Какие дополнительные расходы при покупке квартиры?

Ипотека – удобный способ покупки недвижимости. Однако оформляя ипотеку, многие покупатели ошибаются, полагая, что единственные затраты – это первоначальный взнос и дальнейшие ежемесячные платежи. Это не так.

На каких-то расходах можно сэкономить. Например, действовать без риэлтора и не использовать безопасные расчеты. А какие-то сохраняются в любом случае. Например, госпошлина за регистрацию сделки.

Расходы заемщика при покупке квартиры в ипотеку

Покупка жилья в ипотеку всегда сопровождается дополнительными расходами. Вот их примерный перечень:

• расходы на заказ выписки из ЕГРН;
• оплата услуг риэлтора, если сделка проходит с его участием;
• оплата услуг нотариуса при необходимости;
• погашение задолженности по коммунальным платежам прошлого собственника;
• затраты на оценку недвижимости;
• оплата госпошлины за регистрацию купли-продажи в Росреестре;
• оплата комиссии за безопасные расчеты;
• страхование.

Страхование недвижимости при ипотеке

При ипотеке банк берет купленную недвижимость в залог до тех пор, пока вы не рассчитаетесь. Поэтому страхование недвижимости – это обязательное условие банка для выдачи ипотеки. Отказаться от страховки нельзя, обязанность заемщика оформить страховку на залоговую недвижимость закреплена законом.

Страхование играет на руку банку и заемщику. Для покупателя наличие страхового полиса – это гарантия того, что в случае уничтожения или повреждения недвижимости, заемщик не останется без имущества и с огромным долгом перед кредитором.

Для банка наличие страховки – гарантия получения своих денег в случае ЧП с недвижимостью. Если застрахованное жилье будет уничтожено, банк получает свои деньги, а заемщик может не платить по ипотеке.

Случаи, от которых страхуют недвижимость, обычно индивидуально оговариваются в договоре. Но можно выделить основные ситуации, когда страховая выплатит возмещение:

• стихийные бедствия, в том числе пожары, наводнения, землетрясения и так далее;
• аварии в инженерных коммуникациях, например, затопления или взрывы бытового газа;
• действия третьих лиц в виде хулиганства и вандализма.

Страховой полис должен покрывать ту часть стоимости жилья, на которую вам выдал деньги банк. Например, если вы покупали квартиру по схеме: 40 % собственных средств и 60 % от банка, то полис должен быть выдан на эти 60 %.

Ответить на вопрос о стоимости страховки однозначно нельзя. Она зависит от суммы кредита, требований банка, населенного пункта и характеристик недвижимости. Например, если в квартире есть газопровод, то страховка будет дороже, так как возрастает риск.

Страхование жизни и здоровья

Ипотеку можно взять на срок вплоть до 30 лет. Получая кредит, заемщик может даже не задумываться о том, что в течение этого времени могут пострадать его жизнь и здоровье. Но за время ипотеки покупатель может заболеть, травмироваться и потерять трудоспособность. В результате чего он не сможет погасить долг перед банком.

Страховой полис защищает интересы заемщика и банка. Для покупателя полис – это гарантия того, что в случае травмы и потери трудоспособности страховая погасит его долг перед кредитором. Для банка – гарантия получения своих денег.

При наступлении страхового случая банку будут либо выплачены ипотечные платежи, пока заемщик на больничном, либо страховая полностью закроет ипотеку, если заемщик умрет.

Страховые случаи оговариваются в договоре. Ситуации, когда страховщик выплатит деньги в счет погашения ипотеки, следующие:

• временная потеря нетрудоспособности из-за болезни;
• постоянная потеря трудоспособности из-за инвалидности или тяжелой болезни;
• смерть заемщика.

Стоимость определяется индивидуально. Чем старше заемщик, тем дороже страхование. Кроме возраста, страховщик учитывает: пол, вид деятельности, увлечения, наличие заболеваний и так далее.

Страхование жизни и здоровья при ипотеке абсолютно добровольно. Чтобы не говорил менеджер в банке, принуждать вас к этому не могут. Однако при отсутствии страховки, банк, вероятно, поднимет процентную ставку по ипотеке. Поэтому важно заранее просчитать, что выгоднее – покупка полиса или переплата по ипотеке.

Страхование титула

После покупки квартиры может случиться так, что третье лицо будет оспаривать ваше право собственности на ипотечное жилье. Третье лицо может обратиться в суд с двумя видами исков:

• виндикационный иск – его может подать собственник жилья, который был незаконно лишен статуса собственника;
• иск о признании сделки недействительной – его могут подать, если прошлый собственник совершил сделку купли-продажи с признаками мошенничества.

Если истец в суде докажет, что сделка купли-продажи была незаконна, вы лишитесь титула, то есть права собственности на ипотечную недвижимость. В результате у вас не будет имущества, но будет долг перед банком.

К страхованию титула чаще всего прибегают при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховой полис выручит покупателя недвижимости, если после покупки его право собственности будет оспорено через суд. Страховая погасит ваш долг по ипотеке перед банком, если суд удовлетворит требования истца.

Страхование титула абсолютно добровольно. Рекомендуем покупать этот полис, если вы не уверены в продавце и хотите обезопасить себя в будущем. Проверьте, чтобы текущий собственник владел квартирой больше 3-х лет.

Это срок исковой давности по виндикационному иску. По истечению 3-х лет, даже если появится некий прошлый собственник, чьи интересы не были учтены, он уже не сможет подать иск.

Стоимость страхования очень часто зависит от страховщика. Необязательно получать полис в той страховой, в которую в первую очередь вас направит банк. Изучите предложения в своем городе. С высокой вероятностью вы найдете вариант дешевле того, который предлагает кредитор.

Подводя итог, только один вид страхования является обязательным – это страхование недвижимости. Решение о страховании жизни, здоровья и титула всегда остается за вами. Банк не может на этом настаивать.

Какие расходы при покупке квартиры несет Покупатель?

Когда речь идет о расходах на покупку квартиры, в голове у Покупателя, обычно, откладывается только стоимость самой квартиры, без учета дополнительных расходов связанных с такой сделкой. А эти затраты могут быть весьма существенными… и неожиданными.

В сравнении с ценой недвижимости и процентами по ипотеке, затраты на юридическое сопровождение сделки, организацию взаиморасчетов, оплату госпошлин и т.п. – кажутся мелкими. Однако, таких «мелочей» набирается на солидную сумму. Они-то при покупке квартиры и составляют дополнительные (иногда непредвиденные) расходы Покупателя.

Причем, нужно иметь в виду, что часть этих расходов может оказаться потерянной для Покупателя, если сделка с квартирой в итоге сорвется и/или не будет зарегистрирована. Поэтому лучше заранее позаботиться о тщательной подготовке сделки (как это делать – см. ИНСТРУКЦИЮ).

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Дополнительные расходы при покупке квартиры

Если разбить все возможные расходы Покупателя (кроме стоимости квартиры и процентов по кредиту) на отдельные категории затрат, то получится примерно следующее:

• Услуги риэлторов (можно обойтись и без них, но некоторые предпочитают работать через посредников);
• Услуги юристов (юридический контроль сделки желательно иметь каждому Покупателю в целях безопасности и защиты от оспаривания прав на квартиру);
• Услуги нотариуса (обязательны для некоторых видов сделок, в остальных случаях – по желанию);
• Сбор сведений о квартире, её собственниках и лицах, которые могут иметь на неё какие-либо права (в т.ч. права пользования);
• Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре;
• Расходы на безопасную передачу денег (аренда ячейки в банке или комиссия за безналичный расчёт);
• Страхование титула (если нужна дополнительная гарантия от утери прав собственности);
• Оплата задолженности по коммунальным платежам (если за прежним собственником остался долг);
• Услуги по приёмке квартиры в новостройке (если речь идет о первичном рынке);
• Дополнительные платежи Застройщику (после передачи квартиры Покупателю).

Отдельный список можно составить из дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку:

• Комиссии банка (за выдачу кредита, обслуживание счета и т.п.);
• Страхование (недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика);
• Оценка стоимости залогового объекта (квартиры);
• Услуги ипотечного брокера (хотя они и сокращают платежи банку).

Затраты на комиссию риэлтора

Стоимость услуг агентства недвижимости в среднем составляет 3 — 4 % от цены квартиры (в Москве эти суммы доходят до нескольких сотен тысяч рублей). В эту сумму входит и часть перечисленных выше дополнительных расходов на сделку купли-продажи: риэлторы подготовят необходимые документы, организуют передачу денег, зарегистрируют переход права. Но размер агентской комиссии в десятки раз  превосходит реальные (т.е. обязательные, необходимые) затраты при покупке квартиры.

Покупатель, который считает своим главным богатством время, а не деньги, может смело обращаться в риэлтерское агентство за полным пакетом услуг, не забывая, однако, что реальной ответственности за последствия сделки риэлторы не несут (подробнее об этом – по ссылке).

О том, как заключать договор с агентством недвижимости. можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Оплата услуг юристов

На некоторых этапах подготовки сделки полезно прибегнуть к помощи профильных юристов. Затраты на них Покупателю всегда надо иметь в виду, так как сама суть сделки покупки квартиры – это исключительно правовой вопрос.

На вторичном рынке юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оказывают отдельные услуги (проверка юридической чистоты квартиры, проверка личности Продавца, подготовка договора и т.п.

), а также предлагают полный пакет услуг, который может включать регистрацию сделки и организацию передачи денег.

Стоимость – от нескольких тысяч рублей за отдельную услугу (например, персональную консультацию и/или подготовку договора) до нескольких десятков тысяч рублей за полное юридическое сопровождение сделки.

На первичном рынке подготовку договора на покупку квартиры в новостройке берут на себя юристы Застройщика. Но разумному Покупателю имеет смысл проверить все условия сделки с помощью своего (нанятого) профильного юриста, особенно, если новостройка продается не по Договору долевого участия.

Даже в Договор долевого участия (ДДУ), призванный максимально защитить права дольщика, Застройщик может добавить пункты, которые повлекут дополнительные расходы (не предусмотренные нашим списком).

Например, Застройщик иногда обязывает дольщика оплатить собственные услуги по регистрации права собственности.

В то время как дольщик по закону не обязан это делать, и может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, оплатив лишь госпошлину.

Также в договоре «от Застройщика» может быть прописана доплата за «лишние» квадратные метры, если они появятся в результате ошибки строителей. Такой пункт в некоторых случаях нарушает права Покупателя. Опытный юрист подскажет, когда доплату можно исключить или уменьшить, и поможет оспорить договор на основании закона.

Вообще, юридические расходы по сделке купли-продажи квартиры, обычно, несет Покупатель, т.к. именно в его интересах обеспечить себе снижение риска и гарантию «юридической чистоты» приобретенного права на недвижимость.