Какой порядок покупки квартиры?

Многие мечтают о собственной квартире. И это понятно, поскольку недвижимое имущество является выгодным вложением средств, а также возможностью жить отдельно в комфорте. На рынке жилых помещений огромный выбор предложений.

Как же в этом разнообразии не нарваться на мошенников? Как вариант, обратиться в проверенную риэлторскую контору, но это опять же дополнительные затраты. В нашей статье вы узнаете, как купить квартиру без посредников. Пошаговая инструкция для покупателей.

Как купить квартиру без посредников?

Покупатель квартиры – с чего начать?

Главные вопросы здесь: что искать и где искать? Приступая к подбору жилья, нужно обозначить для себя, какие его характеристики станут важными и приоритетными. Это могут быть:

  • достаточное количество квадратных метров для семьи;
  • новостройка или вторичное жилье;
  • наличие инфраструктуры (близость к остановке общественного транспорта, детскому саду, поликлинике, магазинам);
  • парковка возле дома и многие другие.

Новое жилье активно строится и вводится в эксплуатацию, а застройщики рекламируют квартиры в новостройках, привлекая выгодной ценой и минимальными процентами по ипотеке. Жилье в новостройке действительно хороший вариант.

Юридически такая квартира чиста – вы будете первым собственником. В новостройках коммуникации все новые и цена привлекательная. Но именно новые кварталы, как правило, находятся в отдалении от центра города и не всегда в таких домах имеется отделка.

Удобнее покупать вторичное жилье, которое уже проверено временем. Но здесь нужно быть внимательным и проверить ее юридическую сторону. Для этого необходимо запросить с прежних владельцев справку о том, что в ней никто не прописан, не имеется задолженности по коммунальным платежам, нет ли обременений и арестов.

Слишком низкая цена в сравнении с аналогичными квартирами в других домах должна насторожить покупателя. Немаловажным вопросом является и стоимость жилплощади, которая формируется из нескольких факторов. Следует выделить несколько ключевых: расположение относительно основной инфраструктуры, этажность и тип дома.

Пытаясь найти квартиру по объявлениям в газетах или на сайтах, можно обнаружить, что две аналогичные квартиры в одном жилом квартале могут значительно отличаться по цене.

При планировании покупки квартиры самостоятельно нужно рассчитывать, что изначально продавец пытается взять максимум от продажи и выставляет планку цены как можно выше. Разумеется, он может допускать торг, и покупатель должен быть настроен на него. Насторожить может подозрительно низкая цена квартиры. За ней могут скрываться долги по коммуналке, которые перейдут к новому собственнику.

Где искать квартиру? Сегодня популярными средствами поиска являются интернет-ресурсы с довольно простым интерфейсом, позволяющим быстро сориентироваться по цене и проанализировать рынок жилья:

  • avito.ru;
  • domofond.ru;
  • etagi.ru;
  • mlns.ru.

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е.

цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств.

Читайте также:  Что такое банковский аккредитив?

Их тоже нужно оценивать трезво. Понятно, что покупатель всегда стремится сэкономить, и новички могут попадаться на такие объявления-утки. Суть такого способа привлечения покупателя заключается в том, что риэлторы размещают объявления с заведомо низкой ценой объекта.

Клюнувший на такой анонс человек звонит и ему говорят, что квартира продана, но есть еще одно интересное предложение, но цена на него уже выше.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

  • наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
  • безналичный расчет с помощью банковской ячейки;Покупатель квартиры – с чего начать?
  • безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
  • с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
  • некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
  • за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап. Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап. Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап. Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока:

  1. Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности. Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
  2. Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику. Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
  3. После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Необходимые документы

Для оформления сделки по приобретению квартиры потребуется предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

  • паспорта обеих сторон – продавца и покупателя (копии);
  • от продавца: документ о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и прописанных на данной жилплощади;
  • договор купли-продажи, скрепленный подписями обеих сторон сделки;
  • платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (получить скидку на оплату, можно через портал госуслуг онлайн);
  • в случае нахождения квартиры в совместной собственности супругов, потребуется согласие второго супруга на продажу и свидетельство о браке;
  • если среди собственников жилья присутствуют прописанные в квартире дети, не достигшие 18-летия, обязательно разрешение на продажу от органов опеки;
Читайте также:  Какие есть риски при покупке квартиры?

Для жителей Москвы при совершении сделки по купле-продаже квартиры требуется предоставить единый жилищный документ, заменяющий сразу несколько справок и сокращающий прохождение всех бюрократических процедур.

Покупатель квартиры – с чего начать?

Если квартира покупается с ипотечным займом, то список документов расширяется, потребуются:

  • заключение экспертов о стоимости покупаемого жилья;
  • заявление на ипотеку;
  • справка о том, что берущий ипотечный кредит имеет постоянный доход;
  • технический паспорт квартиры.

Существуют случаи, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это нужно при продаже одной из долей в квартире, а также, если собственнику не исполнилось 18 лет или признан недееспособным. Тогда в нотариальную контору нужно предоставить:

  • удостоверения личностей обеих сторон сделки;
  • составленный, но не подписанный договор сделки;
  • выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
  • извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
  • разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Способы передачи денег

В договоре обязательно должен присутствовать пункт о способе передачи денег. Он никак не регламентируется и выбирается исключительно по договоренности сторон. Наличный или безналичный расчет – решают только продавец и покупатель. Конечно, привлеченные средства в виде ипотеки, поступают на счет продавца безналичным переводом.

Часто для гарантии совершения сделки между продавцом и покупателем заключается предварительный договор с внесением задатка. Размер его оговаривается сторонами и может составлять до 5 % от полной стоимости жилья.

При этом следует учесть, что покупатель, отказавшийся от сделки после внесения задатка, лишается его. Если отказался продавец, то обязан, согласно договора, вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

При выборе передачи денег наличным расчетом встает вопрос о том, когда нужно заплатить. Формально право на квартиру перейдет к новому хозяину только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре и выдан документ – выписка из ЕГРН. На регистрацию отводится 10 дней.

Поэтому можно договориться, в какой момент произойдет передача денег, после подписания договора купли-продажи или после получения новым владельцем документа. Это нужно закрепить в договоре и расписке о передаче средств.

Как сэкономить на услугах риелтора: пошаговая инструкция для покупателя квартиры

При покупке квартиры агенты по недвижимости всегда очень активно навязывают свои услуги. Риелтор поможет избежать большинства хлопот с документами, а также обеспечит законность сделки, однако стоят его услуги немало. Как правило, в агентствах просят 1-3% от стоимости жилья или назначают фиксированную цену (минимум 120 тыс. руб.), а иногда и то и другое.

Необходимые меры предосторожности

Если идея сэкономить на услугах риелтора кажется вам заманчивой – ищите объявления о продаже квартиры от собственников. Обычно их размещают в соответствующих группах в социальных сетях, но и на крупных порталах можно наткнуться на предложение от частного лица. При звонке обязательно убедитесь, что не имеете дела с агентом.

Читайте также:  Есть ли штраф за несвоевременную прописку?

Бывает так, что на объекте недвижимости лежит обременение в виде аренды, залога, ареста и ряда других условий, несколько ограничивающих права собственника. Сделки по квартирам с обременением часто оспариваются в суде и признаются недействительными. К счастью, все секреты недвижимости легко можно раскрыть.

Любые обременения подлежат регистрации и фиксируются в выписке из ЕГРП, которая общедоступна и может быть выдана кому угодно в Регистрационной палате или МФЦ. Причем в бумажном виде выписка стоит порядка 400 рублей, а в электронном – около 250. На сайте Росреестра есть инструкция, где оплатить госпошлину, как заказать документ и сколько ждать его получения.

Алгоритм действий

Итак, вы нашли жилье, осмотрели его и остались удовлетворены. «Будем брать» – сообщаете вы о своем решении, не представляя, что делать дальше.

Простой алгоритм действий поможет вам не запутаться:

  • Изучите документы, а именно – вышеупомянутую выписку из Росреестра о данном объекте. Обратите внимание на данные о площади и расположении, кадастровую стоимость, информацию о собственниках.
  • Попросите собственника зайти в УК (ТСЖ). Там нужно запросить выписку об отсутствии прописанных лиц и справку об том, что нет долгов по “коммуналке”.
  • На основании документов делаете договор купли-продажи. Его форма прописана в ГКРФ, однако лучше поручить бумажную работу грамотному юристу. Он сделает договор за 1,5-3 тыс. рублей.
  • Соберите все документы и справки, приложите к ним договор и уплаченную госпошлину. Впрочем, последнюю обычно можно оплатить через терминал по месту совершения сделки.
  • В Кадастровой палате Росреестра или МФЦ в день заключения сделки должны собраться все лица, которые фигурируют в договоре. Если это невозможно, интересы отсутствующих могут представлять иные граждане, но только по доверенности от нотариуса. При себе каждый должен иметь паспорт.
  •  Самый деликатный момент – передача денег. Если расчет произвели до подписания договора в Кадастровой палате, процедура будет проще и короче. Решив передать деньги наличными, заранее подготовьте расписку, так как без нее очень сложно доказать передачу средств получателю. Более разумно воспользоваться банковской ячейкой. В этом случае вы едете в банк и указываете условия, выполнив которые продавец получает доступ к сейфу. Для безналичного перевода денег существует банковский аккредитив, когда перевод определенной суммы со счета покупателя поступает продавцу после предъявления соответствующего пакета документов. Эти услуги банк оказывает не бесплатно, но он выступает гарантом честности сделки.

В ЕГРП изменения в документы вносятся автоматически. Однако привычные свидетельства о праве собственности с 2017 года отменены, поэтому в качестве правоустанавливающего документа вы получите все ту же выписку из ЕГРП с обновленными данными.

Со своей стороны юристы компании “Грачёв и партнеры” могут оказать содействие в сопровождении сделки купли-продажи объекта недвижимости “под ключ”, включая полное сопровождение сделки, составление документов и анализ объекта, стоимость услуги 40000 рублей, подробнее можете ознакомиться на странице услуги.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector