Сделка купли-продажи квартиры несёт массу рисков: можно лишиться и денег, и жилья. Доказательств достаточно: тысячи людей пострадали и пострадают из-за мошенничества и банальной халатности риэлторов, регистраторов, от действий застройщика. Но, как выясняется, покупатели и продавцы часто сами становятся кузнецами своего несчастья.
Потенциальный риск – занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Безобидный на первый взгляд нюанс порождает серьёзные юридические последствия. Зачем занижают цену жилья по договору? Чем это чревато? Разбираемся с примерами и практикой.
Чем грозит заниженная цена в договоре купли продажи квартиры?
В таком договоре всего два существенных условия: предмет (конкретная квартира, жилой дом, комната) и цена. Если хотя бы один аспект остался несогласованным, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Ссылаться на иные цифры, отличные от указанных в документах, нельзя.
Важно! Если стороны подписали договор с определённой ценой, значит, она считается согласованной.
Зачем занижают стоимость объекта?
Главная причина – это уклонение от налога. Согласно ст.224 НК РФ, физическому лицу необходимо платить 13% дохода от продажи имущества. Если иное не установлено ст.217. 1 НК РФ (как правило, при нахождении объекта в собственности 5 лет и более). Велик соблазн попросить покупателя занизить цену в документах.
Тем более, если речь идёт о крупных суммах, с которых не хочется платить налоги.
Пример. Василий Ф. купил квартиру за 20 млн. рублей в 2019 г. Спустя год он продал её за 22 миллиона. Следовательно, необходимо оплатить налог в сумме: (22-20) * 13% = 260 тысяч рублей.
Вторая причина – продажа актива, который может быть обращён в счёт взыскания. Речь идёт не о квартирах, находящихся в залоге (их реализовать не получится). А о том, что владелец недвижимости понимает: очень скоро его имущество пойдёт с торгов.
Он знает о значительной сумме долга, что жилище скоро будет арестовано и реализовано. В таком случае, он заранее «перестраховывается», занижая стоимость объекта. Если сделку признают недействительной, ему придётся отдавать меньшую сумму покупателю.
Если попытаются «перехватить» деньги – какая-то часть всё равно останется.
Важно! При просьбе продавца часть суммы указать в договоре и перевести на счёт, а остальное – не указывать и передать ему наличными, стоит насторожиться. Скорее всего, он прячет свои деньги не от ФНС.
Чем чревато занижение цены квартиры?
Если сделку признают недействительной (ничтожной), стороны будут возвращены к исходному состоянию. А значит, покупателю вернут лишь ту сумму, которая указана в договоре. Ссылаться при этом на устные договорённости нельзя. Более приземлённая проблема – невозможно получить налоговый вычет.
Как известно, граждане РФ, впервые приобретшие недвижимость, могут получить возврат НДФЛ в сумме 13% от 2 млн. (260 тысяч рублей). Если же стоимость объекта недвижимости в договоре ниже, то и вычет будет получен не в полном объёме. Это важно для регионов, где стоимость жилья относительно невысокая (в Москве и СПб едва ли можно найти квартиру дешевле 2 млн. рублей).
Наконец, ещё одна неочевидная проблема: необходимость платить налог при продаже квартиры в течение 5 лет со дня покупки. Чем больше расхождение рыночной и договорной цены, тем выше риски заплатить заветные 13% государству.
Пример. Иванов купил квартиру за 25 млн. рублей в 2020 г., но в договоре прописал цену в 20 млн., по просьбе продавца. В 2022 г. у него появилась возможность продать её за 30 млн. Иванову придётся заплатить налог в сумме (30-20) * 13% = 1,3 млн. рублей.
Чем рискует продавец?
Уклонение от уплаты налогов чревато привлечением к ответственности. Но это будет потом, а риски появляются уже в момент заключения сделки. Покупатель может отдать лишь ту сумму, которая прописана в договоре. Это особенно актуально, если предполагается отсрочка (рассрочка). И доказать, что в действительности цена была выше, не получится.
Можно ли занизить цену безопасно?
Есть лишь один способ защитить продавца от негативных последствий (и то весьма зыбкий).
Вместе с «основным» договором купли-продажи квартиры заключается дополнительное соглашение (например, приобретение кухонного гарнитура, мебели или другого объекта с высокой стоимостью, неотделимых улучшений).
Но помните: совершая такую сделку, вы помогаете иному лицу уклоняться от уплаты налогов. А это может быть наказуемо.
Что на практике?
Теоретических рассуждений в интернете – целый воз, а что в реальности? 30.12.2019 районный суд г.Омска признал договор купли-продажи квартиры недействительным.
Примечательно, что иск подала супруга продавца, полагая, что сделка была призвана лишить её имущества. Ответчик (покупатель квартиры) утверждала: деньги продавцу передавались. Но… Представитель продавца этот факт отрицал.
Ссылаясь на безденежность, суд признал сделку недействительной.
Загрузка...
