Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и о том, как новые собственники разбираются с этой проблемой.
Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю
Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.
Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть.
После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:
- Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
- Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
- Рентополучатели;
- Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.
Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.
Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:
- Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
- Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
- Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.
Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.
Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами
Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.
Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи. Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.
Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.
Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.
Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.
Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:
- Прописать в договоре купли-продажи условие о выписке;
- Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
- При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.
Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.
Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки
После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.
Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:
- Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
- Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
- Просьбу о принудительном выселении.
К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.
Проверь продавца квартиры: узнайте о возможном банкротстве, нахождении в розыске, исполнительных производствах за 5 минут! Не допустите, чтобы сделка была признана недействительной или оспорена в будущем! Проверить продавца можно по паспорту.
Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире
Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать – заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр. Из выписки можно узнать кадастровую стоимость объекта, площадь, категорию, вид, наличие арестов и обременений, а также имена и количество собственников и то, как переходило право собственности.
Выписка из ЕГРН готовится по запросу любого человека, которому известен адрес или кадастровый номер объекта. Именно эта справка позволяет убедиться, что сделка с объектом недвижимости не таит в себе подводных камней и жилье, например, не находится в залоге у банка.
Чтобы получить выписку из ЕГРН в кратчайшие сроки и с минимальной оплатой, достаточно посетить сайт или скачать приложение ЕГРН.Реестр. На этом ресурсе можно заказать справку:
- зная только адрес или кадастровый номер;
- не выходя из дома;
- без оплаты бумажного экземпляра;
- со временем готовности от 15 минут.
Получение выписки из ЕГРН на сайте ЕГРН.Реестр
Сервис ЕГРН.Реестр экономит время и позволяет очень быстро проверить объект недвижимости накануне сделки и предотвратить неприятности в будущем. Документ официальный, он подтвержден ЭЦП Росреестра.
Где узнать, кто прописан в квартире
Сведения о прописанных лицах получить без достаточных оснований сложно. Это доступно только тем, кто попадает в список:
- Собственник жилой недвижимости.
- Прописанный в квартире человек.
- Арендатор, который заключил с собственником соответствующий договор;
- Нотариальный представитель или законный представитель собственников и прописанных лиц;
- Суд, следственный комитет, правоохранительные органы, ПФР и т. п. по официальным запросам.
Поэтому рекомендуем вам пообщаться с продавцом и запросить информацию обо всех, кто прописан в квартире. Причем не устную, а получив документ через уполномоченный орган в надлежащем формате. Если вы оформляете сделку через банк или с помощью риелторов, такие сведения они тоже потребуют.
Чтобы узнать информацию о прописанных, следует попросить у собственника выписку из домовой книги. В Интернете можно прочитать, что домовые книги отменили и узнать прописанных теперь почти невозможно, однако это не совсем так.
Дело в том, что жилищный учет передали МВД и архивы ведутся не на бумаге, а в электронном виде. Формально домовой книги действительно нет, сейчас это цифровой архив, однако по-прежнему полученные оттуда сведения многие называют выпиской из домовой книги.
Из этой выписки можно узнать ФИО собственников и прописанных в квартире людей, данные о ранее прописанных лицах, сроках регистрации и выписки, семейных отношениях.
В соответствии с регламентом предоставления информации жилищного учета по Москве, выдают выписки МФЦ и Инженерные службы соответствующих районов. Обычно забрать ее можно будет в тот же день.
Чтобы получить документ, понадобится только паспорт и заявление, которое сформирует специалист во время приема. Представителю дополнительно понадобится доверенность. Платить за выписку не нужно.
Кроме выписки, получить данные о прописанных можно в едином жилищном документе (Москва) или справке о регистрации по форме № 9. Порядок получения аналогичный.
Загрузка...
