Какие риски покупки квартиры на вторичке?

Покупка квартиры на вторичном рынке – предприятие довольно рискованное, хотя бы потому что у каждой не совсем новой квартиры есть своя история. Иногда она приятная, в других случаях бывает и неожиданная.

Поэтому прежде чем принять окончательное решение о приобретении именно этого помещения, необходимо узнать его, как говорится, поближе.

Какие бывают риски?

Покупка недвижимости, вторичной или первичной, процедура сложная и не всегда понятная на первый взгляд. Если в отделе продаж застройщика с клиентом работает юрисконсульт, специалист группы проекта и постпродажного обслуживания, а права дольщика защищает 214-ФЗ, то при самостоятельном приобретении жилья на вторичном рынке лучше быть подкованным во всех аспектах.

Итак, риски при приобретении «вторички» могут быть следующие:

• юридические;
• мошенничество с технической документацией и общее состояние квартиры;
• безопасность проведения сделки.

Юридические риски

Это самый опасный блок и при невнимании к нему могут возникнуть проблемы, которые влекут за собой потерю права собственности.

Ели проштудировать законы, а именно Гражданский и Жилищный кодексы (статьи 2, 292, 304 и 35 соответственно), то станет ясно: при передаче права собственности на квартиру от одного владельца другому, все ранее проживающие на территории данной квартиры люди утрачивают своё право на жилплощадь и обязаны «выписаться» оттуда. В случае, когда они это делать отказываются, можно обратиться в суд и выиграть его.

Однако есть такие категории граждан, выгнать которых вы просто не имеете права. И частенько при процедуре совершения сделки предыдущий собственник жилья об этих людях умалчивает. К ним относятся:

• члены семьи бывшего собственника, которые не захотели или не смогли участвовать в её приватизации;
• лица, проходящие военную службу и осуждённые родственники;
• люди, на которых оформлен завещательный отказ или договор пожизненного содержания с иждивением;
• несовершеннолетние, зарегистрированные в помещении и часто являющиеся такими же собственниками жилья.

Все эти люди имеют полное право жить в квартире наравне с новым хозяином. Оспорить его через суд крайне сложно или невозможно вовсе.

Конечно, согласно статье №558 Гражданского кодекса, продавец обязан предоставить полный перечень таких лиц. Но, если он недобросовестный, то может и проигнорировать данный пункт.

Предусмотреть все это, естественно, невозможно. Но меры принять любому человеку вполне по силам. А именно: самому проверить историю квартиры, заверить договор купли-продажи у нотариуса, получить отказ от всех зарегистрированных в квартире лиц от дальнейшего пользования помещением и обязательство снятия с регистрационного учёта после перехода права собственности.

А вообще, во время процесса осмотра и принятия решения о покупке, задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Технические характеристики и окружающее пространство квартиры

Не стоит ждать, что «вторичка» окажется идеальным вариантом в сравнении с новостройкой. Да, недоделок тут, скорее всего, будет меньше. Но есть и другие риски.

Поэтому начать осмотр можно уже с придомовой территории. Здесь оценке подвергаются: чистота, убранный из баков мусор, наличие места для выгула собак. Этот пункт важен.

Ведь даже при отсутствии домашних животных у вас, вряд ли будет приятно ходить среди экскрементов.

Далее – подъезд. Также смотрите на качество уборки, состояние лестниц, наличие косметического ремонта. По дороге можно задать вопросы об управляющей компании. Если есть возможность, то осмотрите подвал, чердак или технический этаж.

В самой квартире внимательно исследуйте коммуникации. Наличие подтёков, сырости или плесени в труднодоступных местах свидетельство протекания и промерзания стен. Проверьте, не дует ли из окон и исправно ли работает вентиляция.

Планировочные решения тоже заслуживают интереса. Главный критерий – индивидуальное удобство. Спросите, была ли процедура перепланировки. Если ответ положительный, то смело требуйте соответствующие документы – справку из БТИ или тех. план помещения. В случае когда их нет, рискуете стать правонарушителем.

За незаконное изменение пространства взимается административный штраф. Причём этот процесс происходит уже в тесном контакте властей с нынешним собственником жилья.

пообщайтесь с соседями, узнайте, как ведут себя жильцы по вечерам и в праздничные дни, чем живут и кем работают.

Безопасность проведения сделки

Процедура приобретения жилья, как уже говорилось в самом начале, довольно сложный процесс. При этом сделка не на две тысячи рублей. Когда речь идёт о нескольких миллионах, никто не хочет рисковать.

Внимательно прочитайте все пункты в договоре, посоветуйтесь с юристом, если есть такая возможность. Несогласны? Оформляйте соответствующий акт и изменяйте их вместе с продавцом. Юридически подкованный человек как раз подскажет, каковы правила согласования и подписания договора купли-продажи.

Пункт о цене стоит посмотреть отдельно. Только в случае указания полной стоимости квартиры (не заниженной, как это часто бывает) вы сможете в последующем получить имущественный вычет. А это, на секунду, 260 тысяч рублей.

Оформление задатка или оплата полной стоимости?

По всем правилам, предусмотренным законом, договор купли-продажи вступает в силу с момента его регистрации. Соответственно, идеальный вариант – оплатить квартиру после передачи права собственности. Однако не все продавцы готовы пойти на такой шаг, поскольку никакой гарантии исполнения условий договора по оплате в таком случае они не имеют.

Как быть, чтобы все стороны остались довольны? Положить деньги в банковскую ячейку. Для продавца – это является залогом уверенности в том, что квартира будет оплачена в полном размере. Для покупателя в том, что деньги останутся невредимыми и собственник с ними не сбежит.

После регистрации договора продавец имеет полное право забрать свои деньги, предъявив документ, удостоверяющий личность и зарегистрированный договор. Это условие оговаривается в банке в процессе оформления ячейки.

Конечно, как показывает практика, предусмотреть все нюансы практически невозможно. Однако перечисленные выше правила покупки квартиры на вторичном рынке позволят существенно снизить вариант того, что вы, как покупатель, попадёте в неприятную ситуацию.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке: проверка юридической чистоты

Вторичный рынок недвижимости – это недвижимость в старом жилом фонде, с оформленным правом собственности и зарегистрированная в единой базе Росреестра. Недвижимость в новых домах может относиться к недвижимости вторичного рынка, если дом построен, принят госкомиссией и объекты прошли регистрацию права собственности.

Первичным собственником в этом случае выступает застройщик или инвестор (юридическое или физическое лицо). Операции с недвижимостью на вторичном рынке связаны с определенными рисками. Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, пошагово рассмотрим в данной статье.

Способы покупки квартиры на вторичном рынке

Способ покупки квартиры зависит от финансовых возможностей покупателя. Купить квартиру можно:

• за счет собственных средств;
• с привлечением заемных средств (ипотека);
• с помощью программ государственной поддержки (материнский семейный капитал);
• по военной ипотеке;
• в рассрочку.

Покупка квартиры за счет собственных средств

Приобретение объекта недвижимости за наличные средства самый простой и быстрый способ. Основные моменты, по которым должно быть достигнуто согласие между участниками сделки следующие:

• квартира должна быть полностью подготовлена к продаже – собран необходимый пакет документов;
• обсуждается заключение предварительного договора, сумма и срок передачи аванса или задатка;
• составляется предварительный договор с указанием даты заключения основного договора купли-продажи, порядка и способа окончательного расчета за квартиру;
• подписывается предварительный договор, передается первый платеж.

Покупка квартиры с использованием кредитных средств

Когда собственных средств на покупку квартиры недостаточно гражданин обращается в кредитную организацию.

Банк рассматривает документы по заемщику и после получения предварительного одобрения на выдачу средств, можно начинать поиски квартиры. Документы по квартире предоставляются в банк для проверки на возможные риски.

Обязательно предоставляется отчет о рыночной стоимости для расчета суммы кредита. В результате покупатель заключает с банком кредитный договор, а с продавцом договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Покупатель будет собственником жилья, но квартира будет находиться в залоге у банка до полного расчета за кредит.

Важно понимать: покупатель будет собственником жилья, но квартира будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.

Покупка квартиры за счет средств материнского капитала

Программа материнского (семейного) капитала, это государственная поддержка семьи, действует до 31 декабря 2026 года.

Распоряжаться средствами материнского капитала можно на улучшение жилищных условий:

1. покупка жилья – за счет собственных средств и средств материнского капитала (по достижении ребенком 3 лет);
2. первоначальный взнос по ипотеке;
3. досрочное погашение ипотеки.

Важно! При покупке жилья в ипотеку с использованием средств материнского капитала ждать исполнения ребенком трех лет не нужно.(ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256).

Покупка квартиры по военной ипотеке

Купить квартиру по программе военной ипотеки может только участник специальной программы накопительно-ипотечной системы. Через три года участник программы может получить целевой жилищный заем.

Для этого он подает рапорт командиру части и в течение 3-х месяцев получает свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа. Со свидетельством идет в банк и получает ипотеку для покупки жилья. На квартиру накладывают два обременения: в пользу государства и банка.

Покупка квартиры в рассрочку

В рассрочку можно приобрести квартиру в новостройках. Сумму первого взноса и срок рассрочки устанавливает застройщик. Квартира будет находиться в залоге у продавца на весь период рассрочки (п. 5. ст. 488 ГК РФ). Право собственности оформляется после выплаты полной стоимости квартиры.

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Независимо от способа приобретения квартиры сделка предполагает определенный порядок действий:

• поиск варианта;
• осмотр квартиры;
• проверка на юридическую чистоту;
• заключение предварительного договора;
• подготовка документов;
• составление основного договора купли-продажи;
• подача документов на регистрацию права;
• окончательный расчет;
• подписание акта приема-передачи.

Поиск варианта квартиры

Сначала нужно определиться – что вы хотите купить, где и за сколько. После этого можно приступать к поиску варианта на порталах о недвижимости, сервисах объявлений.

Наиболее популярные – «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд», “ДомКлик”. Искать можно самостоятельно или воспользоваться услугами специалиста по недвижимости.

Осмотр объектов недвижимости

При осмотре квартиры, все интересующие вас вопросы задавайте продавцу. Смотреть варианты желательно в дневное время суток и в холодное время года. Так можно лучше увидеть дефекты и понять тепло ли в квартире, есть ли сырость.

Проверьте напор воды, посмотрите куда выходят окна, состояние прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка), наличие  инфраструктуры (детский сад, школа, магазины, остановка, метро).

Уточните была ли перепланировка и если возможно сравните соответствует ли план квартиры с тем, что вы смотрите. Если все понравилась, проверяйте квартиру на юридическую чистоту. На что обращать внимание при покупке квартиры, подробнее читайте в статье Какие вопросы задавать при покупке квартиры.

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту

Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости (риэлтора или юриста).

Для начала убедитесь, что квартира принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений. Информация об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержится в выписке из ЕГРН. Какие документы нужно проверять?

Основания приобретения права собственности

Право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора приватизации, купли-продажи, дарения, в порядке наследования. Приватизация. Правоустанавливающие документы:

1. договор на передачу жилого помещения в собственность граждан;
2. свидетельство о государственной регистрации права.

При покупке приватизированной квартиры следует уточнить:

• сколько собственников;
• участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети;
• есть ли члены семьи, которые отказались от приватизации.

Гражданин отказавшийся от приватизации, не включается в число собственников, но остается пользователем жилья и сохраняет пожизненное право пользования квартирой. Выписать такого жильца не представляется возможным. Это является основным риском при покупке приватизированной квартиры.

Договор купли-продажи. На что обратить внимание в этом случае:

• как давно была сделана покупка и сколько раз менялись собственники. Если за последние 5 лет собственники менялись несколько раз есть повод насторожиться;
• убедиться, что предыдущая сделка была завершена, конфликтов и разногласий между бывшими участниками нет. Попросите показать расписку в получении денег и акт-приема передачи.

Договор дарения. Что необходимо выяснить:

1. кто являлся дарителем;
2. являлось ли подаренное имущество личной собственностью дарителя;
3. как давно было подарено имущество;
4. есть ли заинтересованные третьи лица.

Оспорить дарственную непросто, но лучше, если квартира была подарена много лет назад. Наследование. Если вы решили купить квартиру, полученную в порядке наследования, как снизить риски в этом случае:

• сделку купли-продажи оформлять у нотариуса;
• лучше, если наследство было оформлено более 3-х лет назад;
• застраховать сделку.

Дополнительно можно взять у продавца квартиры заявление, о том, что в случае появившихся наследников, он обязуется самостоятельно и за свой счет удовлетворить их требования. Данное заявление обязательно заверить нотариально. Никакой гарантии для покупателя в таких сделках нет.

Наличие обременений и арестов

Сведения об ограничение прав и обременения объекта недвижимости представлены в выписке из ЕГРН, которую можно заказать на сайте Росреестра.

Проверка подлинности документов

Документы должны быть правильно заполнены, хорошо читаться, наличие водяных знаков, отсутствие помарок и исправлений. Исправления обязательно заверены печатью и подписью заверителя.

Сделки с недвижимостью по договорам купли-продажи, мены, дарению, ренты недвижимого имущества заключенные до 2013 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Соответствие фактической планировки с техническим паспортом

Основные характеристики объекта в техническом паспорте и в выписке из ЕГРН должны совпадать. Фактическая планировка должна соответствовать  плану помещения в документах. Если есть расхождения, продавец должен их устранить. В противном случае узаконивать перепланировку придется самим. Это дополнительные траты или возможные штрафы.

Проблемные собственники

Собственниками квартиры могут быть не только совершеннолетние и дееспособные граждане, но и несовершеннолетние, недееспособные или временно отсутствующие. Если собственниками являются::

• несовершеннолетние. Для продажи квартиры нужно разрешение органов опеки;
• пожилые люди, лица употребляющие алкоголь и ведущие асоциальный образ жизни. В этом случае требуйте справку из психоневрологического, наркологического диспансера и при необходимости разрешение органов опеки;
• собственники, которые проходят службу в армии, отбывают наказание в тюрьме, пропали без вести, уехали в другую страну. Граждане, временно снятые с регистрационного учета, регистрируются по прежнему месту жительства, даже при смене собственника. От таких сделок лучше отказаться.

Попросите продавца предоставить справки формы 9 и 12. В справке формы 9 указаны граждане прописанные, либо снятые с регистрационного учета при одном владельце. В форме 12 указываются все прописанные с момента регистрации, в том числе и те, кто выписан, но со временем может вернуться и прописаться.

Разрешение супруга на совершение сделки

Узнайте у продавца, как была приобретена продаваемая квартира. Если квартира приобреталась в браке, попросите нотариальное согласие супруга на продажу. Данный документ это ваша гарантия от возможных споров в будущем. Если продавец в разводе, уточните был ли раздел имущества и проверьте есть ли имущественные претензии.

Отсутствие долгов по ЖКХ

Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите справку об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

Совет: Всегда заказывайте расширенную выписку из ЕГРН, проверку по базам ФССП и МВД. Проверяйте собственника в Едином Федеральном Реестре Сведений о Банкротстве и в реестре судебных дел (арбитражные суды, мировые суды, суды общей юрисдикции).

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи содержит соглашения по всем существенным условиям, заключается в простой письменной форме и подписывается участниками сделки. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен. В обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению договора, в следующих случаях:

1. продается доля в недвижимости;
2. собственником продаваемого объекта является несовершеннолетний или недееспособный;
3. квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

Через нотариуса можно быстро зарегистрировать права в Росреестре и безопасно произвести расчет. При самостоятельном составлении договора купли-продажи, важно прописать следующие моменты:

• гарантия продавца, что лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после ее приобретения покупателем не имеется;
• порядок и способ проведения расчетов;
• когда будет подписан акт приема-передачи и переданы ключи;
• порядок решения спора;
• условия расторжения сделки.

Согласно ФЗ-218 от 13.07.2015 все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

При подписании договора купли-продажи сторонами, он вступает в законную силу. Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации перехода права. Сведения о переходе права вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН). Подать документы можно в МФЦ.

Документы для государственной регистрации права собственности

Для регистрации перехода права необходимы следующие документы:

• паспорта участников;
• заявление от продавца на регистрацию перехода права;
• заявление от покупателя на регистрацию права;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• кадастровый или технический паспорт;
• договор купли-продажи;
• кредитный договор, закладная (при покупке в ипотеку);
• доверенность, если действует представитель;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Госпошлина за регистрацию права для физических лиц составляет – 2000 рублей. Оплачивает госпошлину покупатель. В зависимости от особенностей сделки могут потребоваться дополнительные документы. Срок регистрации и дата выдачи документов указывается в описи документов, принятых для оказания госуслуг.

Могут ли отказать в регистрации прав

Регистрация может быть приостановлена по решению суда или регистратора по ряду оснований до устранения причин приостановки. Отказ в регистрации возможен в случае неустранения причин приостановки в установленный законом срок. По заявлению участников сделки регистрация может быть прекращена.