Какие преимущества вторичного рынка недвижимости?

Последние полтора года цены на недвижимость росли как на дрожжах. По разным оценкам, с начала пандемии стоимость жилья в российских новостройках выросла примерно на 40%.

Лидером гонки цен выступила, как обычно, Москва. По данным ЦИАН, квадратный метр в столичной новостройке в октябре в среднем стоил уже 295 тыс. рублей.

Что будет с ценами на недвижимость?

В регионах цены росли примерно с той же динамикой. За год новое жилье в городах-миллионниках подорожало на 33%, и в октябре стоимость квадратного метра взлетела до рекордных 100 тыс. рублей.

Вслед за новостройками подтягивалась и «вторичка». С начала года квадратный метр на вторичном рынке в Москве подорожал на 9% и осенью стоил уже порядка 260 тыс. рублей. В регионах цены на «вторичку» росли даже активнее: на 16% за год до 76 тыс. рублей за квадратный метр.

Средняя стоимость кв. м на первичном и вторичном рынках 

Почему же так подорожали квартиры?

Причин несколько. Прежде всего, выросла сама себестоимость строительства. Из-за повышения цен на металл, древесину и другие ресурсы подорожали стройматериалы. Как следует из данных Росстата, за год их стоимость выросла почти на 28%. Сами застройщики называют еще более впечатляющие цифры.

Аналитики строительной компании «ПСП» подсчитали, что за последние полгода стоимость почти всех строительных материалов в России выросла в 1,5—3 раза. Так, цена железа, арматуры и утеплителя увеличилась вдвое, фанеры для опалубки — в 3 раза.

А так как в общем объеме затрат на стройку на стройматериалы приходится порядка 60—70% расходов, себестоимость строительства тоже увеличилась минимум в 1,5 раза.

Сказалась и нехватка рабочей силы. Из-за карантинных ограничений приток трудовых мигрантов в Россию снизился, а часть рабочих разъехалась по домам. До пандемии в страну ежегодно въезжали по 5—6 млн человек. Значительная часть мигрантов была задействована на российских стройках.

После введения карантина на строительных площадках возник существенный дефицит рабочей силы. Сейчас ограничения потихоньку снимаются и ситуация выправляется, но недостаток в рабочих еще сохраняется.

Нехватка рабочих рук привела к тому, что оставшимся мигрантам пришлось платить больше, что стало для застройщиков дополнительной статьей расходов. А поскольку делиться прибылью девелоперы не привыкли, возросшие издержки ожидаемо легли на плечи покупателей.

Еще одна причина роста цен на недвижимость — льготная ипотека, запущенная правительством весной прошлого года. Рекордно низкая процентная ставка по ипотеке буквально взорвала рынок первичного жилья.

В итоге все, у кого были хоть какие-то сбережения, кинулись покупать квартиры, чтобы сохранить свои деньги. Оно и понятно: если инфляция обгоняет ставки по вкладам, хранить деньги на депозитах нет никакого смысла. А квартира — надежная, проверенная временем инвестиция.

В общем, за первые месяцы действия льготной ипотеки все дешевые предложения по новостройкам вынесли подчистую. Застройщики тренд уловили и отреагировали соответственно — подняли цены.

Любопытно, что изначально льготная ипотека была запущена как антикризисная мера, которая должна была поддержать строительную отрасль, привлечь на рынок новых покупателей квартир и повысить доступность жилья для россиян.

Строительную отрасль программа действительно поддержала и покупателей привлекла. А вот с доступностью возникла проблема. Из-за ажиотажного спроса недвижимость так подорожала, что вся выгода от низких ставок по ипотеке стерлась еще в конце прошлого года.

В общем, причин для повышения цен было немало. Интересно другое: есть ли предпосылки для их снижения?

Прежде всего, давайте вспомним, когда снижаются цены. Когда спрос падает, а предложение растет. Если люди просто перестают покупать какой-либо товар, продавец вынужден снижать цену, чтобы хоть как-то его сбыть. С недвижимостью та же история.

Если спрос на квартиры резко упадет, застройщикам придется делать скидки. Конечно, какое-то время они будут держать цены, создавая искусственный дефицит, но рано или поздно закон спроса и предложения возьмет свое.

Так что, говоря о предпосылках для снижения цен, стоит прежде всего говорить о предпосылках для снижения спроса. А такие предпосылки есть.

В июле этого года правительство изменило условия льготной ипотеки. Ставка выросла с 6,5% до 7%, а предельная сумма кредита упала до 3 млн рублей. После таких нововведений госпрограмма в столичном регионе фактически закончилась, почти полностью переключившись на регионы.

По данным агентства недвижимости, в III квартале 2021 года количество сделок на первичном рынке в Московском регионе снизилось на 17%, то есть после пересмотра условий льготной ипотеки рынок потерял примерно пятую часть спроса. Особенно заметное замедление покупательской активности наблюдалось в августе, когда в новостройках Старой Москвы было заключено порядка 4,5 тыс. сделок, что на 16% ниже, чем в июле, и на 25% ниже, чем в июне.

Правда, на ценах снижение спроса практически не отразилось — они продолжили расти, хотя и не такими высокими темпами, как в первом полугодии.

К тому же в сентябре с началом делового сезона покупательский интерес начал снова оживать. Помимо сезонного фактора это связано еще и с тем, что в конце лета застройщики вывели на рынок много новых объектов и запустили различные спецпредложения — дисконт, ипотеку по сниженной ставке или без первоначального взноса.

Если уж мы говорим про ипотеку, нельзя не упомянуть и повышение ключевой ставки Центробанка. С марта по октябрь этого года ЦБ поднял ставку более чем на 3 процентных пункта, с 4,25% до 7,5%, и, судя по высказываниям представителей регулятора, это еще не предел.

Вслед за Центробанком ставки по кредитам и депозитам поднимали и коммерческие банки. В результате обычная рыночная ипотека стала для заемщиков менее привлекательной, в то время как интерес к депозитам снова начал расти.

Ну и наконец, самая очевидная предпосылка — снижение реальных доходов населения, которые за последние семь лет упали на 10%.

Чтобы хоть как-то улучшить статистику, Росстат периодически меняет методику расчетов, но на практике мы видим, что цены растут гораздо быстрее, чем зарплаты, и в итоге деньги дешевеют буквально на глазах.

Вот, например, недавно Росстат отчитался, что в III квартале 2021 года реальные располагаемые доходы населения выросли на 8,1% в сравнении с аналогичным периодом минувшего года.

Но давайте вспомним, что на III квартал пришлось несколько единовременных социальных выплат — пенсионерам, родителям школьников. Все эти выплаты, соответственно, тоже учитывались в качестве доходов населения.

Но разовые выплаты — они именно что разовые и в перспективе на ежемесячные доходы никак не влияют. Так, по данным того же Росстата, реальные зарплаты россиян в августе 2021 года относительно июля сократились на 5,5%.

В общем, понятно, что если у людей просто нет денег, то они не смогут покупать квартиры, ни дорогие, ни дешевые. А если вспомнить рекордный уровень закредитованности населения, становится очевидно, что спрос на недвижимость, который можно подкрепить реальными доходами населения, будет только падать.

Так что все предпосылки для охлаждения рынка жилья есть. В то же время трудно предсказать, как будут вести себя люди. Те самые потенциальные покупатели стремительно дорожающих «золотых» метров.

Если они из последних сил продолжат брать огромные кредиты, подтверждать свои доходы какими-то справками по форме банка, а банки, в свою очередь, будут старательно наращивать ипотечный портфель за счет неплатежеспособных заемщиков, есть риск и цены разогнать еще сильнее, и в перспективе получить печальную статистику по объему просроченных ипотечных долгов.

Другими словами, мы сами решаем, будут ли расти цены на недвижимость. Ведь если квартиры продаются, значит, достаточное количество покупателей считают эти цены приемлемыми.

Вот и получается, что «однушка» на окраине Москвы где-нибудь в получасе ходьбы от метро, которая еще два года назад стоила 5—6 млн, сегодня продается за 11—12 млн, и никого это не смущает. Ну да: цены растут, надо брать, а то завтра будет еще дороже.

При таком спросе, естественно, ни один продавец не удержится от искушения задрать цену еще выше и заработать еще больше.

Так что логично предположить, что если гром не грянет и спрос на жилье серьезно не снизится, то цены и дальше будут только расти. Но это все наши соображения. А вот что по этому поводу говорят эксперты?

Эксперты говорят, что серьезного снижения цен на недвижимость ждать не стоит, и причина все та же — спрос никуда не делся. Максимум, на что можно рассчитывать, — это какие-то скидки в рамках отдельных акций и спецпрограмм от застройщиков. В дальнейшем цены тоже будут расти, хотя и более сдержанно — на 5—10% в год.

Что касается спроса, то он сохранится и в будущем за счет вывода на рынок компактных квартир и студий, которые будут дешевле просто из-за маленького метража.

Так стоит ли покупать квартиру в 2021 году?

• Эксперты считают, что время для покупки квартир с инвестиционными целями закончилось и те же депозиты или альтернативные инструменты могут показать лучшую доходность.
• Тем не менее рыночные ставки по ипотеке все еще находятся на достаточно низком уровне, поэтому, если жилье все равно необходимо, сейчас еще можно получить кредит на сравнительно неплохих условиях.
• Если же квартира нужна не срочно, можно подождать восстановления предложения и стабилизации цен, что, по оценкам аналитиков, произойдет не ранее середины 2022 года.