и укрепление фундамента. Такие проблемы можно решить, если коллективно накопить средства.
Владельцы недвижимости в МКД могут выбирать, где их накапливать: на собственном счете, который они открыли на свой дом, или на счете регионального оператора.
Содержание жилья зависит от:
- степени износа и технического состояния;
- конструктивных особенностей и состава имущества;
- нахождения сооружения в местности с особенностями геодезического или климатического характера.
Постановлением Правительства п. 10 № 491. установлено, что должно быть обеспечено соблюдение:
- законных прав собственников помещений;
- сохранности имущества всех владельцев;
- надежности и безопасности МКД;
- доступности пользования придомовой территорией и помещениями;
- исправности общедомового имущества.
В содержание квартиры в многоквартирном доме входит:
- осуществление текущего и капитального ремонта;
- исправление различных неисправностей.
Многих жильцов интересует, что такое МКД в квитанции по коммуналке? Оплата услуг по содержанию жилого помещения МКД возлагается на владельцев квартир.
Согласно Жилищному законодательству ст. 154, в содержание жилья включено:
- сезонные обязательства, связанные с содержанием прилегающих территорий (освещение, уборка мусора, чистка от снега, озеленение);
- организация вывоза мусора собственников жилых помещений;
- проведение уборки и санитарных мер в местах общего пользования с придомовой территорией;
- обеспечение общедомового освещения;
- проверки управляющих компаний, отвечающих за жизнь и здоровье жильцов;
- обеспечение мер противопожарной безопасности;
- обеспечение температурного режима в пределах установленных норм.
Также в обязательности управляющей компании входит выполнение таких работ:
- работы по укреплению фасадов здания, удаление кирпича, плитки, декоративных элементов;
- проведение ремонта кровли, чердаков и водостоков;
- укрепление люков, герметизация швов;
- обработка деревьев антисептиком.
Если в квитанции отдельным пунктом выделяется оплата уборки лестничных проемов, то это считается нарушением, так как она автоматически включена в статью затрат, то есть это попытка взять с жильцов двойную плату.