Какие категории земель сельхозназначения?

Будучи стратегическим объектом обеспечения жизнедеятельности граждан, а также базовой основой экономического и экологического благополучия страны в целом и каждого региона или муниципального образования в отдельности, земли сельхозназначения относятся к главным составляющим богатства и благосостояния страны.

Участки земли, которые располагаются вне пределов населённых пунктов и предназначены для сельскохозяйственных потребностей, в ст. 77 Земельного Кодекса РФ определяются как земли сельскохозяйственного назначения.

Что такое земли сельхозназначения

Кроме того, нормативные акты законодателя применяют категории земель сельхозназначения и земель сельхозиспользования. При этом под первыми подразумеваются земли, составляющие земельный фонд РФ и выделенные благодаря их целевому назначению в самостоятельную категорию.

Все мероприятия, которые осуществляются с землями обеих категорий, регламентируются ФЗ № 101 от 24.07.2002.

Отдельную категорию сельскохозяйственных угодий представляют залежные земли, которые приобретают этот статус с целью повышения их плодородия или в случаях, когда наблюдаются случаи почвенной эрозии, систематического загрязнения почвы или если произошла природная катастрофа.

Виды разрешённого использования земель сельхозназначения в 2021 году

Использование земельных участков сельскохозяйственного назначения на законодательном уровне разрешено в отношении:

• участков, по которым проложены дороги, а также полосы отчуждения;
• наделов, отведённых под хозяйственные строения;
• земель, на которых расположены защищающие поля лесополосы и лесные участки для иных целей;
• пастбищ;
• сенокосов;
• пашен;
• залежных земель;
• садов.

Также виды разрешённого использования сельскохозяйственных земель в 2021 году допускают:

• разведение домашних животных и птицы;
• создание рыбного хозяйства;
• строительство жилого помещения для отдыха, возведение капитального дома, временных построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры;
• прокладку трубопроводов, линий электропередач, автострад, инженерных сооружений и коммуникаций.

Ст. 79 ЗК РФ в качестве наиболее ценных видов разрешённого использования земель сельхозназначения, подлежащих тщательной охране, обозначает территории:

• пашен;
• отведённые под виноградники, сады, кустарники;
• залежных земель;
• пастбищ;
• сенокосов.

При этом продуктивные сельскохозяйственные участки, расположенные на землях, кадастровая стоимость которых выше средних цен в данном районе, считаются наиболее ценными составляющими земельного фонда.

Возможность постройки на земле сельхозназначения

Хотя ст. 78 ЗК РФ запрещает целенаправленное ИЖС на земельном участке сельхозназначения, тем не менее законодательно разрешено возведение зданий и сооружений, предназначенных для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Они могут быть использованы в интересах крестьянских, фермерских, подсобных и охотничьих хозяйств.

Кроме того, собственник земельного участка может получить разрешение на дачный дом и на возведение подсобных строений. Чтобы построить дом или вспомогательные строения, необходимо, чтобы участок был официально предоставлен для ведения личного хозяйства с параллельным строительством индивидуальных помещений.

Подробно о строительстве на земле сельскохозяйственного назначения, читайте у нас. Для более плодотворного использования сельскохозяйственной земли при возведении жилого дома у гражданина, имеющего в собственности земельный участок, имеется возможность вступить в соответствующее сообщество.

Однако прежде, чем строить что-либо на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства, следует соблюсти следующие требования:

1. Возведённое строение должно использоваться только для личного проживания собственника надела и членов его семьи. Строительство многоквартирного дома или гостиницы запрещено.
2. Построенный дом должен быть в высоту не более 3 этажей.
3. Земельная территория, где возводится строение, должна располагаться на площади садоводческого товарищества.

Штрафы за нецелевое использования участка

Поскольку земля является народным достоянием и представляет собой ценную и особо охраняемую собственность в любой её форме, она находится в сфере пристального внимания государства. Особенно это актуально в отношении сельскохозяйственных земель.

Использование их не по назначению или, например, неиспользование пахотных земель посредством прекращения их обрабатывания, полива или мелиорации способно нанести им необратимый ущерб.

Чтобы предотвратить подобные коллизии, Гражданский кодекс РФ предусматривает для нарушителей меры воздействия в виде штрафов и принудительного прекращения права собственности на землю.

Ст. 284 ГК РФ предусматривает изъятие земельного надела, не использующегося по целевому назначению, а ст. 285 ГК РФ подразумевает изъятие земли из-за использования её с нарушением законодательства Российской Федерации.

Если подобные нарушения наблюдаются на протяжении 3 лет, изъятие соответствующих земельных участков неизбежно. За нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения ст. 8.8 КоАП РФ устанавливает следующие штрафные санкции:

• для физических лиц – от 0,5% до 1% кадастровой стоимости земли при минимуме штрафа в 10 тыс. руб.;
• для должностных лиц – от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли при минимуме штрафа в 20 тыс. руб.;
• для юридических лиц – от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земли при минимуме штрафа в 100 тыс. руб.

Когда кадастровая стоимость земельного надела не определена, то штрафные санкции составляют:

• для граждан – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.;
• для должностных лиц – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
• для юридических лиц – от 100 тыс. до 200 тыс. руб.

Если в ходе нецелевого использования земли был нанесён вред экологии, то штрафные санкции назначаются по максимуму.

Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию

Перевод участков из категории земель земли сельскохозяйственного назначения в территорию населённых пунктов может быть инициирован со стороны:

• собственника надела;
• местных управляющих органов;
• правообладателя постройки, которая находится на спорном участке;
• прочих заинтересованных лиц.

Чтобы перевести сельскохозяйственные земли под нужды индивидуального жилищного строительства, следует составить заявление в адрес местных управляющих органов, которые имеют полномочия для решения этого вопроса. В ходатайстве необходимо указать:

• кадастровый номер надела;
• официально присвоенный кадастровый номер участка;
• наименование существующей земельной категории и той, в которую требуется её перевести;
• объяснение причины, по которой производится замена земельной категории;
• документ, подтверждающий полномочия владельца участка.

После рассмотрения поданного заявления и принятия по нему положительного заключения исполнительный орган выдаёт решение о переводе надела в ИЖС, ЛПХ или в дачное строительство. Это решение должно состоять из:

• аргументированного объяснения необходимости перевода;
• описания территории;
• обозначения площади и границ участка;
• кадастрового номера.

Как выделить земельный участок СНХ в водоохранной зоне

Водоохранная зона страны находится под государственным контролем, который осуществляется посредством:

• органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• государственного органа, который специально уполномочен управлять использованием и охраной водного фонда;
• государственного органа, специально уполномоченного охранять окружающую природную среду.

Ст. 112 Водного кодекса РФ устанавливает, что участки земли в пределах водоохранных зон выделяются гражданам и юридическим лицам согласно положениям земельного законодательства Российской Федерации в процессе согласования со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.

Практически процедура выделения земельных участков в водоохранных зонах пребывает под контролем органов Роскомвода.

Налог на земли сельскохозяйственного назначения

Владельцы земельных участков имеют статус их собственника независимо от того, физическим или юридическим лицом они являются. Налоговая база сельскохозяйственных земельных участков базируется на их кадастровой стоимости, которая устанавливается ст. 390 НК РФ.

При этом расчёт размера налога сопрягается с кадастровой стоимостью, установленной на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В 2021 г. налог на земли сельскохозяйственного назначения высчитывается на базе коэффициента, составляющего 0,3%. В процессе определения величины налога необходимо перемножить такие данные:

• собственно сам коэффициент 0,3%;
• площадь участка земли;
• цена за 1 кв. м. в соответствии с кадастровой стоимостью.

Физическим лицам нет необходимости в самостоятельном расчёте величины налога: эту работу осуществляет налоговая инспекция, которая оформляет полученный результат в квитанции с указанием необходимых реквизитов и точной суммы налога.

Коренные народы Севера, Дальнего Востока и Сибири полностью освобождаются от налогов на земли сельхозназначения. Для инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, участников боевых действий, ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС и некоторых других категорий граждан РФ установлены льготы, составляющие 10 тыс. руб., на которые уменьшается налоговая база.

Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году

Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство».

Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС.

Что надо знать о категориях земель и их расширенном использовании

Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:

• сельскохозяйственного предназначения;
• населенных пунктов;
• специального назначения;
• особых, находящихся под охраной территорий (объектов);
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Каждому участку присвоен определенный вид разрешенного использования. Они также закреплены на законодательном уровне. Под ВРИ подразумевают разрешенную деятельность, которую можно осуществлять землевладельцу.

Действующее законодательство РФ наделяет россиян правом владеть землей населенных пунктов и сельскохозназначения. Первая категория позволяет возводить жилые и другие постройки. Что касается второй, то на таких угодья можно только вести деятельность, связанную с сельским хозяйством.

Строиться на угодьях, где такая возможность не предусмотрена, нельзя. ИЖС и сельскохозяйственное использование земли – кардинально разные понятия. Индивидуальное жилищное строительство не является категорией земли. Это только разрешенный способ ее использования.

Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.

Изменение категорий наделов регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 года №172-ФЗ.

Какие бывают ВРИ

Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:

• основной;
• условно-разрешенный;
• дополнительный.

Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования.

Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.

Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения

Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.

Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:

• расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
• нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
• не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
• отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.

Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).

Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.

Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:

После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.

Вывод надела из статуса СХН: порядок действий

Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС – сложная и длительная процедура. Владелец участка должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы местной власти.

Таким правом наделен только собственник угодий. Если речь идет об участке, который находится в долевом владении, обращаться в муниципалитет может должен каждый из совладельцев. Подается заявление установленной формы. Оно должно содержать информацию о:

• кадастровом номере надела;
• предназначении;
• категории, куда собственник желает перевести землю;
• основаниях для изменения статуса;
• праве владения.

Кадастровый номер указан в соответствующем паспорте. Если его нет, нужно обратиться в представительство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Эта организация ведет учет расположенных в регионе участков. Для получения услуги необходимо уплатить госпошлину.

Дальнейшая процедура подразумевает проведение согласования границ, межевания и составление межевого плана.

Осле рассмотрения ходатайства местные власти принимают решение. Если оно положительное, заявителю выдает акт о переводе участка из категории СХН. В случае отказа владельцу выдают документ, в котором указывают основания для принятия негативного решения.

Необходимый пакет документов

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения под ИЖС осуществляется на основании подачи заявления и дополняющих его документов. Пакет состоит из:

• копии удостоверения личности заявителя (гражданского паспорта);
• выписки из ЕГРП;
• заключения экологической экспертизы (при условии, что это предусмотрено законодательными нормами);
• расчета убытков сельскохозяйственного производства в случае перевода участка в другую категорию;
• свидетельства, подтверждающего право собственности на угодья.

Если в местные органы власти обращается законный представитель землевладельца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально удостоверенной доверенностью.

Правильно оформленное ходатайство и полностью сформированный пакет документов не являются гарантией того, что местные власти примут положительное решение. Заявителя может ожидать отказ. Он будет законным и обоснованным в случае, если:

• в ходе проведения экологической экспертизы было принято отрицательное решение;
• документы по землеустройству не соответствуют тому целевому назначению, которое хочет добиться владелец участка;
• в соответствии с действующим законодательством РФ изменить статус конкретного объекта невозможно.

При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.

Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства

Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.

Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.

Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.

Виды разрешенного использования земли в россии 2021

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

1. Земли населенных пунктов (поселений);
2. Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться. Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Приложение. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий. В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию.

Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование. В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием.

Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.